更改用途
住宅或店屋改作商业用途（2026）

法律上的“更改用途”是什么意思

在日常说法里，更改用途听起来很随意：前厅变成补习班，店屋楼下变成诊所，住家变成办公室。但在规划法律里，这是一件有明确定义的事。《1976年城乡规划法令》把“发展”定义为包括对任何土地或建筑、或其任何部分的用途作出实质性更改；第19条则规定，除非已获得规划准证，任何人都不得进行任何发展。因此，即使没有人动过一把锤子，更改用途在法律上也被当作建筑工程看待。

法令也列出了一定算数的情况。把原本建作住宅的建筑用于其他用途，就是对其用途的实质性更改。同样，把建筑内的单位数目增加到超过原本获批的数目、把原本不是供人居住的建筑当作住家使用，以及任何与该地区发展计划不一致的用途，都属于更改用途。

哪些常见改造属于更改用途

屋主常问到的改造，大多数都落在法令本身所举的例子里。下表列出常见的几种，以及为什么每一种都需要规划当局作出决定，而不只是一张装修准证。

其中两种有专门的指南：店屋楼上改作住家指南，以及分房出租改造指南。

半岛各州与吉隆坡

《1976年城乡规划法令》适用于马来西亚半岛。吉隆坡联邦直辖区有自己的法律，即《1982年联邦直辖区（规划）法令》，其对发展的定义同样包括对任何土地或建筑、或其任何部分的任何用途更改。两者的措辞略有不同，实际效果却一样。无论您的物业在八打灵再也、莎阿南还是吉隆坡蕉赖，负责批准建筑图则的地方政府，就是询问更改用途的地方。

室内工程，以及豁免的界限

第19条豁免了部分工程，不需要规划准证：只影响建筑内部的维修、改善或其他改动。但这项豁免有条件，而为了做生意而进行的改造，通常至少会违反其中一项。这些室内工程不得：

• 涉及建筑或其所在土地的任何用途更改；
• 实质性影响建筑的外观；
• 增加建筑的高度或楼面面积；
• 影响、或可能影响建筑的排水、卫生设施安排或结构稳固；或
• 与地方计划的任何规定不一致。

新的店面、外墙上的招牌、加建厕所、隔油池或阁楼夹层，每一项都会触及上述其中一个条件。即使是纯粹的室内装修，只要它的目的是新的用途，就不在豁免之列。所以“只是室内工程而已”，对改造来说并不是一个安全的答案。

签约或购买之前，先查获批用途

建筑的获批用途记录在核准的建筑图则里，土地用途则记录在地契和地方计划里。在签下租约或为了做生意买下单位之前，请向房东或卖方索取核准图则，查看地契允许土地作什么用途，有任何不清楚的地方就去问地方政府。不要以为前一个租户这样用过就没事；未经批准的用途，不会因为一再被使用就变成获批。

分层建筑还多了一层规定。无论地方政府怎样决定，管理机构的附例和母地契都可能限制在住宅单位里做生意。分租与共居指南说明了附例与地方政府规定如何重叠。

申请批准的步骤

1. 从核准建筑图则和地契，确认目前的获批用途。
2. 查看该地区地方计划的分区；计划不允许的用途很难获批。
3. 委任建筑师或绘图师准备规划申请，如涉及工程，也要准备建筑图则。
4. 向地方政府提交申请，在规划决定出来之前不要动工，也不要开业。
5. 申请建筑图则批准，以及新用途所需的其他批准。
6. 按照获批图则进行装修，然后申请营业场所执照。

商业装修准证指南列出了用途确定之后，商业场所一般需要的批准：地方政府的建筑批准、消防局的消防安全批准、营业场所执照，以及招牌执照。

新用途会改变建筑里的哪些东西

新的用途通常带来新的建筑要求，而真正决定装修预算的，往往是这些要求，而不是规划费用。常见的连带项目包括：

• 消防安全：逃生路线、不同用途之间的防火分隔、灭火器与紧急照明。
• 厕所与通行：使用人数增加、员工与顾客厕所，以及让轮椅使用者无台阶进出的入口。
• 电力：商店、诊所或美发院所需的用电容量，往往远远超过住家或小办公室。
• 供水与排水：增加水槽、洗手点，若是餐饮业还需要隔油池。
• 招牌与外墙：招牌执照，以及对店面的任何改动。

消防设备指南和无障碍厕所与坡道指南涵盖了最常见的两个缺口。

如果跳过申请，会有什么后果

根据1976年法令第26条，违反地方计划使用建筑，或未获规划准证就进行发展，都属于犯罪，一经定罪可被罚款最高五十万令吉，或监禁最长两年，或两者兼施；若属持续犯罪，还会按日加罚。除非能证明并非如此，否则土地的拥有人会被视为已经允许了该行为，所以房东不能以为风险只落在租户身上。

未经批准的建筑工程是另一项风险：ClickBina的店屋指南指出，根据《街道、排水与建筑法令》，未经批准建造或改建可被罚款最高RM10,000，地方政府也可以下令拆除。无准证装修指南说明了地方政府如何执法，以及未经批准的工程如何补办。

改造工程的费用

规划与建筑图则的费用，视地方政府和楼面面积而定。以下ClickBina公布的参考价，涵盖了改造通常涉及的项目（2026年巴生谷）：

地面层店屋装修指南列出了一间店铺从空置单位到正式开业的完整改造费用。

ClickBina如何协助

通过WhatsApp发送工程详情即可获得报价：物业、目前用途、计划经营的生意，以及地区。ClickBina是经验丰富的吉隆坡与雪兰莪承包商，承接商业装修与场所装修，并在您取得批准之后协调各工种，让隔墙、厕所、布线、水管和店面都按照获批图则施工。规划申请由您的建筑师或绘图师负责。我们会在一小时内回复，谈定的价格是固定价格，没有隐藏费用。现场勘查费为RM150，如您决定施工则予以豁免。

资料来源与方法说明

• 《1976年城乡规划法令》（第172号法令），总检察署重印本：发展的定义、第2(3)条、第18条、第19条及其室内工程豁免、第26条罪行。
• 《1982年联邦直辖区（规划）法令》（第267号法令），总检察署重印本：联邦直辖区对发展的定义。
• ClickBina商业装修准证指南：批准流程与提交申请费用。
• ClickBina店屋楼上改造与地面层店屋装修指南：装修、浴室与隔墙价格；《街道、排水与建筑法令》罚款。

方法说明：法律要点取自总检察署公布的法令原文；价格为ClickBina 2026年巴生谷参考价，出处见各项旁的指南名称。本页为一般资讯，并非法律意见；每一份申请都由地方政府决定。