Badan Pengurusan Bersama (JMB) Malaysia: Panduan Lengkap – ClickBina
Panduan JMBEnglishSebut Harga
Laman Utama › Panduan JMB › Panduan JMB Malaysia
⚖ Undang-undang Strata

Badan Pengurusan Bersama (JMB)
Malaysia: Panduan Lengkap

Jika anda tinggal, memiliki, atau menguruskan kondominium, apartment, atau pembangunan berstrata di Malaysia, Badan Pengurusan Bersama membentuk kehidupan harian anda — daripada kebersihan lobi hingga keselamatan kumpulan wang penjelas anda. Panduan teras ini menerangkan segala-galanya.

Sebut Harga PercumaRead in English →
JMB (Badan Pengurusan Bersama) ialah badan interim yang menguruskan bangunan berstrata selepas pemaju menyerahkan milikan kosong tetapi sebelum hakmilik strata dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan (MC) ditubuhkan. Ia merupakan badan korporat di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), dikendalikan oleh Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) yang dipilih oleh pemilik petak pada Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) pertama, yang mesti diadakan oleh pemaju dalam tempoh 12 bulan daripada tarikh milikan kosong diserahkan. Apabila hakmilik strata dikeluarkan dan MC ditubuhkan, JMB dibubarkan dan semua dana serta rekod diserahkan kepada MC.

Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan Akta Pengurusan Strata 2013 · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 25 Mei 2026

Dalam halaman ini
Jawapan ringkasApakah JMB?Kitaran hayat pengurusan strata yang lengkapJMB vs MC vs JMC: perbandingan ringkasSiapa yang terlibat dalam JMB?Apakah yang JMB lakukan (tugas)Bagaimana JMB dikendalikan: JMCKewangan: Caj dan kumpulan wang penjelasPertikaian dan penguatkuasaanBila dan bagaimana JMB berakhirMasalah JMB yang biasa dan penyelesaiannyaTerokai topik JMB (semua panduan)Ringkasan: fakta utama sekilas pandang

Panduan umum untuk 2026 — bukan nasihat guaman. Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturannya 2015 mengawal perkara ini; sahkan butiran khusus dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau peguam strata anda. Perlukan bantuan pembaikan/penyelenggaraan strata? Tanya kami →

Apakah JMB?

Sebuah Badan Pengurusan Bersama (JMB) ialah entiti undang-undang yang ditubuhkan secara automatik oleh Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) untuk mengurus dan menyelenggara bangunan berstrata serta harta bersamanya sepanjang tempoh interim antara pemaju menyerahkan milikan kosong (VP) dan hakmilik strata dikeluarkan.

Ciri-ciri utama JMB:

  • Badan korporat — ia mempunyai identiti undang-undang tersendiri. Ia boleh menyaman dan disaman, memegang wang dalam akaun atas namanya sendiri, dan menandatangani kontrak (contohnya, dengan ejen pengurusan atau kontraktor penyelenggaraan lif).
  • Bersifat sementara — ia wujud hanya sehingga Perbadanan Pengurusan (MC) ditubuhkan. Apabila MC ditubuhkan, JMB dibubarkan.
  • Dikawal selia oleh APS 2013 — Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 menggariskan kuasa, tugas, dan prosedur JMB.
  • Diawasi oleh COB — Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan berkenaan mengawasi pematuhan JMB dan mempunyai kuasa untuk campur tangan jika JMB gagal menjalankan tanggungjawabnya.

JMB bukan sama dengan JMC (jawatankuasa), dan bukan sama dengan MC. Lihat jadual perbandingan di bawah.

Kitaran hayat pengurusan strata yang lengkap

Untuk memahami JMB, anda perlu memahami keseluruhan kitaran hayat pengurusan strata di Malaysia, dari pemaju hingga MC:

