分层附则
（房规）全解

2026年一般性指引 — 并非法律意见。分层事务受《1985年分层地契法令》与《2013年分层管理法令》规管；请咨询您的建筑物专员（COB）或律师。 正在装修分层单位？问问我们 →

附则就是分层发展项目的“房规”——它让共同生活井然有序、保护共同产业，也保护住户免受彼此的滋扰。附则有两个来源：一套由法律规定的标准附则，加上您的大楼透过特别决议另行采纳的额外规则。只要您在马来西亚拥有、租用或居住于任何分层物业，无论您是否读过，也无论房东有没有告诉过您，您都受适用的附则约束。在装修或入住之前先熟悉大楼的附则，能避免代价高昂的意外。

什么是分层附则？

附则规范单位（parcel）与共同产业的使用，以及住户的行为。根据《2013年分层管理法令》 →，附则自您入住单位那一刻起即自动约束所有业主、租户及占用者——您无须签署也同样受约束，而不知道附则也不能作为抗辩理由。房东有责任确保租户知悉并遵守附则。

标准附则

《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表订立了一套适用于每个分层项目的默认附则——涵盖装修通知与批准、不得阻碍或损坏共同产业、不得滋扰或骚扰他人、妥善处理垃圾、饲养动物、在指定车位停车等等。这些附则适用于马来西亚半岛、布城与纳闽的每一个分层项目，管理层无须另行通过任何决议。

额外附则（房规）

联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）可在大会上以特别决议采纳额外附则，以配合个别大楼及其住户的需要——例如具体的装修时段、搬入／搬出程序、访客停车位限制、设施预订制度，或短租限制。这些附则必须呈交建筑物专员（COB）存档，且不得与法令或标准附则相抵触。一经存档，其效力与标准附则相同。

标准附则 vs 额外附则

常见附则例子

• 动工前须提交书面装修申请并缴付可退还的押金；只能在核准时段内施工。
• 未经授权，不得改动共同产业或建筑外观。
• 不得制造过度噪音或滋扰邻居，尤其是在安静时段以外。
• 只能停放在您指定的附属地段车位；不得在公共区域双重停车。
• 宠物规则 — 核准的品种、体型限制、在公共区域须系绳、排泄物处理。
• 垃圾须在指定时间放入指定垃圾桶。
• 在已通过相关决议的大楼，限制短期（例如Airbnb）出租。

附则不能做什么

• 与《分层管理法令》或其条例相抵触。
• 具歧视性，或剥夺业主对其单位的合理使用。
• 施加超出法律许可的罚则。
• 剥夺业主的法定权利（例如在大会上投票的权利）。

附则如何执行

管理层可发出正式书面通知，要求违规的业主或占用者纠正违规行为；在附则许可的范围内施加收费或罚款；并在违规业主不自行修复时，追讨修复违规所需的合理费用。持续或严重的违规可提交分层管理仲裁庭 →，仲裁庭可下令停止违规、判给修复费用，甚至判给损害赔偿。执法必须依循正当程序——管理层不能擅自采取自力救济行动或使用非法手段。

如果您违反了附则

预计您会收到一份纠正违规的书面通知，列明须做什么以及期限。若您及时遵从，事情通常就此了结。若不遵从，管理层可施加收费、追讨修复费用，并向仲裁庭 →提出申索。若属装修违规，您还可能被没收可退还的装修押金、被管理层发出停工令，或须自费恢复共同产业原状。及时处理违规通知，永远比与之抗争来得便宜。

附则与您的装修

在马来西亚的分层生活中，装修是最常碰到附则的环节——动工前须获批准、核准的施工时段（通常只限平日白天）、敲打结构墙的限制、防水规定，以及从公共区域清走垃圾。熟悉分层附则的资深承包商会替您处理所有文件与合规事宜，保障您的押金，确保顺利验收。参见分层装修规则 →与公寓装修费用 →。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构的资料。请务必向官方来源确认最新的收费与规定：

• 马来西亚法律（总检察署AGC门户） — 《2013年分层管理法令》及《2015年条例》 — 阅读官方条文。
• KPKT（房屋及地方政府部） — 分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策。