2026年一般性指引——并非法律意见。分层事务受《1985年分层地契法令》与《2013年分层管理法令》规管；请咨询建筑物专员（COB）或律师。正在装修分层单位？问我们 →
马来西亚大多数高楼与封闭式住宅都已“分层”——建筑物在法律上被划分为一个个称为“单位”（parcel）的独立部分。记录您拥有某个单位的文件就是分层地契，而它是否已经发出，会影响您的融资选择、转售的难易，以及大厦的管理方式。
分层地契证明您拥有分割后发展项目中的某个特定单位，连同共同产业中一份不可分割的份额（与您的份额单位成比例）。它相当于有地房屋的个别地契在分层产业中的对应文件。您的单位编号、楼面面积、份额单位及附属单位，全都记录在地契上。请参阅我们的地契种类总览 →。
《1985年分层地契法令》（STA）规管把建筑物与土地分割成个别单位，以及分层地契的发出。发展商必须向相关土地局申请分割建筑物，并为每个单位取得个别分层地契。分层地契一经发出、分层登记册开立后，管理机构（MC） →便自动成立。《1985年分层地契法令》与规管大厦管理方式的《2013年分层管理法令》 →并行运作。
| 方面 | 总地契 | 分层地契 |
|---|---|---|
| 涵盖范围 | 整个发展项目（母地段） | 仅您的个别单位 |
| 您的拥有权以什么证明 | 转让契约（DOA，透过发展商） | 您自己已注册的地契文件 |
| 转让方式 | 转让契约 | 产权转让备忘录（MOT，14A表格） |
| 管理机构 | 发展商／联合管理机构（JMB） | 管理机构（MC） |
| 融资 | 可行，但较不受青睐 | 银行较青睐——干净的个别抵押品 |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，无需任何承诺。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina转让如何进行，请参阅我们的买卖合约与MOT指南 →。
| 考量 | 总地契（转让契约） | 个别分层地契（MOT） |
|---|---|---|
| 拥有权登记 | 没有个别登记——透过协议 | 在土地局个别登记 |
| 转售 | 稍微复杂；如有规定须取得发展商同意 | 以MOT干净地转让给买家 |
| 银行贷款 | 可行；部分银行收取较高利率 | 大多数银行较青睐的抵押品 |
| 发展商清盘时的风险 | 较高——地契仍在发展商／土地名下 | 较低——地契已在业主名下 |
| 管理 | 联合管理机构或发展商 | 管理机构（由业主管理） |
建筑物完工、取得入伙准证（或完工与合规证书（CCC））后，发展商才申请分割。分层地契随后由土地局发出，通常在完工后一段时间——视申请的复杂程度与土地局的工作量，可能从几个月到好几年不等。在地契发出之前，您是透过转让契约拥有单位。
如果您的地契已延迟多年，您可以致函发展商要求提供最新进展，并向COB反映问题。法律已收紧对发展商须及时申请分割的规定。
每个单位都会根据《1985年分层地契法令》下的公式（以楼面面积加上权重计算）分配份额单位。份额单位决定您须分摊的费用 →、您在全体大会上的投票权重，以及您在共同产业中的比例份额。详情请参阅我们的份额单位指南 →。
向发展商或管理层询问分层地契是否已经发出，以及是否已转到个别业主名下。请您的律师在相关州属的土地局进行土地查册。若是二手（sub-sale）交易，请确认您是透过个别分层地契（MOT）还是总地契（转让契约）购买——转让方式会影响产业过户程序、费用、风险与融资选择。律师会告诉您适用哪一种制度，以及需要做哪些尽职调查。
地契可能尚未发出的迹象包括：发展项目仍由联合管理机构（JMB）而非管理机构（MC）管理、业主提到单位时说业主提到单位时说“转让契约让与”（assign）而不是“过户”（transfer）ldquo;让与业主提到单位时说“转让契约让与”（assign）而不是“过户”（transfer）rdquo;（assign）而不是业主提到单位时说“转让契约让与”（assign）而不是“过户”（transfer）ldquo;过户业主提到单位时说“转让契约让与”（assign）而不是“过户”（transfer）rdquo;（transfer），以及大厦文件上仍以“发展商”作为地契持有人。若不确定，您的产业过户律师可以透过土地查册为您厘清。
地契状况很少影响室内装修，但无论大厦由联合管理机构还是已正式成立的管理机构管理，您都必须遵守管理层的审批程序与附则。任何工程开始之前，先取得书面装修批准。请参阅分层装修规定 →及公寓装修造价 →。
本指南引用马来西亚法律与官方机构。请务必向官方来源确认最新的费率与规定：
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