2013年分层管理法令
详解

本页为2026年一般性指引 — 不构成法律意见。分层物业管理受《2013年分层管理法令》规范；如有纠纷，请咨询您的建筑物专员（COB）或律师。正在装修分层产业单位？欢迎垂询 →

马来西亚拥有庞大的分层产业人口——公寓、公寓式住宅、服务式公寓与有围篱看守的社区。《2013年分层管理法令》（SMA）自2015年6月1日起生效，是规范这类共同产业如何被管理、筹资与治理的主要法律。（沙巴与砂拉越则各自有独立的法律。）

法令涵盖的范围

• 建筑物在各阶段由谁管理，以及其权力与职责。
• 强制性的管理费与基金（sinking fund），按份额单位分摊。
• 附则（house rules）及如何制定额外附则。
• 常年大会（AGM）／特别大会（EGM）、管理委员会与投票。
• 建筑物专员（COB）的监督角色。
• 处理纠纷的分层管理仲裁庭。
• 建筑物的保险义务。
• 管理权从发展商移交至JMB，再由JMB移交至MC的过渡安排。

三个管理阶段

每一个分层发展项目都会经历三个阶段。了解自己的建筑目前处于哪个阶段，能让您知道该向谁缴费、该向谁申请批准，以及该向谁问责。

完整比较请参阅我们的JMB vs MC指南 →。

各阶段比较：权力与职责

管理费与基金

每位业主都必须缴付管理费，用于共同区域的日常运作，另加基金（sinking fund），用于未来的大型工程——两者均按份额单位分摊。基金的缴付比例通常约为管理费的10%。逾期不缴会产生迟缴利息，并可能导致仲裁庭诉讼。详情请参阅我们的管理费与基金指南 →。

附则（house rules）

SMA订明了标准附则（载于2015年分层管理条例第三附表），涵盖装修、噪音、共同产业、宠物、停车位等事项。管理方也可以在常年大会上通过特别决议，制定额外附则，并向COB备案。这些附则对全体业主与租户都具约束力——详见我们的分层附则指南 →，了解它们如何影响装修工程。

建筑物专员（COB）

每个地方政府都会委任一位COB，负责监督其辖区内的分层管理事务。COB在法令下的角色包括：

• 接收JMB与MC提交备案的附则。
• 调查业主对管理失当的投诉。
• 授权特定执法行动，包括为追讨欠款而扣押动产。
• 在管理机构未能履行职责时介入接管。

COB是对发展商与管理机构双方的重要制衡机制。若纠纷升级，下一步就是仲裁庭。

纠纷与分层管理仲裁庭

法令设立了分层管理仲裁庭，以低成本、通常无需律师的方式处理纠纷——包括追讨欠款、维修事宜、附则违规——受理金额上限为RM250,000。裁决具约束力，并可如同法庭判决一样强制执行。详见我们的仲裁庭指南 →。

执法与罚则

SMA具备实质的执行力。主要执法条文包括：

• 拖欠管理费的业主，将丧失投票权与参选管理委员会的资格。
• 管理方可透过仲裁庭或法院追讨欠款连同迟缴利息。
• 未能按时召开JMB常年大会的发展商，即属违法。
• 未能履行保险或维护义务的管理机构，可能遭受处分。
• 若管理机构未履行法定职责，COB可接管管理权。

业主实用清单

无论您是新买家还是长期业主，SMA都会影响您的日常产业生活。请使用以下清单：

• 了解您的建筑目前处于哪个阶段——发展商、JMB或MC。可致电管理处询问。
• 确认您的分层地契状态——是否已发出？是否已过户给您？参见分层地契指南 →。
• 了解您的份额单位——它决定您的管理费与投票权重。请查阅您的地契或产业单位清册。参见份额单位指南 →。
• 每年出席常年大会——审批预算、投票选出委员会、提出问题。您的一票很重要，尤其在按份额单位加权的表决中。
• 准时缴费——以保留投票权，并避免利息与仲裁庭诉讼。可设定自动转账或银行指示。
• 取得书面装修批准——在动工前取得现任管理机构的书面批准，并保存批准信备查。
• 了解您的附则——向管理处索取适用于您建筑的标准附则与任何额外附则副本。

这对您意味着什么

• 您必须缴付管理费与基金——拖欠会有实质后果，包括丧失投票权与面临仲裁庭诉讼。
• 您可以在会议上投票，也可以参选委员会——表决方式为举手表决，或在按票数表决时按份额单位加权。
• 装修工程需要管理方批准，并须遵循您所在项目的标准附则与额外附则。
• 若管理方未履行职责，您有明确的申诉途径（先COB，再仲裁庭）——您不必默默承受。
• 从您取得空置移交的那一刻起，无论分层地契是否已发出，您作为业主的权利与义务即已存在。

正在装修分层产业单位？我们熟悉相关的管理文件与附则合规事宜——参见公寓装修费用 →。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法例与官方机构资料。请务必以官方来源核实最新税率与规则：

• 马来西亚法律（AGC官方网站）——2013年分层管理法令——查阅官方文本。
• KPKT（房屋及地方政府部）——分层管理、COB与房屋政策。