店屋装修
把楼上改建成住家（2026）

第一步：楼上批准作什么用途？

店屋楼上有人用来住、办公、做仓库、宿舍或补习中心，但并不是每一层都获批作目前的用途。动手设计之前，先从建筑图和地契查清楚批准用途，有疑问就直接问地方政府。ClickBina的无准证装修指南把更改用途（例如住宅改为商业）列为需要地方政府批准的工程之一，与结构改动和扩建并列。

如果这一层本来就批准作住宅用途，装修大致和一般住家一样，只需注意下面提到的店屋特点。如果它批准的是办公室或商业空间，住进去就属于更改用途，由地方政府决定。不要以为之前的租户这样用过，就代表没有问题。

需要哪些批准、该找谁

ClickBina的商业装修准证指南详细说明了地方政府和消防局的申请程序。跳过这些程序不是小风险：根据《街道、排水与建筑法令》，未经批准建造或改动建筑物，最高可被罚款RM10,000，地方政府也可以下令拆除。

较老的店屋，尤其是市中心的战前店屋，可能位于保护区或文化遗产区内。如果打算改动外墙、屋顶或窗户，先问清楚地方政府有没有特别的管制。

防火安全：楼下的店与逃生出口

楼下是店、楼上是住家，一栋楼里就有两种不同用途。ClickBina的防火门指南说明，两者之间的楼板或墙体被视为防火分区，任何穿过它的门都必须符合该墙体的防火门规定。实际上，对店屋楼上的住家来说，这代表：

• 通往大街或后巷的楼梯要保持畅通，随时可作逃生出口。
• 不要把楼上锁在一道只能从里面用钥匙打开的铁花后面。
• 未经专业意见，不要在店铺与住家之间的楼板上开新洞。
• 在起居空间和楼梯安装烟雾探测器。
• 楼下是餐馆或作坊时要格外小心，因为楼下的火灾风险更高。

布局：又长又窄的楼面

大多数店屋楼面又深又窄，只有前后两端有窗。中间的房间采光和通风都差。这不只是舒适的问题：ClickBina的合租公寓指南指出，建筑附例要求住人的房间有自然采光和通风，没有对外窗的内房，可能不能算作卧室。

• 卧室放在前后两端有窗的位置。
• 把阴暗的中段用作楼梯、浴室、储物间、装有机械排风的厨房，或开放式客厅。
• 如果建筑有天井，或顶楼可以加装天窗，就用它把光线引进中段。
• 楼上使用轻质隔墙；厚重的砖墙会给老旧楼板增加负荷。

在店铺楼上加厨房和浴室

湿区是楼上改建最容易出问题的地方，因为漏水不会只停在您家里，而是会滴到楼下的店铺。新的浴室和厨房需要做好防水，铺砖前先做蓄水测试，地面要有坡度流向地漏，并有一条日后维修时够得到的排水管路，接到大楼的总排水管。ClickBina的底层店铺装修指南提到，楼上漏水是店铺租户最先遇到的问题之一；万一发生，由谁负责，事先要以书面方式讲清楚。

供水也要检查。楼上往往经由一个旧水箱或一段很长的水管供水，顶楼的水压可能很弱。

屋顶与外墙

如果改装的是顶楼，屋顶也是工程的一部分。很多店屋都是平的混凝土屋顶，上面挤满了水箱、水管和冷气外机支架；ClickBina的店屋防水指南把整套平屋顶防水系统列为每平方英尺RM8 – RM20。老店屋的斜瓦屋顶也有自己的问题：瓦片破裂、挂瓦条腐烂、天沟漏水。与邻居共用的外墙，也可能在共用墙和屋檐线一带渗入湿气。

电力、噪音与气味

• 电力：老店屋的电线往往超负荷又东补西补。为住家另外申请电源和电表、更换新的配电箱、全面重新布线，都很常见。请看ClickBina的重新布线费用指南。
• 噪音：店铺的铁闸、顾客、送货和冷气外机的声音，都会透过楼板和墙体传上来。在楼下加装隔音天花，或做浮筑地板，会有帮助。
• 气味与热气：楼下是餐馆的话，厨房排气和油烟可能会飘进住家。签约前先弄清楚排风管的走向。
• 出入口：住家有独立的入口和门锁，能把店铺和住宅分开。

主要项目一般要多少钱

店屋改建没有统一价格，建筑物本身的状况决定一切。以下是ClickBina公布的主要项目价格区间（2026年巴生谷参考价）。

申请批准、专业人士费用以及任何结构工程，都是另外按项目报价。

合理的施工顺序

1. 确认批准用途，以及是否需要更改用途或其他批准。
2. 勘查建筑：屋顶、楼板、墙体、电线、水管和楼梯。
3. 先修外壳：屋顶、外墙和任何漏水。
4. 根据采光、通风、楼梯和湿区位置确定布局。
5. 办好批准，再做水电：电源、重新布线、水管和排水。
6. 湿区先做防水和蓄水测试，然后才铺砖。
7. 最后做天花、地板、木工和油漆。

ClickBina如何协助

请通过WhatsApp发送工程详情以获取报价：地点、要改建几层、这一层目前的用途，以及您打算怎样改。ClickBina是经验丰富的吉隆坡与雪兰莪承包商，承接全屋翻新与各工种统筹，从屋顶一直做到装修收尾。我们会在一小时内回复，双方同意的价格是固定价格，没有隐藏费用。现场勘查费为RM150，如您决定施工则予以豁免。

资料来源与方法说明

• ClickBina无准证装修指南 — 更改用途属于地方政府的事项，以及第133号法令的罚款。
• ClickBina商业装修准证、防火门与合租公寓指南 — 地方政府与消防局申请、防火分区楼板、采光与通风。
• ClickBina浴室翻新、重新布线、店屋防水与隔墙费用指南 — 各项目价格。

价格说明：本页每一个RM数字，都原封不动地引用自上述ClickBina指南，是2026年巴生谷的参考区间。