PeringkatSiapa yang menguruskan?PencetusKewajipan utama
Tempoh pengurusan pemajuPemajuDari tarikh penyerahan milikan kosong (VP) kepada petakPemaju menguruskan dan menyelenggara harta bersama; mengutip Caj daripada pemilik petak; mesti mengadakan AGM JMB pertama
JMB ditubuhkanJMB (dikendalikan oleh JMC)AGM pertama diadakan oleh pemaju dalam tempoh 12 bulan dari VP — JMB wujud pada tarikh AGM pertama diadakanJMC dipilih; pengurusan diambil alih daripada pemaju; Caj dan kumpulan wang penjelas diuruskan; harta bersama diselenggara; COB dimaklumkan
Pengurusan berterusan JMBJMB (dikendalikan oleh JMC)Selepas AGM pertama sehingga hakmilik strata dikeluarkanAGM tahunan; belanjawan & Caj; insurans; akaun & audit; penguatkuasaan undang-undang kecil; pelaporan kepada COB
Penubuhan MCPerbadanan Pengurusan (MC)Hakmilik strata dikeluarkan dan daftar/gulung strata dibuka — MC wujud secara automatik pada tarikh tersebutPemaju mengadakan AGM MC pertama; JMB dibubarkan; semua dana, akaun, dokumen, kunci & inventori diserahkan kepada MC
Pengurusan berterusan MCMC (dikendalikan oleh jawatankuasa pengurusannya)Selepas AGM MC pertama — selama-lamanyaTugas berterusan yang sama seperti JMB tetapi kini kekal, dikawal selia oleh rangka kerja APS 2013 yang sama

Untuk panduan terperinci mengenai serah terima dari pemaju kepada JMB, lihat serah terima pemaju kepada JMB →. Untuk proses penubuhan penuh, lihat cara menubuhkan JMB →.

JMB vs MC vs JMC: perbandingan ringkas

Tiga singkatan ini sering mengelirukan ramai penduduk. Berikut adalah perbandingan yang jelas:

EntitiApakah iaBila ia wujudSiapa yang mengendalikannyaStatus undang-undang
JMB
(Badan Pengurusan Bersama)		Badan pengurusan interim untuk keseluruhan bangunanDari AGM pertama (dalam tempoh 12 bulan dari VP) sehingga MC ditubuhkanJMC (jawatankuasa yang dipilih)Badan korporat di bawah APS 2013
JMC
(Jawatankuasa Pengurusan Bersama)		Jawatankuasa yang dipilih yang mengendalikan JMB dari hari ke hariTempoh yang sama dengan JMBPemegang jawatan: Pengerusi, Setiausaha, BendahariSebahagian daripada struktur JMB; bukan entiti undang-undang yang berasingan
MC
(Perbadanan Pengurusan)		Badan pengurusan kekal untuk bangunan, ditubuhkan setelah hakmilik strata dikeluarkanDari tarikh daftar/gulung strata dibuka — selama-lamanyaJawatankuasa pengurusannya sendiri (dipilih oleh pemilik petak)Badan korporat di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan APS 2013

Secara mudah: JMB adalah syarikat, JMC adalah lembaga pengarah, dan MC adalah apa yang JMB akhirnya menjadi (walaupun secara teknikalnya JMB dibubarkan dan MC adalah entiti baharu). Untuk perbandingan lebih mendalam, lihat JMB vs MC →.

Siapa yang terlibat dalam JMB?

JMB terdiri daripada pemaju dan semua pemilik petak (pembeli) bangunan berstrata tersebut. Setiap individu yang memiliki petak dalam pembangunan tersebut secara automatik menjadi ahli JMB melalui operasi undang-undang — tiada permohonan atau pendaftaran berasingan diperlukan untuk menjadi ahli JMB.

Perkara utama mengenai keahlian:

  • Pemaju kekal sebagai ahli JMB (berkenaan dengan mana-mana petak yang belum dijual) sehingga petak-petak tersebut dijual.
  • Penyewa dan penghuni yang tidak memegang hakmilik petak bukan ahli JMB dan tidak mempunyai hak mengundi di mesyuarat agung JMB.
  • Apabila petak bertukar tangan, pemilik berdaftar yang baharu menjadi ahli JMB; pemilik terdahulu berhenti menjadi ahli.

