公寓与分层
装修规定（2026）

为巴生谷屋主提供的一般指引——并非法律意见。具体细节请向您的地方市议会或管理层确认。在WhatsApp询问我们。

分层建筑——公寓、组屋、服务式住宅、SOHO或封闭式社区——属于共有产业。您的装修可能影响建筑结构、公共设施与邻居，因此受到《2013年分层管理法令》（SMA）、大厦已注册的附则，以及管理层另订的房屋规则所规管。

法律依据：《2013年分层管理法令》（SMA）

《2013年分层管理法令》及其附属法规（《2015年分层管理（维修与管理）条例》）赋予联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）明确权力，制定规管装修的附则。业主必须遵守。联合管理机构／管理机构可以要求事先批准、附加条件、收取押金，并追讨对共同产业造成任何损坏的全部费用。违规事项可升级至根据该法令设立的分层管理仲裁庭。《2013年分层管理法令》取代了较早的法律，适用于马来西亚所有拥有分层地契的产业。

通常可以做的事（须经管理层批准）

• 在单位内更换地板、墙砖、厨房橱柜与浴室配件。
• 制作嵌入式衣柜、橱柜与造型墙（非结构性）。请参阅木工造价 →
• 拆除单位内的非结构性隔墙。请参阅敲墙指南 →
• 在单位内重新布线及增设电源点（请找持牌电工）。请参阅重新布线 →
• 重新油漆室内及更换石膏天花板。
• 安装分体式冷气机（室外机位置须经管理层批准）。
• 在管理层批准及分表计量安排下安装电动车充电器。请参阅电动车充电器指南 →

不可以做的事

• 动到结构部件——柱子、横梁、剪力墙、转换板与楼板。这些属于建筑结构，而不属于您的单位。
• 改动或在共同产业上加装任何东西——走廊、楼梯间、外部水管、公共供应竖管、外墙立面与外部排水沟。
• 改变建筑物的外观——冷气机台位置超出批准设计、外部遮阳篷、油漆外墙立面、更改窗花设计。
• 使楼板超载，或未经结构工程师评估及管理层批准就搬移湿区（浴室、厨房）（对楼下单位风险极大）。
• 如大厦附则禁止，经营短期租赁（Airbnb）——由联合管理机构／管理机构依据该法令执行。

押金、施工时段与常见条件

常见规定比较：吉隆坡／雪兰莪典型大厦

逐步审批流程

1. 向管理处索取装修申请表与房屋规则（部分大厦可网上提交）。
2. 填写申请表：工程范围、承包商姓名与身份证、开工与完工日期，以及拟议改动的简单平面图或草图。
3. 向管理层提交填妥的申请表、承包商身份证副本及装修押金支票。
4. 等待书面批准及获准的装修日期——管理层一般在3–7个工作日内回复。
5. 领取装修准证，并在施工期间张贴在单位门口。
6. 确保承包商遵守获批的时段与条件、正确处理废料，并且不损坏共同产业（电梯、走廊）。
7. 完工后，请管理层进行最终检查；检查通过后取回可退还的押金。

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违反规定会怎样

管理层可以发出停工通知，而您必须立即遵守。若共同产业受损，他们可以没收您的押金，并直接向您收取维修费用。根据《2013年分层管理法令》，管理层可以采取进一步行动，包括要求把未经批准的工程恢复原状。持续违规可升级至分层管理仲裁庭。

分层管理仲裁庭

根据《2013年分层管理法令》设立的分层管理仲裁庭，负责裁决业主、住户与管理机构之间的纠纷。任何一方都可以提出申诉。仲裁庭可以命令赔偿、恢复原状，或遵守附则。与民事诉讼相比，它是一个相对容易使用、成本效益高的论坛——立案费不高，案件一般在数周至数月内解决。在装修纠纷中，最常见的申索涉及共同产业损坏、未经批准的工程，以及押金被没收。

分层装修的实用建议

• 向承包商交代工程之前，先阅读大厦的房屋规则——有些大厦对敲打时段或废料清运有严格限制，会影响工程进度与造价。
• 提交装修申请表时，写得比要求的更详细——含糊的工程范围会让管理层提出疑问或拒绝；列明房间名称与工程内容的清楚范围，审批会更快。
• 押金务必以支票（而非现金）支付并保留收据——这是最终检查后申请退还押金的凭据。
• 签约前，确保承包商理解并承诺遵守获批的施工时段——违反时段可能导致押金被没收，侵蚀承包商的利润并引发纠纷。

应避免的错误

• 未取得书面批准就开工——管理处职员的口头许可，在该法令下并不算批准。只有书面批准才有效。
• 让承包商在获批开工日期之前就开始敲打——管理层一般以闭路电视监控；提早开工会立即招来停工令。
• 没有阅读准证条件——准证可能附有特定条件（例如防水保修、某些日子不准在某些楼层上下钻孔），承包商必须遵守。
• 完工后没有申请退还押金——管理层不会主动退款；您必须申请最终检查，并正式索回押金。

资料来源与官方参考

本指南引用马来西亚法律与官方机构。请务必向官方来源确认最新的费率与规定：

• 马来西亚法律（总检察署AGC门户网站） —— 《2013年分层管理法令》 —— 阅读官方条文。
• 房屋及地方政府部（KPKT） —— 分层管理、COB与房屋政策。