店屋楼上办公室装修
楼梯、冷气、厕所与通行（2026）

为什么中小企业选择楼上

在巴生谷各地，店屋的一楼和二楼容纳了会计师、广告公司、补习中心、诊所、小型科技公司和后勤办公室。ClickBina的补习中心装修指南总结了其中的取舍：店屋楼上受欢迎，是因为租金比底楼低，但楼梯、逃生通道和冷气机台，决定了您真正能用多少空间。

店屋里的办公室也没有大楼管理层可以依靠：没有CAT A交付、没有电梯、没有中央冷气，往往也没有像样的厕所。装修必须把办公大楼原本会提供的东西补上。

先确认获批用途

店屋楼上被用作住家、办公室、仓库、宿舍和补习中心，但并不是每一层都获批作该用途。ClickBina的店屋楼上改建指南建议，从建筑图和地契查明获批用途，有疑问就问地方政府，也不要以为前租户的用途就能证明什么。如果该层获批为住宅，改作办公室就属于更改用途，由地方政府决定。

同一份指南也指出，根据《街道、排水与建筑法令》，未经批准进行建造或改动，最高可被罚款RM10,000，地方政府还可以下令拆除。签租约之前就要弄清楚。

楼梯、入口与逃生路线

在店屋里，楼梯同时是您的大堂、逃生通道和送货路线。开始设计之前：

• 保持通往大街或后巷的楼梯畅通，可以作为逃生路线。
• 不要把办公室锁在只能从里面用钥匙打开的铁花后面。
• 楼梯要有足够照明，修好松动的踏步边和扶手，并在街面加上指示牌。
• 确认书桌、隔间板材和冷气机等长物件可以搬上楼。
• 了解楼下店铺是否与您共用入口，以及谁持有哪些钥匙。

楼下是店铺、楼上是办公室，属于同一栋建筑里的不同用途。ClickBina的防火门指南说明，不同用途之间的楼板或墙体被视为防火分区，所以未经咨询不要在楼板上开新洞口。

访客与无障碍通行

大多数店屋楼上没有电梯，所以无障碍通行有限。如果您的生意需要接待公众，要想想谁可能难以爬楼梯：年长的客户、拄拐杖的人、推着手推车的快递员。ClickBina的无障碍场所指南指出，某栋建筑必须提供什么，取决于它的批准、用途和建成年份，所以要向地方政府或建筑师确认。实际上，许多楼上办公室会在底楼会议室或外面接待无法爬楼梯的客户。

冷气：室外机放在哪里

店屋楼层没有中央冷气，每个房间都需要自己的冷气，每台室外机都需要业主和地方政府接受的位置：现有的冷气机台、后墙，或顶楼的屋顶。签约前以书面谈妥位置，因为没有地方放室外机，可能会让您少一间会议室。

• 每个房间规划一台冷气，房间有人用才开。
• 管线尽量短，排水管要顺坡接到合适的排水口，而不是直接排到后巷。
• 确认供电能承受在炎热下午所有冷气同时运转。

关于冷气机型的选择，ClickBina的冷气安装费用指南介绍了挂墙式和天花式等类型。

电力与网络

老店屋的电线往往超负荷又东补西补。对办公室来说，通常需要新的配电箱（DB）、给冷气和打印机或服务器角落用的新回路，以及每张桌子的插座和网络点。购买多台冷气之前，先确认进户供电是否足够。ClickBina会与合格的电工协调这部分工程，而不是把它当作一般的装修工程；网络部分可参考办公室网络布线指南。

在别人店铺上方的厕所和茶水间

湿区是楼上装修最容易出问题的地方，因为漏水不会停留在您的办公室，而是滴到楼下的店铺。新建或翻修的厕所或茶水间，在铺砖前必须做好防水并进行试水，地面要有坡度流向地漏，排水要接到大楼的立管并留有检修的位置。发生漏水由谁负责，要和业主以书面谈好。

也要检查供水。楼上往往经由旧水箱或很长的水管供水，顶楼的水压可能偏弱。ClickBina的办公室厕所装修指南介绍了耐得住办公室使用的洁具和饰面。

狭长楼面的布局

• 开放式办公桌放在前后两端，靠窗户取得自然光。
• 中间较暗的部分用来做玻璃会议室、茶水间、储物间和厕所。
• 使用轻质隔间；厚重的砖墙会增加旧楼板的负荷。
• 从楼层后段到楼梯要保留一条畅通的走道。

玻璃会议室能把光线带到楼层中间。需要隐私的话，在视线高度贴磨砂膜，而不是砌实墙。

热、噪音与气味

在顶楼，屋顶也是工程的一部分：平顶混凝土屋顶会把下面的天花晒热，屋顶漏水会毁掉新天花。较低的楼层则会受到楼下店铺的影响：铁闸、顾客、送货和室外机的声音。有隔热层的假天花对隔热和隔音都有帮助。如果楼下是餐馆，签约前先弄清楚厨房排烟的走向。

主要项目的一般费用

以上是ClickBina公布的2026年巴生谷参考价格。申请批准、专业费用、重新布线和任何结构工程，都要在现场勘查后按工程报价。

合理的施工顺序

ClickBina的商业装修流程指南指出，商业批准一般约需2至6周，现场装修视行业需4至10周。

ClickBina如何协助，以及询价要提供的资料

ClickBina承接商业装修和店面装修工程，并协调各工种，包括电工和冷气工程。请通过WhatsApp发送您的工程详情以获取报价：

• 在哪一层、楼面面积，以及是否为顶楼。
• 工程范围：隔间、天花、冷气、厕所、茶水间、地板、照明。
• 员工人数和需要的房间数量。
• 租约开始日期和预计搬入日期。

我们会在一小时内回复，双方确认的价格是固定价格，没有隐藏费用；现场勘查费为RM150，如您决定施工则予以豁免。

资料来源与方法说明

• ClickBina店屋楼上改建指南 — 获批用途、SDBA罚款、防火分区、湿区、水压、屋顶、隔间与浴室价格。
• ClickBina补习中心指南 — 楼上租金的取舍、冷气安装工钱。
• ClickBina无障碍场所指南 — 建筑必须提供的设施取决于批准、用途和建成年份。
• ClickBina商业装修流程指南 — 办公室装修单价和时间。

方法说明：所有RM价格和时间都原样引用自上述ClickBina指南（2026年巴生谷参考价）。