Apakah yang JMB lakukan: tugas berkanun

Tugas JMB di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturannya adalah luas. Ia merangkumi:

  • Menyelenggara dan mengurus harta bersama — memastikan bangunan dan semua kawasan bersama berada dalam keadaan baik dan sempurna.
  • Menetapkan dan mengenakan Caj — menetapkan caj penyelenggaraan (dibahagikan mengikut unit syer setiap petak) dan mengutip sumbangan kepada kumpulan wang penjelas (sinking fund).
  • Mengambil insurans — mengatur insurans kebakaran dan insurans liabiliti awam bagi bangunan tersebut.
  • Menyelenggara akaun yang betul dan menjalankan audit tahunan.
  • Mengadakan AGM — sekurang-kurangnya sekali setahun, di mana pemilik mengundi mengenai belanjawan, memilih/memilih semula jawatankuasa, dan menerima akaun yang telah diaudit.
  • Menguatkuasakan undang-undang kecil — mengeluarkan amaran, mengenakan denda (sehingga maksimum yang ditetapkan), dan merujuk kepada COB atau Tribunal untuk pelanggaran berterusan.
  • Menyelenggara daftar dan rekod — termasuk daftar pemilik petak dan salinan semua dokumen berkaitan.
  • Mematuhi notis dan perintah daripada COB dan pihak berkuasa lain.
  • Membuka dan mengendalikan akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas yang berasingan.

Untuk senarai tugas lengkap dan panduan praktikal bagi setiap satu, lihat tanggungjawab & tugas JMB →.

Bagaimana JMB dikendalikan: JMC

JMB dikendalikan oleh Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC), yang dipilih oleh pemilik petak di AGM. JMC bertanggungjawab kepada semua ahli JMB (pemilik petak dan pemaju). Perkara utama mengenai JMC:

  • Ahli-ahli biasanya terdiri daripada pemilik petak (atau proksi atau wakil sah mereka).
  • JMC memilih pemegang jawatan dari kalangan ahlinya sendiri: Pengerusi, Setiausaha, dan Bendahari.
  • Ahli jawatankuasa bertugas sehingga AGM berikutnya, di mana jawatankuasa baharu dipilih.
  • JMC boleh melantik ejen pengurusan untuk mengendalikan pengurusan harian bagi pihak JMB — tetapi JMC tetap bertanggungjawab.
  • Pemilik boleh meminta EGM (Mesyuarat Agung Luar Biasa) untuk menyingkirkan ahli jawatankuasa atau menukar ejen pengurusan di antara AGM.

Untuk panduan terperinci mengenai proses pemilihan, lihat cara melantik jawatankuasa JMB →. Untuk peranan dan tugas setiap pemegang jawatan, lihat pemegang jawatan JMB →. Untuk pilihan ejen pengurusan berbanding pengurusan sendiri, lihat ejen pengurusan vs pengurusan sendiri →.

Kewangan: Caj dan kumpulan wang penjelas

JMB mengendalikan dua akaun bank yang berasingan:

  • Akaun penyelenggaraan — dibiayai oleh Caj bulanan (caj penyelenggaraan) yang dikutip daripada pemilik petak. Digunakan untuk membayar perbelanjaan operasi harian: keselamatan, pembersihan, utiliti, penyelenggaraan rutin, bayaran ejen pengurusan.
  • Akaun kumpulan wang penjelas (sinking fund) — dibiayai oleh sumbangan kumpulan wang penjelas yang dikutip bersama Caj (biasanya dikira sebagai peratusan Caj, walaupun kadar tepat bergantung pada belanjawan bangunan dan unit syer). Digunakan untuk kerja modal berkala dan besar: baik pulih lif, pengecatan semula, kalis air, penggantian bumbung.

Kedua-dua akaun adalah atas nama JMB dan tertakluk kepada audit. Tiada akaun boleh digunakan untuk tujuan selain daripada tujuan yang ditetapkan. Caj dibahagikan mengikut unit syer — pemilik dengan petak yang lebih besar membayar jumlah yang lebih tinggi secara berkadar. Untuk penjelasan penuh mengenai cara Caj ditetapkan dan bagaimana kumpulan wang penjelas berfungsi, lihat caj penyelenggaraan & kumpulan wang penjelas → dan menetapkan caj penyelenggaraan →.

