首购计划
马来西亚（2026年）

各项计划的细节、收入上限与房价门槛，均取决于政府预算案的决定，申请前请务必向相关机构核实最新资讯。有疑问？在WhatsApp联系ClickBina →

首购计划总览

马来西亚政府设有多项互相配合的计划，协助首次购屋者进入房产市场。这些计划针对的是不同的痛点 — 单位售价的可负担性、首期款、贷款批核，以及印花税成本 — 因此了解哪一项适用于您的状况，是第一步。

首购者印花税豁免

适用范围最广的优惠，是首次购屋的马来西亚公民、在购买售价等于或低于RM500,000的住宅物业时，可就转让备忘录（MOT）与贷款合约全额豁免印花税。根据2026年财政预算案，这项豁免已延长至2027年12月31日。

资格条件：仅限马来西亚公民；申请人必须从未拥有过任何住宅物业（包括继承或受赠取得的物业）；联名买家必须各自都符合资格；买卖合约（SPA）须在2027年12月31日或之前签署。完整细节见我们的首购印花税豁免指南 →。

SJKP — 房屋信贷担保计划（100%融资担保）

SJKP（由国家按揭机构Cagamas管理）代买家向银行担保10%的首期款，使参与银行得以提供100%融资（零首期）。这项计划特别适合有能力偿还贷款、却缺乏首期款积蓄的买家。

2026年财政预算案已将SJKP的额度加倍至RM200亿，预计再多让约8万名买家受惠。

• SJKP（标准）：马来西亚公民；首套住宅物业；房价≤RM500,000；须符合SJKP的收入与债务偿还比率（DSR）资格条件（该计划以债务偿还比率作测试，而非固定收入上限 — 请到sjkp.com.my确认现行限制）。
• SJKP MADANI（自雇／零工经济人士）：扩大适用于无法提供传统薪资单的自雇人士、自由工作者与零工经济从业者，收入认证方式更为弹性。

该担保覆盖的是银行在10%缺口上的风险敞口。买家本人仍须签署100%的贷款并全额偿还。可透过参与银行（Maybank、CIMB、Public Bank、RHB、MBSB、BSN等）申请。对同时符合印花税豁免资格的买家而言，SJKP加上印花税豁免，代表除了法律费用外，几乎不需要任何现金支出。

PR1MA — Perbadanan PR1MA Malaysia

PR1MA在马来西亚各地精选地点的专属项目内，开发并出售有地排屋、公寓等类型的可负担房屋 — 售价低于市价（RM100,000–RM400,000）。这些并非公开市场物业，而是设有5年禁售期（自物业转让／取得CCC（完工与合规证明书）之日起算）以防止转售炒卖。在禁售期内，出租PR1MA单位同样被禁止。

注：PR1MA项目具地点限制，且视抽签需求而定。并非所有地区都有正在进行的项目，请到PR1MA官网确认目前的项目供应与抽签状态。

MyHome补贴

MyHome计划（由房屋及地方政府部KPKT管理）为参与开发商项目中的合格单位，提供从购买价格中直接扣除、一次性最高RM30,000的补贴。该计划针对中等造价房屋，且仅限已在该计划下注册的项目单位。

• 家庭收入：每月不超过RM10,000。
• 须为首套住宅物业。
• 马来西亚公民。
• 物业必须位于参与MyHome计划的项目内 — 请查询KPKT的e-MyHome平台确认合格项目。
• 补贴会在成交时直接从买卖价格中扣除；买家仍须透过正常银行渠道为余下（净）金额融资。

Residensi Wilayah（RUMAWIP） — 联邦直辖区可负担房屋

Residensi Wilayah（前称RUMAWIP，即联邦直辖区可负担房屋计划）是专为在联邦直辖区（吉隆坡、布城与纳闽）生活或工作的人士而设的可负担房屋计划。单位售价明显低于市价，以提升吉隆坡居民的置产机会。

