设定管理费
（供联合管理机构／管理机构参考）

本指南为2026年一般性说明——非法律意见。分层管理事务受《2013年分层管理法令》及《2015年条例》规范；请向建筑物专员（COB）或律师确认。联合管理机构／管理机构需要维护或装修工程？欢迎垂询 →

管理费是整个发展项目的财务引擎。凭猜测来设定管理费，正是建筑物最终电梯故障、又要面对痛苦特别征费的原因。正确做法是以预算为主导、公开透明。一项能反映实际成本、并透过公开且站得住脚的流程设定的收费，遭业主抵制的机率会低得多——也更容易被准时缴付。了解管理费的计算方式，也能帮助业主认同缴费的价值，并让委员会在收费调涨遭质疑时，有明确的依据可以说明。

从年度预算开始

列出每一项经常性的公共区域支出：保安、清洁、电梯与水泵保养、公共水电、保险、管理／员工薪资、维修，以及应急储备。将全年总额加总起来——这就是管理费必须涵盖的金额。建议在常年大会前二至三个月就开始编列预算，以便有充裕时间为服务合约取得报价，并在向业主呈报数字前先核实保险续保情况。相关合规义务请参阅联合管理机构／管理机构合规清单 →。

典型预算项目

从预算到每份额单位收费率

每份额单位收费率 = 年度预算 ÷ 总份额单位 ÷ 12（每月）

每位业主的月费，即其单位的份额单位数 × 该收费率。这就是为何不同大小的单位收费不同——请参阅份额单位 →与管理费与维修基金 →。

按份额单位而非平均分摊

收费必须按份额单位（与各单位成比例）分摊，而非采平均收费——这是法律依据，也是确保大小单位之间公平的方式。

别忘了维修基金

在管理费之外，还须征收维修基金（通常至少为管理费的10%），为未来的重大工程预留储备——例如重新粉刷、更换电梯、大型维修。若储备不足，日后就会面临痛苦的特别征费。预先规划未来预期的资本工程及其可能成本，有助于设定合适的供款水平。大多数建筑物都能预测未来三至五年的主要资本需求——粉刷周期、电梯预期使用年限、防水保固到期时间——再从这些需求反推出每月应缴的维修基金供款，及时累积储备。储备不足时会发生什么，请参阅分层特别征费 →（英文版）。

批准与透明度

在大会 →（英文版）上呈报预算及建议收费，让业主了解并批准。透明度——展示逐项数字——才是获得业主认同、减少欠款的关键。了解自己缴费用途的业主，更有可能准时缴费。

调整收费

当成本上升，或预算不再收支平衡时，委员会可以调整收费——但须以更新后的预算作为依据，并提交大会审议。突如其来、缺乏解释的调涨容易引发纠纷；一份清晰的预算能为调涨提供正当理由。应提前让业主看到调整后的数字，而非在大会当天才公布。一个好的做法是将预算草案与建议收费附在大会通知中，让业主有备而来，而非措手不及。展示历史成本数据——比较去年的实际支出与今年的预算——能让任何调涨更容易被接受并透过决议通过。

处理短缺与欠款

造成短缺最主要的原因是欠费不缴。公道的收费须搭配积极的追讨措施——请参阅拖欠管理费的业主 →。若欠款情况严重，预算却假设能全数收齐，注定会出现短缺。应将实际可能的收款率纳入预算，再透过积极追讨来缩小差距。若某发展项目长期维持15%的欠款率，就应据此编列预算：假设只能收到85%，而非100%，再积极追讨这15%，逐步提升实际收款率。假装问题不存在、直到银行户口见底，是最糟糕的做法。在每次大会上公开报告收款率，能让问题保持可见，也能让委员会为改善情况负责。

有效率地征收

准时发出账单、提供便利的缴费管道（银行转账、线上缴费）、一致地征收迟延利息，并在每次大会上报告征收情况。若征收与账目情况已超出委员会的管理能力，可考虑聘请管理代理 →。最有效的征收制度，会在每月初就发出账单，在15号前跟进未缴费者，并一致地自动征收迟延利息。执法不一致——追讨某些业主却放过其他人——只会滋生不满，也会让拖欠者有理由质疑收费。

供款不足 vs 供款过多：风险比较

资料来源与官方参考

本指南所引用的均为马来西亚法规及官方机构资料。请务必向官方来源核实最新费率与规则：

• 马来西亚法律（AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• 房屋及地方政府部（KPKT）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。