Pertikaian dan penguatkuasaan

JMB mempunyai alat untuk menangani ketidakpatuhan dan pertikaian:

  • Penguatkuasaan undang-undang kecil — amaran bertulis, denda sehingga maksimum yang ditetapkan (biasanya RM200 bagi setiap pelanggaran), dan merujuk ke Tribunal Pengurusan Strata. Lihat peraturan rumah strata & denda →.
  • Pemilik yang ingkar — pemilik yang menunggak Caj atau sumbangan kumpulan wang penjelas boleh didakwa melalui Tribunal atau mahkamah untuk mendapatkan semula hutang. Lihat penunggak caj perkhidmatan →.
  • Tribunal Pengurusan Strata — tribunal pakar untuk pertikaian antara pemilik, antara pemilik dan JMB, atau antara JMB dan pemaju. Lihat Tribunal Pengurusan Strata →.
  • Pesuruhjaya Bangunan (COB) — pengawal selia di mana pemilik boleh membuat aduan jika JMB salah urus, pemaju tidak mengadakan AGM, atau jawatankuasa tidak berfungsi. COB mempunyai kuasa untuk campur tangan dan melantik ejen pengurusan. Lihat pendaftaran JMB dengan COB →.

Untuk senarai lengkap masalah JMB yang biasa dan penyelesaiannya, lihat masalah & pertikaian JMB →.

Bila dan bagaimana JMB berakhir

Kewujudan JMB adalah sementara mengikut reka bentuk. Ia berakhir apabila:

  1. Hakmilik strata dikeluarkan untuk pembangunan tersebut.
  2. Daftar strata (gulung strata) dibuka oleh pihak berkuasa tanah yang berkenaan — inilah saat Perbadanan Pengurusan (MC) wujud secara automatik melalui undang-undang.
  3. Pemaju mengadakan AGM MC pertama.
  4. JMB dibubarkan dan mesti menyerahkan kepada MC: semua dana (baki akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas), akaun yang diaudit, kontrak, dokumen bangunan (pelan siap-bina, waranti), kunci, inventori, dan semua daftar serta rekod.

Serah terima yang lancar adalah kritikal — kekurangan dalam kumpulan wang penjelas atau dokumen yang hilang pada peringkat ini menyebabkan masalah besar bagi MC yang baharu. Untuk kewajipan serah terima pemaju, lihat AGM pertama JMB & kewajipan serah terima pemaju → dan serah terima pemaju kepada JMB →.

Masalah JMB yang biasa dan penyelesaiannya

Masalah JMB yang paling biasa dihadapi oleh pemilik:

  • Pemaju gagal mengadakan AGM pertama dalam tempoh 12 bulan dari VP — adukan kepada COB, yang boleh mengambil tindakan terhadap pemaju.
  • Pemaju tidak menyerahkan semua dana dan dokumen — JMC perlu menuntut serah terima penuh; jika gagal, failkan di Tribunal Pengurusan Strata.
  • Jawatankuasa yang tidak berfungsi atau mementingkan diri sendiri — pemilik boleh meminta EGM untuk menyingkirkan jawatankuasa; jika gagal, eskalasi kepada COB.
  • Akaun yang salah urus / perbelanjaan yang tidak dapat dijelaskan — minta akaun yang diaudit (setiap pemilik berhak melihatnya); eskalasi kepada COB atau Tribunal jika pihak pengurusan enggan.
  • Pemilik yang ingkar menjejaskan belanjawan — JMB mesti mengejar pemulihan secara proaktif; lihat penunggak caj perkhidmatan →.

Terokai topik JMB (semua panduan)

ClickBina merangkumi keseluruhan kitaran hayat JMB. Klik mana-mana panduan di bawah untuk mendalami:

Pembentukan & penubuhan

Menjalankan JMB

Wang & caj

Pertikaian & penguatkuasaan

JMB vs MC & rangka kerja strata yang lebih luas

Ringkasan: fakta utama JMB sekilas pandang

SoalanJawapan
Undang-undang apakah yang mengawal JMB?Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) + Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015
Bilakah JMB ditubuhkan?Pada tarikh AGM pertama diadakan — yang mesti dilakukan oleh pemaju dalam tempoh 12 bulan dari penyerahan milikan kosong
Adakah JMB entiti undang-undang?Ya — ia adalah badan korporat; ia boleh menyaman, disaman, memegang akaun, dan menandatangani kontrak
Siapa yang menjalankan JMB?JMC (Jawatankuasa Pengurusan Bersama), yang dipilih oleh pemilik petak di AGM
Siapakah ahli JMB?Pemaju (bagi petak yang belum dijual) dan semua pemilik petak yang berdaftar
Siapa yang mengawasi JMB?Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan yang berkenaan
Di manakah pertikaian diselesaikan?Tribunal Pengurusan Strata (dan COB untuk aduan kawal selia)
Bilakah JMB berakhir?Apabila hakmilik strata dikeluarkan dan MC ditubuhkan; JMB dibubarkan dan semua dana/rekod diserahkan kepada MC
FAQ

