储备金遭挪用或帐目被隐瞒？
业主可以怎么做（马来西亚2026）

本文为一般性资讯，并非法律意见。如需针对您的具体情况，请向建筑物专员、分层管理仲裁庭或合格的马来西亚律师确认。

什么是储备金，由谁掌管

马来西亚每一个分层发展项目都必须设立两个独立帐户：管理帐户（用于日常营运开支）与储备金帐户（用于长期资本性支出）。这两个帐户在法律上是分开的——管理机构不能在没有授权的情况下，把资金在两者之间互相调拨。

依据《2013年分层管理法令》（第757号法令）第14条，在发展商管理期内，两个帐户由发展商负责收取与掌管。联合管理机构（JMB）成立后，控制权移交给JMB。管理机构（MC）成立后，则由MC接手（来源：《2013年分层管理法令》第14、21、35条；Low & Partners，《2013年分层管理法令——第一部分》）。

业主须在每月管理费中缴纳储备金部分。缴纳比率由管理机构订定，若是MC，须在常年大会（AGM）上获得批准。最低缴纳比率则由《2015年分层管理（维护与管理）条例》规定。

储备金的合法用途（《2013年分层管理法令》第51条）

《2013年分层管理法令》第51(2)条穷尽式地列明了储备金可以使用的用途。这是一份封闭清单——超出这些类别的支出即属违法（来源：《2013年分层管理法令》第51(2)条；BurgieLaw，《维护与储备金帐户资金的使用》，2016年）：

注意：营运性支出（保安人员薪资、电费、电梯维护合约）须由管理帐户支付，而非储备金。混淆这条界线，是储备金遭挪用最常见的形式之一。

什么算是挪用

储备金挪用涵盖任何超出第51(2)条许可用途的资金使用方式。马来西亚法律执业者归纳出的常见例子包括：

• 用储备金支付营运性支出，例如保安薪资、清洁费或水电费（来源：BurgieLaw，2016年）。
• 用储备金支付管理委员会成员的个人开销或贷款。
• 以高于市价的价格，将装修或维护合约发包给关联方（可能构成违反受信义务）。
• 未把储备金存入独立专用银行帐户——与管理帐户混用。
• 把储备金花在只让少数单位受益的项目上（例如只升级某一栋大楼的电梯，却向所有大楼收取分摊金）。
• 拒绝在常年大会上披露储备金余额，或未加说明就提交未经审计的帐目。

依据《2013年分层管理法令》第51(4)条，任何人故意将储备金用于未经授权的用途，即属犯罪，一经定罪可被罚款不超过RM250,000，或监禁不超过三年，或两者兼施（来源：《2013年分层管理法令》第51(4)条；Lui & Bhullar，《2013年分层管理法令：储备金里程碑判例》）。

合法用途vs禁止用途对照表

查阅帐目与记录的权利

业主享有法定查阅权，可查阅管理机构的帐目、记录与文件。依据《2013年分层管理法令》第35条，业主可在合理时间内查阅JMB或MC的记录——包括银行月结单、发票与合约——并在缴付规定费用后取得副本（来源：《2013年分层管理法令》第35条；Low & Partners，《2013年分层管理法令——第二部分》）。

行使查阅权的方法：

1. 向管理处发出正式书面请求（信函或电邮），引用《2013年分层管理法令》第35条，并具体列明希望查阅的文件（例如过去3年的储备金银行月结单、上一次资本性工程的发票）。
2. 要求安排具体日期与时间——须在办公时间内。
3. 若管理层拒绝或14天内未回覆，这本身即属违反《2013年分层管理法令》，构成向COB投诉的依据。
4. 查阅时应拍摄记录照片、记下帐户号码，并保留所有提供文件的副本。

管理层不得就查阅收取不合理的费用。相关条例已订明了复印费用的标准。

要求合规审计

依据《2013年分层管理法令》，管理机构须每年委托持牌审计师审计帐目。经审计的帐目须在常年大会上提呈，并应业主要求提供（来源：《2013年分层管理法令》第50、53条；Low & Partners，《2013年分层管理法令——第二部分》）。

若管理层在上一次常年大会上未提呈经审计的帐目，或所提供的帐目未经审计：

• 在大会上提出决议（普通决议，简单多数即可通过），要求在指定期限内提交经审计的帐目。
• 若决议遭忽视，向COB提出投诉——未依规定保存并提呈经审计帐目，即属违反《2013年分层管理法令》。
• 若怀疑涉及舞弊，除了循SMA执法途径外，也可考虑就《刑事法典》下的刑事侵占报案。

