游乐场与健身器材维护
马来西亚联合管理机构（JMB）、管理机构与物业经理指南

本页刻意不引用任何标题性的令吉数字——这项工程须经现场勘查后才能报价，随意给出的数字只会误导您的预算。本页说明的是每一项造价驱动因素，以及报价单必须列明的每一行内容。在WhatsApp索取现场勘查 →

为什么这落在委员会的桌上

这些设施——泳池、健身房、花园、停车场公共区域、警卫室与游乐场——属于共同产业，维护共同产业是该机构的职责，而不是任何单一业主的责任。这正是为什么一个坏掉的秋千是委员会事务，而不是看更的自由裁量权。我们（英文版）的分层共同产业指南说明了共同产业的边界在哪里，哪些不在其中。

这类资产有两点特别之处，使其比大多数资产更难管理。第一，使用者是孩童与正在运动的人，因此漏检的后果不是小麻烦，而是安全事故。第二，游乐场与健身器材会悄悄劣化——一颗固定件松动、一片橡胶地垫边缘翘起、一根缆线在护套内磨损——这些都不会像电梯故障那样自行示警。因此委员会不能被动应对。它需要一份刻意制定的时间表、一位有书面责任约束的承包商，以及一份能显示检查内容与时间的记录。本页接下来的内容，都是为了服务这三件事。

先做资产清单，而不是先要报价

大多数委员会都是先索取维护报价，之后才写下自己拥有什么，然后才纳闷为什么三份报价完全无法比较。请先建立资产清单。为每一项游乐与健身设施记录：它是什么、位于何处、由谁制造或供应、何时安装、您持有哪些文件、其周围或下方铺设了什么地垫，以及目前状况如何。在整理当天为每一项拍照。

这份清单同时完成三件事。它让每一位承包商都能针对同一份清单报价，让您收到的价格真正具有可比性。它能告诉您哪些项目完全没有制造商资讯——这是交楼项目中非常常见、也非常重要的发现，因为制造商说明正是维护制度应依据的基础。它也让委员会在每年都要面对的预算讨论中，有站得住脚的依据。若该发展项目最近才交楼，这应与更全面的交楼检查一并进行——见我们的建筑物与缺陷检查指南 →与我们JMB首次常年大会指南，了解发展商应交付给您的内容。

检查：委员会应以书面要求的内容

这里可能会让期待一个数字的读者失望。本页刻意不指定检查间隔或标准，因为您设备的正确检查制度，应来自该设备制造商的书面说明、您发展项目的实际使用强度，以及您所聘请人员的专业建议——而不是来自一个泛用的网站。一个采用网上读到的间隔的委员会，一旦出事，将无法为这个数字辩护。

委员会能做、也应该做的，是要求这套制度以书面形式写下并附上理由。请要求承包商在合约中列明：针对每种检查类型提出的频率与其依据；每次巡查逐项涵盖您清单上的哪些项目；由谁执行，具备什么资格或培训；他们被授权当场处理什么、必须回报什么；缺陷如何分级，尤其是“立即安全处置并停用”与“排期维修”之间的差别；以及每个分级对应的响应时间。然后要求每次巡查后都提供书面报告，无论是否发现问题。下表呈现的是讨论的方向，而不是规格：

地垫与设备下方的地面

游乐设施下方的地垫是安全系统的一部分，而不是装饰，也是委员会最常当作园艺来处理的元素。它的劣化方式一旦知道该看什么，就很容易发现：边缘翘起、接缝张开、松散填料从人流最密集的落地点移位、日晒损坏，以及落叶、沙土或积水造成的污染。在马来西亚气候下，排水与紫外线曝晒是造成劣化的主要原因。

本页不为地垫规定任何性能数字——没有厚度、没有跌落高度、没有缓冲系数——因为这本应是地垫供应商针对您安装项目的书面规格，以及专业建议的范畴，一个泛用的数字对委员会而言只会有害无益。委员会应持有原始规格与供应商的维护建议，合约则应要求承包商在每次巡查时依该建议回报地垫状况。两个实用要点：积水本身就是一项维护缺陷，因此请留意暴雨后该区域的排水情况；若草坪或种植也属于场地设置的一部分，我们草坪铺设造价指南涵盖通常纳入同一合约的景观部分。

