拖欠管理费的业主
追讨规则

本指南为2026年一般性说明——非法律意见。分层物业事务受《2013年分层管理法令》规范；请就您的具体情况咨询建筑物专员（COB）或律师。装修分层单位？欢迎垂询 →

管理费维持着建筑物的正常运作，因此《2013年分层管理法令》 →赋予管理机构强而有力的追讨欠款工具。如果您是欠款业主，后果会迅速升级；如果您是管理机构的一员，了解这套追讨流程有助于保护全体业主的资金。

为何拖欠是件大事

拖欠管理费会让建筑物缺乏保安、清洁、电梯与保险所需的资金——受害的不只是拖欠者本人，而是全体业主。当多个单位的欠款累积起来，管理机构可能无法准时支付服务承包商的费用，导致建筑物状况恶化、全体业主的产业价值下跌。在最糟的情况下，电梯得不到维修保养、保安人手减少，建筑物逐渐失修。这正是为何法律如此重视追讨，并提供一系列层层升级的补救措施，要求管理机构主动使用，而非坐视不理。

追讨流程

1. 提醒与迟延利息会先加入账户——这是在正式程序展开前的非正式催缴。
2. 针对欠款金额发出法定书面催缴通知，并订明还款期限。
3. 若仍未缴清，可向分层管理仲裁庭提出申索（申索额不超过RM250,000）或向法院提出诉讼（较大金额）。
4. 取得具约束力的裁决或判决后，即可强制执行债务——包括在建筑物专员（COB）授权下，作为最后手段扣押单位内的动产。

追讨方式比较

迟延利息

管理机构可对逾期欠款征收利息——若经机构议决，通常最高为每年10%。利息会持续累积，直到全数还清为止，因此即使每月RM300的管理费拖欠12个月，也可能产生RM30以上的利息，若继续拖欠更多月份，本金还会持续增加。

扣押动产

作为强而有力的补救措施，《法令》允许管理机构（在建筑物专员（COB）授权下）扣押并变卖拖欠业主单位内的动产，以追讨欠款。这是最后手段，但确实具有实质效力。被扣押的财产可包括单位内的家具与电子产品。任何变卖所得款项，都会用于抵偿未偿债务与相关费用。

丧失投票权

拖欠业主在缴清全部欠款之前，通常不能在大会上投票，也不能参选管理委员会。这不只是技术性细节——这意味着拖欠者在建筑物的所有决策上都没有发言权：管理预算、委员会选举与特别决议，都会在没有他们参与的情况下通过。拖欠的业主越多，实际上做出决策的就是按时缴费的少数业主。在常年大会前缴清欠款，可以恢复您的权利与发言权。关于出席、预算表决与如何避免丧失投票权的完整规则，请参阅拖欠业主能否在常年大会上投票 →。

管理机构不能做的事

• 以非正式施压手段切断水电等基本服务——《法令》不允许这样做。
• 未依照合法程序、未取得建筑物专员（COB）授权即扣押财产。
• 超出附则或《法令》所定程序行事——擅自采取的自力救济行为，可能使管理机构本身承担法律责任。
• 以《法令》未授权的方式歧视拖欠业主。

若您对收费金额有异议

若您认为收费计算有误，或您已经缴付却仍被收费，请勿直接停止缴费——无论您是否提出异议，未受争议部分的余额仍会持续累计利息。请依照以下流程处理：

• 收集您的收据及所有付款记录，注明日期与金额。
• 以书面方式（附回执的电邮，或挂号邮寄）致函管理机构，说明争议内容及您认为正确的金额。
• 继续缴付无争议的部分，以减少利息累积。
• 若两次书面交涉后仍未解决，可向所在地方政府的建筑物专员（COB）提出。
• 若仍未解决，可向分层管理仲裁庭 →（英文版）提出申索。

买家：务必先查核欠款

在购买二手分层单位之前，务必以书面方式确认管理费与维修基金的缴付状况——向管理机构索取以卖方名义开立的正式账目结单。一旦产权过户，附着在该单位上的未清欠款可能成为您这位新业主的问题。请在议价时将任何欠款纳入考量，并坚持要求卖方在完成交易前清偿，或从买卖价中扣除。谨慎的买方律师会在产权转让查证程序中核实这一点。另请参阅我们的管理费与维修基金指南 →。

资料来源与官方参考

本指南所引用的均为马来西亚法规及官方机构资料。请务必向官方来源核实最新费率与规则：

• 马来西亚法律（AGC官方网站）——《2013年分层管理法令》——阅读官方原文。
• 房屋及地方政府部（KPKT）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。