Soalan Lazim

Apakah itu JMB di Malaysia?
JMB (Badan Pengurusan Bersama) ialah badan korporat interim yang mengurus bangunan berstrata dan harta bersamanya selepas pemaju menyerahkan milikan kosong tetapi sebelum hakmilik strata dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan (MC) ditubuhkan. Ia diwujudkan dan dikawal selia oleh Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757).
Bilakah JMB ditubuhkan?
JMB wujud pada tarikh AGM pertama diadakan. Pemaju mesti mengadakan AGM pertama ini dalam tempoh 12 bulan dari tarikh penyerahan milikan kosong. Jika pemaju gagal berbuat demikian, pemilik boleh membuat aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB).
Apakah perbezaan antara JMB, JMC, dan MC?
JMB (Badan Pengurusan Bersama) ialah badan pengurusan interim — entiti undang-undang. JMC (Jawatankuasa Pengurusan Bersama) ialah jawatankuasa yang dipilih yang menjalankan JMB dari hari ke hari. MC (Perbadanan Pengurusan) ialah badan kekal yang menggantikan JMB setelah hakmilik strata dikeluarkan. JMB dan MC adalah badan korporat; JMC adalah jawatankuasa (seperti lembaga pengarah) dalam struktur JMB.
Bolehkah JMB menyaman atau disaman?
Ya. JMB adalah badan korporat di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, bermakna ia mempunyai identiti undang-undang tersendiri. Ia boleh menyaman (contohnya, untuk mendapatkan semula Caj yang tidak dibayar daripada pemilik) dan boleh disaman (contohnya, jika ia dengan cuai gagal menyelenggara harta bersama).
Siapakah ahli JMB?
JMB terdiri daripada pemaju dan semua pemilik petak berdaftar (pembeli) pembangunan berstrata tersebut. Keahlian adalah automatik melalui undang-undang. Penyewa dan penghuni yang tidak memegang hakmilik petak bukan ahli JMB dan tidak mempunyai hak mengundi di mesyuarat agung JMB.
Apakah yang berlaku kepada JMB apabila hakmilik strata dikeluarkan?
Setelah hakmilik strata dikeluarkan dan daftar strata (gulung strata) dibuka, Perbadanan Pengurusan (MC) wujud secara automatik. Pemaju kemudian mengadakan AGM MC pertama, dan JMB dibubarkan. JMB mesti menyerahkan semua dana, akaun yang diaudit, kontrak, dokumen bangunan, kunci, dan rekod kepada MC.
Apakah yang boleh saya lakukan jika pemaju tidak mengadakan AGM JMB pertama?
Jika pemaju gagal mengadakan AGM pertama dalam tempoh 12 bulan dari penyerahan milikan kosong, pemilik petak boleh membuat aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB). COB mempunyai kuasa untuk mengambil tindakan terhadap pemaju dan, dalam kes serius, melantik ejen pengurusan untuk mengurus bangunan bagi menggantikan JMB.
Apakah peranan Pesuruhjaya Bangunan (COB) berkaitan dengan JMB?
COB adalah pengawal selia di pihak berkuasa tempatan yang berkenaan (contohnya, DBKL di Kuala Lumpur, MBPJ di Petaling Jaya). COB mengawasi pematuhan JMB, menerima notis penubuhan JMB, dan mempunyai kuasa untuk menyiasat dan campur tangan dalam skim yang salah urus. Jika JMB tidak berfungsi atau pemaju gagal melaksanakan tanggungjawabnya, COB adalah titik eskalasi pertama bagi pemilik.

Perlukan Bantuan untuk Hartanah Strata Anda?

WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.

WhatsApp ClickBinaRead in English