另请参见我们（英文版）分层帐目与审计权利指南。

警示信号：储备金可能遭挪用的迹象

• 储备金余额异常偏低，与建筑物楼龄、规模及所收取的每月缴纳金额不成比例。
• 管理层拒绝或拖延在常年大会上提供经审计帐目。
• 帐目中出现金额庞大却描述含糊的支出项目——例如“一般工程”或“杂项资本支出”，却没有相应发票佐证。
• 合约发包给关联方，价格明显高于市价（可能构成委员会成员违反受信义务）。
• 频繁征收紧急特别费，叠加在常规储备金缴纳之上，却没有明确的资本性工程作为理由。
• 银行帐户资料变更，却没有经过大会决议。
• 管理层抗拒查阅请求，或声称记录已遗失。

逐步指南：从查阅要求到仲裁庭

1. 行使查阅权，依据SMA 2013第35条。查阅相关期间的储备金银行月结单、发票与合约。
2. 索取经审计的帐目（若尚未提供）。若管理层未依规定完成审计，应书面要求在30天内完成。
3. 在下一次大会上正式提出。把这项疑虑正式列入议程，提出决议要求管理层说明支出，或委托独立审计。
4. 若管理层拒绝配合查阅、拒绝提供经审计帐目，或帐目显示支出超出第51(2)条用途范围，向COB提出投诉。
5. 向分层管理仲裁庭提出申索，要求管理层提交帐目、退还被挪用的资金，或撤换责任委员会成员。
6. 若有证据显示涉及刑事侵占（而不只是管理不善），也可考虑同时提出警方报案。

建筑物专员（COB）投诉途径

COB依据《2013年分层管理法令》拥有调查与执法权力，可向管理机构发出指示（来源：KPKT，kpkt.gov.my——建筑物专员平台）。在以下情况，向COB投诉是恰当的第一个正式步骤：

• 管理层拒绝依第35条允许查阅。
• 管理层未在常年大会上提呈经审计帐目。
• 帐目显示支出超出第51(2)条许可范围。

向COB投诉不收取费用。请以书面连同所有佐证文件，提交给您所在地方政府辖下的COB办事处。COB可以下令管理层改正、处以罚款，或将严重个案转交检控。

分层管理仲裁庭途径

隶属KPKT的分层管理仲裁庭（SMT），可审理有关管理机构未遵守《2013年分层管理法令》的申索，包括储备金挪用（来源：MahWengKwai & Associates，《关于分层管理仲裁庭的十件事》；jmbmalaysia.org，《如何向仲裁庭提出申索》）。仲裁庭可以：

• 下令管理层提交并披露帐目。
• 下令退还被挪用的资金。
• 发出禁令，阻止进一步挪用。
• 审理金额最高达RM250,000的申索——住宅类申索的申索费为RM100。

有关申索程序，参见我们（英文版）分层管理仲裁庭指南。至于完整的管理费与储备金追讨流程，参见我们管理费拖欠业主：管理层可以怎么做指南。

利用常年大会追究管理层责任

常年大会（AGM）是业主用来持续追究责任的最有力工具。依据《2013年分层管理法令》，管理机构每年至少须召开一次常年大会，并须提呈经审计的帐目。在常年大会上，业主可以：

• 反对采纳帐目，若帐目未经审计或含有无法解释的项目。未获采纳的帐目会让委员会受到正式警示。
• 提出决议，要求管理层委托独立法证审计储备金。
• 以普通决议撤换委员会成员，若有证据显示管理不善或违反职责。
• 选出新的委员会成员，承诺落实透明度与妥善的记录管理。

若JMB／MC拒绝召开常年大会，或不当地一再延后，参见我们如何在分层建筑召开特别大会指南 →。

资料来源与官方参考

• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）第14、35、50、51、53条 — Lee Partners提供之法令全文
• BurgieLaw — 《维护与储备金帐户资金的使用》（2016年）
• Low & Partners — 《2013年分层管理法令：第二部分》
• Lui & Bhullar — 《管理费与储备金里程碑判例》
• MahWengKwai & Associates — 《关于分层管理仲裁庭的十件事》
• KPKT——分层管理仲裁庭 — kpkt.gov.my | tribunal@kpkt.gov.my
• jmbmalaysia.org — 《如何向分层管理仲裁庭提出申索》