公积金Akaun Sejahtera（第二户头）购屋提款

公积金会员可提取Akaun Sejahtera（2024年5月改制后的第二户头）资金，用于购买住宅物业。提款可用于首期款、购买余款，或偿还／减少既有房屋贷款。

• 须为活跃公积金会员；马来西亚公民或永久居民。
• 提款前Akaun Sejahtera户头须至少有RM500结余。
• 最高提款额：购买价格减去贷款金额，再加最多购买价格的10% — 或以Akaun Sejahtera户头结余为准（以较低者为准）。
• 可透过i-Akaun（公积金网上平台）或亲临任何公积金分行，以KWSP 9C表格申请。
• 若要为第二套物业再次申请购屋提款，通常须先出售或处置第一套物业（有限度例外情况除外）。
• 提醒：2024年5月的公积金改制已将第二户头更名为Akaun Sejahtera；较旧的指南若提到“第二户头（Account 2）”，指的是同一笔款项。

各计划资格并列比较

可以同时使用多项计划吗？

可以 — 许多计划本来就设计成可以搭配使用。常见的组合包括：

• SJKP + 印花税豁免：没有积蓄的买家可获得100%融资（SJKP担保10%缺口），并且零印花税（豁免适用于RM500,000以下的购买）。实际现金支出仅限法律与估值费用 — 一套RM400,000的物业，通常约RM5,000–RM8,000。
• 公积金Akaun Sejahtera + SJKP：用公积金提款支付法律费用与初步承诺金；SJKP则担保首期款部分。
• PR1MA + SJKP：PR1MA项目在买家符合资格的情况下，同样适用SJKP的100%融资。
• MyHome + 印花税豁免：RM30,000的MyHome补贴会降低购买价格，若净价格不超过RM500,000，印花税豁免仍适用于该净额。

另请参考：房屋贷款融资成数 →与印花税豁免指南 →

首购者清单（2026年）

• ☐ 检查您的CCRIS（国家银行信贷资讯系统）与CTOS报告 — 在申请贷款前先清理任何错误或逾期记录。参见我们的房贷被拒指南 →
• ☐ 计算您的债务偿还比率（DSR）（每月还款总额 ÷ 总收入） — 加上新房贷后应力求控制在60%以下。
• ☐ 确认您符合印花税豁免资格 — 核实自己未曾以任何方式（包括继承）拥有住宅物业。
• ☐ 查看您的公积金Akaun Sejahtera结余 — 可用于首期款或法律费用。
• ☐ 确认您属意的物业是否属于SJKP、PR1MA、MyHome或Residensi Wilayah合格项目。
• ☐ 及早聘请持牌产业转让律师 — 由他们处理印花税豁免申报、公积金文件与买卖合约用印事宜。
• ☐ 预留法律费、估价费与买卖合约相关法律成本的预算 — 大多数计划并不涵盖这部分。一套RM400,000物业通常约为RM5,000–RM10,000。

首购者常犯的错误

• 未先确认SJKP资格就签署买卖合约。若您打算依赖100%融资，必须在承诺购买之前先确认SJKP获批。
• 与曾拥有物业的伴侣联名购买 — 即使其中一位买家是真正的首购者，整笔交易仍会因此失去印花税豁免资格。
• 忽略受赠或继承取得的物业。若您曾以受赠或继承方式取得物业，即使您从未自行购买过，也不符合印花税豁免的首购者资格。
• 未查看抽签供应就申请PR1MA — 热门地区经常超额申请，成功与否取决于抽签。
• 一次提清公积金Akaun Sejahtera。提款会减少您的退休储蓄。只提取首期款所需的金额，为复利留一些余地。
• 没有把PR1MA的5年禁售期算进去。若您购买PR1MA单位，在禁售期内无法出售、转让或出租。请确认这与您的人生规划相符。

担心贷款被拒？参见马来西亚房贷被拒的原因与解决方法 →

资料来源与官方参考

• Perbadanan PR1MA Malaysia — www.pr1ma.my
• 房屋信贷担保计划（SJKP） — www.sjkp.com.my
• Residensi Wilayah — 联邦直辖区部（JWP）
• 公积金局（EPF／KWSP） — 购屋提款（6种类型）
• 马来西亚财政部（MOF） — 2026年财政预算案印花税延长
• 房屋及地方政府部（KPKT） — MyHome计划
• 1949年印花法令（第378号法令）（经修订）；1965年国家土地法典（第56号法令）