健身器材是不同的维护问题

委员会常把健身房与游乐场归为同一条“设施”项目打包处理，之后才发现擅长其中一项的承包商未必胜任另一项。健身器材属于机械、往往也带电子元件：缆线、滑轮、配重块、插销、轴承、椅垫、控制台，以及跑步机等机器上的马达与电源。维护应依各制造商的书面时间表进行，由具备该机器专业能力的人员执行，零件也应正规采购而非临时凑合。

合约中应特别为健身房纳入三件事。第一，明确的停用程序：疑似故障的机器应挂牌并实际停用，而不是贴一张手写字条了事。第二，电力方面——带电力的机器需要正规供电，任何涉及该供电的工程，都应交由向能源委员会（Suruhanjaya Tenaga）注册的合格人员处理，详见我们的电工服务枢纽 →。第三，环境因素：马来西亚发展项目的健身房经常通风不良、降温也不足，湿气与汗水会缩短房内一切设备的寿命。若您健身房的冷气才是真正的问题所在，这也应纳入计划性预防维护时间表 →。

维修、零件与诚实的报废判断

合约应把三种活动清楚分开：包含在费用内的日常维护、按实际发生报价的维修，以及更换。请以书面要求划清界线——哪些耗材与小型固定件包含在巡查费用中，报价维修的工时费率是多少，以及零件的加价基础为何。默认应要求使用原厂或制造商核可的零件，任何替代品都应事先申报并获得批准，而不是事后才被发现。

设备确实会到达使用寿命终点，而一个说不出口的委员会，最终会反复花钱维持一件已经勉强堪用的设备。诚实的判断标准是：该设备是否还能以可取得的零件、在符合更换成本效益的价格下，恢复到制造商原本设定的状态。答案为否时，就应停用并规划更换，而不是持续修补。若某项目被移除且不再更换，请在会议记录中写下原因——住户会问，届时“它已不安全且修复不符成本效益”这句当时就记录下来的话，会比一年后事后重构的说法有力得多。

记录、日志与会议记录

对这类资产而言，记录几乎与工程本身同等重要。请维持一份涵盖每次检查与每次介入的单一日志，注明日期、到场人员、检查内容、发现内容、已处理事项、尚待处理事项及期限。即使一切正常，也要保留每次巡查的书面报告，因为一份标注日期的“已检查，无缺陷”报告是证据，而一次没有记录的巡查则不是。

请把日志与委员会自身的文书作业连结起来。未解决的缺陷应在每次会议的管理报告中列出负责人与期限，结案应记入会议记录，而制度的年度检讨——目前的频率是否仍适合设施的使用强度？——应成为常设议程，而不是等出事之后才想起来。我们（英文版）的分层文件与登记册指南涵盖更广泛的记录保存责任，若真的发生意外，保险理赔的结果很大程度取决于您能出示什么——见（英文版）分层保险指南。

维护账户还是基金（sinking fund）？

把这一点搞错，是常见的稽核发现。大致而言，日常检查与维护属于经常性支出，应列入维护账户；而为共同产业购置动产——添购新的健身器材是教科书式的例子——以及更新或更换共同产业的固定装置与配件，则属于基金（sinking fund）设立的目的。我们基金误用指南说明了这个区别以及它常被误用的方式，JMB如何设定管理费则涵盖预算编列的部分。

实务建议是在需要之前就为更换做预算。游乐与健身设备的使用年限有限，这在资产清单中清晰可见，若委员会从未把更换周期纳入基金规划，终有一天会以突发特别征费的形式，承担整笔费用。承包商的委任也应遵循正规程序：以您的清单为基础比较同等范围的报价，查核公司资质与专业能力，并依循我们的分层承包商委任指南 →，而不是习惯性续约。同样的纪律，也适用于电梯维护。

工作范围文件必须写明的内容

这是把良好意图转化为可执行合约的文件。委员会经常略过它，之后又没有依据可以抱怨承包商的表现：

委员会常犯的错误

ClickBina与吉隆坡及雪兰莪各地的JMB、管理机构与物业经理合作，处理共同产业的维护事务——建立资产清单、撰写委员会真正能够执行的工作范围文件，并以经得起会议记录检验的书面报告执行排定的工程。另见建筑维护服务 →与公寓闭路电视规则与JMB →。把您的设施清单发到WhatsApp给我们，我们会回复工作范围与逐项报价。