联合管理机构（JMB）
马来西亚完整指南

2026年一般性指引 — 并非法律意见。相关事宜受《分层管理法令》2013及其2015年条例（Regulations）规范；具体细节请向您的建筑物专员（COB）或分层法律师核实。需要分层维修／维护协助？请联系我们 →

什么是JMB？

联合管理机构（JMB）是根据《分层管理法令》2013（Act 757）自动成立的法律实体，负责在发展商完成交吉（VP）之后、分层地契尚未发出之前的过渡期间，管理并维护分层建筑及其共同产业。

JMB的主要特征：

• 法人团体——拥有自己的法律人格。它可以起诉他人，也可以被起诉，能以自己的名义持有账户资金，并签订合约（例如与管理代理或电梯保养承包商签约）。
• 本质上属临时性质——只存续到管理机构（MC）成立为止。管理机构一旦成立，JMB即告解散。
• 受《分层管理法令》2013规范——《分层管理法令》2013与《2015年分层管理（维护与管理）条例》订明了JMB的权力、职责与程序。
• 受建筑物专员（COB）监督——所属地方政府的建筑物专员监督JMB的合规情况，并有权在JMB失职时介入。

JMB与JMC（委员会）不同，也与MC不同。请参阅下方比较表。

完整的分层管理生命周期

要理解JMB，须理解马来西亚分层管理从发展商到MC的完整生命周期：

关于发展商移交JMB的详细流程，请参阅发展商移交JMB →。完整设立流程请参阅如何设立JMB →。

JMB vs MC vs JMC：快速比较

这三个缩写词让许多居民感到困惑。以下是清楚的比较：

简单来说：JMB就像公司，JMC是董事会，而MC则是JMB最终会变成的样子（虽然技术上JMB会解散，MC是全新的实体）。更深入的比较请参阅JMB vs MC →。

谁是JMB的成员？

JMB由分层建筑的发展商与所有产业单位业主（购买者）组成。每一位在该发展项目中拥有产业单位的人，依法律规定自动成为JMB成员——无需另外申请或登记即可成为JMB成员。

关于成员身份的几个要点：

• 发展商就其尚未售出的单位而言，仍然是JMB成员，直到这些单位售出为止。
• 不持有产业单位的租客与住户，不是JMB成员，在JMB大会上没有投票权。
• 当某单位易手时，新登记的业主成为JMB成员；原业主则不再是成员。

JMB做什么：法定职责

JMB在《分层管理法令》2013及其条例下的职责范围广泛，包括：

• 维护与管理共同产业——让建筑物与所有共用区域维持良好的维修状态。
• 厘定并征收管理费——按每个产业单位的份额单位（share units）分摊维修费，并收取基金（sinking fund）的供款。
• 投保——为建筑物安排火险与公众责任险。
• 妥善保存账目并每年接受审计。
• 召开常年大会——至少每年一次，业主在会上表决预算、选举／改选委员会，并接收经审计的账目。
• 执行附则——发出警告、处以罚款（不超过规定上限），对屡犯者升级至COB或仲裁庭处理。
• 保存登记册与记录——包括产业单位业主登记册与所有相关文件的副本。
• 遵守来自COB及其他机构的通知与命令。
• 开立并运作一个维修账户与一个独立的基金账户。

完整的职责清单与各项实务指引，请参阅JMB职责与义务 →。

JMB如何运作：JMC

JMB由产业单位业主在常年大会上选出的联合管理委员会（JMC）运作。JMC对全体JMB成员（产业单位业主与发展商）负责。关于JMC的几个要点：

• 成员通常是产业单位业主（或其代理人／授权代表）。
• JMC从自己的成员中选出职员：主席、秘书与财政。
• 委员任期至下一次常年大会为止，届时将选出新一届委员会。
• JMC可委任管理代理代表JMB处理日常管理事务——但JMC仍须负最终责任。
• 业主可要求召开特别大会（EGM），以便在常年大会之间撤换委员会成员或更换管理代理。

关于选举流程的详细指引，请参阅如何委任JMB委员会 →。各职员的角色与职责，请参阅JMB职员 →。管理代理与自行管理的选项比较，请参阅管理代理 vs 自行管理 →。

