SPA & MOT Dijelaskan
(Pindah Milik Hartanah)

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Hal-hal sewaan dan pindah milik bergantung kepada kontrak dan keadaan anda; dapatkan nasihat peguam untuk situasi anda. Mahu sedia hartanah? Tanya kami →

Membeli hartanah melibatkan beberapa dokumen undang-undang, dan dua yang paling mengelirukan adalah SPA dan MOT. Memahami perbezaannya membantu anda mengikuti apa yang dilakukan oleh peguam anda dan mengapa kos timbul pada masa tertentu. Ramai pembeli kali pertama menandatangani SPA tanpa menyedari bahawa ia hanyalah permulaan — pemilikan sebenarnya tidak berpindah sehingga MOT didaftarkan di pejabat tanah, yang berlaku beberapa minggu atau bulan kemudian. Mengetahui jangka masa ini mencegah kejutan tentang masa kos yang berbeza perlu dibayar.

Apakah SPA (Perjanjian Jual Beli)?

SPA adalah kontrak jualan — ia merekodkan harga yang dipersetujui, deposit, tempoh penyelesaian, syarat-syarat, dan kewajipan pembeli dan penjual. Menandatangani SPA mengikat perjanjian secara undang-undang, tetapi ia tidak sendirinya memindahkan pemilikan. Untuk pembangunan baharu, SPA pemaju mengikut format berkanun yang ditetapkan di bawah Jadual G atau H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA), yang melindungi pembeli dengan tempoh siap standard, syarat liabiliti kecacatan dan penalti kelewatan penyerahan.

Apakah MOT (Memorandum Pindah Milik)?

MOT — Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara — adalah instrumen yang sebenarnya memindahkan hakmilik daripada penjual kepada pembeli apabila ia disetem dan didaftarkan di pejabat tanah. Inilah langkah di mana pemilikan bertukar tangan secara sah, dan di mana sebahagian besar duti setem → dibayar. Daftar tanah dikemas kini untuk menunjukkan pembeli sebagai pemilik. MOT hanya boleh dilaksanakan selepas pinjaman diluluskan dan duti setem dibayar.

Apabila tiada hakmilik individu lagi: surat ikatan penyerahan hak

Banyak kondo dan projek baharu masih di bawah hakmilik induk (hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan). Dalam kes itu, pindah milik dilakukan melalui surat ikatan penyerahan hak (DOA) — penjual menyerahkan hak dan kepentingan kontraktual mereka kepada pembeli — sehingga hakmilik individu atau strata dikeluarkan dan MOT formal boleh kemudiannya didaftarkan. DOA disetem dan bank mengambil caj ke atas kepentingan benefisial. Setelah hakmilik individu/strata dikeluarkan, pemilik perlu mendaftarkan pindah milik yang betul (MOT) untuk melengkapkan rantai hakmilik.

Perbandingan SPA vs MOT secara ringkas

Cara pindah milik berfungsi langkah demi langkah

1. Tandatangan SPA dan bayar deposit (biasanya 10% daripada harga).
2. Aturkan pinjaman perumahan dan tandatangan dokumen pinjaman — duti setem pinjaman (0.5%) dibayar di sini.
3. Peguam menyediakan Borang 14A (MOT) atau surat ikatan penyerahan hak; duti setem MOT (berperingkat 1–4%) dibayar.
4. Untuk hakmilik individu/strata: MOT dilaksanakan dan didaftarkan di pejabat tanah — pemilikan berpindah.
5. Untuk projek hakmilik induk: DOA dilaksanakan; MOT didaftarkan kemudian setelah hakmilik dikeluarkan.
6. Bank melepaskan hasil pinjaman kepada penjual; milikan kosong (kunci) diserahkan.

Duti setem & yuran guaman

MOT dikenakan duti setem berperingkat → (1% pada RM100k pertama, 2% pada RM100k–500k, 3% pada RM500k–1j, 4% ke atas). Perjanjian pinjaman membawa 0.5%. Yuran guaman dikenakan berasingan bagi SPA/pindah milik dan pinjaman di bawah Perintah Saraan Peguam Cara. Lihat panduan yuran guaman → dan panduan membeli hartanah → untuk gambaran kos penuh. Anggarkan 3–5% daripada harga untuk semua kos pendahuluan.

Jangka masa & penanda aras pembayaran

Kesilapan biasa yang dilakukan pembeli

• Fikir tandatangan SPA bermakna pemilikan — ia mengikat perjanjian jualan, tetapi pemilikan hanya berpindah selepas MOT didaftarkan.
• Tidak bertanya tentang status hakmilik — sama ada hartanah mempunyai hakmilik individu/strata atau masih di bawah hakmilik induk mempengaruhi mekanisme pindah milik yang digunakan dan jangka masanya.
• Meremehkan masa duti setem — duti setem MOT adalah jumlah yang besar yang perlu dibayar semasa pindah milik, bukan semasa tandatangan SPA. Rancang wang tunai untuk tempoh bayaran tersebut.
• Tidak menggunakan carian tanah — sentiasa minta peguam anda menjalankan carian tanah di pejabat tanah sebelum berkomitmen. Ia mendedahkan kaveat, caj dan sekatan yang boleh menghalang pindah milik.

Jenis SPA: projek baharu vs subsale

Untuk SPA pembangunan baharu (pemaju jual kepada pembeli), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 mewajibkan format Jadual G (bertanah) atau Jadual H (strata), yang merangkumi peruntukan standard yang melindungi pembeli: tarikh akhir siap 24 bulan dengan pampasan lewat serah, tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan, dan jadual bayaran tertentu. Untuk subsale (pemilik kepada pemilik), SPA disediakan oleh peguam dan syarat-syaratnya lebih boleh dirunding — baca dengan teliti sebelum menandatangani. Lihat panduan pemeriksaan kecacatan → untuk tuntutan kecacatan projek baharu.

Selepas pindah milik

Setelah hakmilik atas nama anda (atau DOA selesai), hartanah itu milik anda untuk dihuni atau diubahsuai. Unit baharu? Tuntut kecacatan dahulu — lihat pemeriksaan kecacatan → — kemudian rancang pemasangan dengan panduan kos pengubahsuaian → kami.