分层管理仲裁庭
运作方式详解

2026年一般性指引——并非法律意见。分层事务受《2013年分层管理法令》规管；请就您的具体情况咨询建筑物专员（COB）或律师。正在装修分层单位？问我们 →

在分层管理仲裁庭成立之前，分层纠纷意味着缓慢又昂贵的法庭诉讼——往往拖上好几年，律师费动辄数以万计。如今大多数纠纷都可以在这里解决——它的设计初衷，就是让一般业主与管理机构都能根据《2013年分层管理法令》 →轻松使用。了解它的运作方式，等于为自己多添一件保障业主权益的实用工具。

仲裁庭隶属房屋及地方政府部（KPKT）的体制之下，并透过各州相关的建筑物专员（COB）办公室运作。每场聆讯由一名仲裁庭主席主持，主席是由部长委任、具备法律资格的人士。现场气氛刻意保持非正式——没有法袍，没有死板的法庭程序，双方直接向主席陈述。对从未涉及任何法律程序的业主来说，这比走进法庭轻松得多。

仲裁庭受理哪些纠纷

• 追讨拖欠的管理费与维修基金 →。
• 共同产业的维修与保养纠纷。
• 违反附则及其执行——包括违规装修。
• 关于管理职责的履行（或未履行）的纠纷。
• 业主与管理层之间关于费用与分摊款项的申索。
• 业主之间关于各自在法令或附则下之义务的纠纷。

仲裁庭不能受理什么

• 关于单位地契或拥有权的纠纷——这些须交由民事法庭处理。
• 已在法庭审理中、或已由法庭判决的事项。
• 申索额超过RM250,000的案件。
• 刑事事项——仲裁庭只作出民事裁决。

仲裁庭与法庭的比较

如何提出申索

1. 填写仲裁庭申索表格（表格1），列明双方当事人、纠纷性质及所寻求的补救。
2. 向仲裁庭（隶属房屋部／COB体制）提交表格，并缴付少量立案费。
3. 申索文件送达答辩人，并排定聆讯日期。
4. 出席聆讯——亲自呈交文件、陈述案情。
5. 仲裁庭可要求补交文件、在双方之间进行调解，或直接作出裁决。

费用与流程

立案费不高（少量固定费用），而且一般不允许由律师代表——双方亲自出庭陈述，费用因此得以压低。与法庭相比，聆讯相对快速且非正式。请带齐所有相关文件：协议、账目、通知、照片及往来信函。仲裁庭的程序以浅白语言进行，主席或成员会一步步引导您完成整个过程。

如何准备您的案件

裁决与执行

仲裁庭的裁决具有约束力，必须在裁决所订明的期限内遵守。裁决可如法庭命令般执行，不遵守即属法令下的罪行。尽管程序非正式，这让仲裁庭真正具备执行力。若答辩人不自愿遵守，胜诉一方可向推事庭申请执行裁决，动用扣押财产或第三方债务扣押令（garnishee order）等法庭执行手段。

裁决可以命令支付款项（例如追讨欠款连同利息）、修正有缺陷的工程、停止违反附则的行为，或履行某项特定的管理职责。在适当情况下，仲裁庭也可判给讼费。裁决一经作出，遵守期限即已订明并载于裁决中——无视裁决的答辩人，既要面对民事执行行动，也可能触犯法令下的刑事罪行。

打赢案件的要诀

• 从第一天起就一丝不苟地保存记录——付款连同收据、通知、附时间戳的照片、所有沟通的日期、往来信函的副本。
• 先尝试直接或透过COB解决问题；在来到仲裁庭之前已作出有记录、合理的努力，能增强您的可信度。
• 聆讯时简洁、就事论事——紧扣相关文件与事件，避免情绪化的论点与人身攻击。
• 按时间顺序整理文件、编上页码，并至少准备三份副本：一份给仲裁庭、一份给对方、一份自己留存。
• 如果您的主要语言不是英文或马来文，请带一位信得过的翻译员，或事先向仲裁庭询问语言安排。

分层生活与装修

许多分层纠纷都始于装修——未经批准的工程、渗漏到楼下单位，或承包商造成的共同产业损坏。从一开始就遵守规定便能避免：请参阅分层装修规定 →，并选用会处理管理层审批、并提供防水保修的承包商。一宗闹到仲裁庭的装修纠纷，所耗费的时间、压力与金钱，可能远超过一开始就把审批与工程做好。预防永远胜过聆讯。

把渗水纠纷带到仲裁庭

一般单位业主最常走进这个仲裁庭的原因是水——天花板一再出现水渍、楼上邻居不肯处理，或管理机构不肯发出检验证书。提出申索之前，请先走完楼层间渗漏程序：书面通知、检验、Form 28，若不满意，再转交建筑物专员（COB）处理。楼层间渗漏指南列出了这套程序的先后次序与确切期限。

分层管理仲裁庭与购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）是两个不同的机构，切勿混淆。分层管理仲裁庭根据《2013年分层管理法令》第九部分（纠纷与分层管理仲裁庭）第102条成立；根据第105(1)条，它受理该法令第四附表第1部分所列、且申索总额不超过RM250,000的申索。这些所列申索包括关于单位、建筑物或其共同产业、有限共同产业之缺陷的费用或维修纠纷——这正是现有分层计划中楼层间渗漏纠纷的途径。《1953年时效法令》不适用于其程序（第105(2)条），而对于任何涉及土地地契、或土地产业或权益的申索，它都没有管辖权（第105(3)条）。简而言之：与持牌发展商之间关于新房的纠纷，交由购屋者索偿仲裁庭处理，上限为RM50,000；与联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）之间、或其内部关于现有分层计划的纠纷，交由分层管理仲裁庭处理，上限为RM250,000。

两个实际要点。第一，带上有日期的证据：日期清晰可见的照片、您的书面通知，以及任何Form 28或拒绝发出Form 28的记录。第二，不要混淆两个仲裁庭——与持牌发展商之间关于全新房屋的纠纷属于另一个论坛，上限也不同，走错门只会浪费您宝贵的时间。

关于此论坛及其上限的一般资讯，并非针对您的申索的法律意见。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构。请务必向官方来源确认最新的费率与规定：

• 马来西亚法律（总检察署AGC门户网站） —— 《2013年分层管理法令》 —— 阅读官方条文。
• 房屋及地方政府部（KPKT） —— 分层管理、COB与房屋政策。