资金：管理费与基金

JMB运作两个独立的银行账户：

• 维修账户——由产业单位业主缴纳的每月管理费提供资金，用于支付日常营运开销：保安、清洁、水电、日常维护、管理代理费用。
• 基金账户——由随管理费一并收取的基金供款提供资金（通常按管理费的一定百分比计算，确切比率则视建筑物的预算与份额单位而定），用于周期性与大型资本工程：电梯大修、重新粉刷、防水、更换屋顶。

两个账户均以JMB的名义开设，并须接受审计。任何一个账户都不得挪作他用。管理费按份额单位分摊——单位面积较大的业主，须按比例支付较高金额。关于管理费如何厘定及基金运作方式的完整说明，请参阅维修费与基金 →及设定维修费 →。

纠纷与执法

JMB有多种工具可用来处理违规与纠纷：

• 执行附则——书面警告、处以不超过规定上限的罚款（通常为每次违规RM200），并可升级至分层管理仲裁庭。参见分层住宅附则与罚款 →。
• 拖欠业主——拖欠管理费或基金供款的业主，可透过仲裁庭或法院追讨欠款。参见拖欠服务费者 →。
• 分层管理仲裁庭——专门处理业主之间、业主与JMB之间，或JMB与发展商之间纠纷的专门仲裁庭。参见分层管理仲裁庭 →。
• 建筑物专员（COB）——若JMB管理不善、发展商未召开常年大会，或委员会形同虚设，业主可向此监管机构投诉。COB有权介入并委任管理代理。参见向COB注册JMB →。

常见JMB问题及其解决办法的完整整理，请参阅JMB问题与纠纷 →。

JMB何时以及如何结束

JMB的存续期依设计而言是暂时的。以下情况发生时，JMB即告结束：

1. 该发展项目的分层地契发出。
2. 相关土地机构开设分层登记册——这是管理机构（MC）依法自动成立的时刻。
3. 发展商召开MC的首次常年大会。
4. JMB解散，并须向MC移交：所有基金（维修账户与基金账户余额）、经审计账目、合约、建筑文件（竣工图、保固书）、钥匙、库存，以及所有登记册与记录。

顺利移交至关重要——在这个阶段若基金短缺或文件遗失，会为接手的MC造成重大问题。关于发展商的移交义务，请参阅JMB首次常年大会与发展商移交 →及发展商移交JMB →。

常见JMB问题与解决办法

业主最常遇到的JMB问题：

• 发展商未在交吉后12个月内召开首次常年大会——向COB投诉，COB可对发展商采取行动。
• 发展商未移交全部基金与文件——JMC应要求完整移交；若无效，可向分层管理仲裁庭提出申请。
• 委员会形同虚设或谋私——业主可要求召开特别大会撤换委员会；若无效，可升级至COB。
• 账目管理不善／不明支出——要求查阅经审计账目（每位业主都有权查阅）；若管理层拒绝，可升级至COB或仲裁庭。
• 拖欠业主拖累预算——JMB必须主动追讨欠款；参见拖欠服务费者 →。

探索JMB相关主题（所有指南）

ClickBina涵盖完整的JMB生命周期。点击下方任一指南，深入了解：

成立与设立

• 如何在马来西亚设立JMB（分步指南）→
• 如何委任JMB委员会（JMC）→
• 向建筑物专员（COB）注册JMB →
• JMB首次常年大会：发展商的移交义务 →
• 发展商移交JMB →

JMB的运作

• JMB职责与义务（《分层管理法令》2013）→
• JMB职员：主席、秘书与财政 →
• 如何更换或撤换JMB／其委员会 →
• 分层常年大会 →
• 如何召开特别大会（EGM）→
• 管理代理 vs 自行管理分层物业 →
• JMB／MC合规检查清单 →

资金与收费

• 维修费与基金 →
• 设定维修费 →
• 拖欠服务费者 →

纠纷与执法

• 常见JMB问题及其解决办法 →
• 分层管理仲裁庭 →
• 分层管理投诉 →
• 分层住宅附则与罚款（RM200罚款）→

JMB vs MC 与更广的分层框架

• JMB vs MC →
• 分层管理委员会 →
• 《分层管理法令》2013概览 →

摘要：JMB关键事实一览

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源核实最新的比率与规定：

• 马来西亚法律（AGC官方网站）——《分层管理法令》2013——阅读官方文本。
• 房屋及地方政府部（KPKT）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。