撤换JMB／MC委员
马来西亚：法律程序与理由

本指南仅提供一般资讯，并不构成法律意见。若有具体纠纷，请咨询马来西亚产业或分层管理律师。

谁有资格担任JMB或MC委员？

根据《2015年分层管理（维护与管理）条例》（P.U.(A) 107/2015）第二附表第2段，只有发展项目内某单位的业主（若业主为公司，则为其提名代表）才有资格担任联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）委员会成员。其他资格条件包括：

• 须年满21岁。
• 须在选举所在的常年大会召开日至少7天前，全数缴清所有维修费与基金供款。
• 不得为未获解除的破产人士。
• 过去5年内不得曾因涉及不诚实或诈骗的刑事罪行被定罪。
• 须精神健全。

非业主人士——例如租客、物业经理，或未列名于产权上的家庭成员——依法不得担任JMC或MCC委员。若此类人士正在担任委员，其参与的任何委员会决议都可能被质疑。

撤除或出缺的理由

马来西亚分层法律提供几种不同途径，让委员会成员失去其席位：

• 在EGM上通过的不信任决议：《2015年条例》第二附表第3(3)段。
• 因连续三次缺席委员会会议且未获书面请假而自动出缺：第二附表第3(1)(i)段。
• 不再是业主（出售、转让或没收该单位）：第3(1)(b)段。
• 被判定破产。
• 因诈骗或不诚实被判刑事罪成。
• 经医疗人员证明精神失常或无行为能力。
• 维修费或基金供款拖欠超过发展项目附则所定的期限。
• 以书面形式向JMB／MC辞职。

自动出缺：三次会议规则

其中一项在实务上最有用的条文，是自动出缺规则。依《2015年条例》第二附表第3(1)(i)段，委员会成员（主席可能适用不同门槛）若未获主席书面批准而连续缺席三次委员会会议，其职位自动出缺。

这意味着：

• 无需召开EGM。
• 无需进行投票。
• 一旦第三次连续未经批准的缺席获得确认，出缺即依法自动生效。
• 委员会须在会议记录中正式记载该席位已出缺。

实务上，即使成员已缺席三次，部分委员会仍不愿宣布该席位出缺。若您是其他委员或受影响的业主，可将此事提请建筑物专员（COB）关注。未被正式宣告出缺的席位，可能成为仲裁庭或法院申请宣告令的对象。

不信任EGM：逐步流程

若自动出缺不适用——例如该委员有出席会议，但表现不佳或行为不当——唯一强制撤换的机制，是在特别大会（EGM）上通过不信任决议。依《2013年分层管理法令》与第二附表，流程如下：

1. 争取支持。您需要足够的支持才能召开EGM。依《2013年分层管理法令》第22条，持有至少25%总份额单位的业主可透过书面通知，向管理机构提出召开EGM的要求。
2. 提交书面要求予JMB／MC，注明拟提出的决议内容（即撤换指定成员），并由提出要求的业主签署。
3. 管理层须在收到有效要求后6周内召开EGM。若未能做到，提出要求的业主可依《2013年分层管理法令》第22(5)条自行召开EGM。
4. 发出EGM通知。须至少提前14天以书面方式通知全体业主。
5. EGM进行。在EGM上就不信任决议进行辩论并投票。获得多数票即可通过该决议。
6. 选出替补人选。依第二附表第3(3)段，新成员在同一场EGM上当选以填补空缺。

另请参阅我们的如何召开分层EGM指南 →。

撤换方式比较

正确的路线取决于您为何要撤换该成员：

• 当该成员表现不足以构成自动丧失资格，但正在损害业主利益、不当发包工程或阻碍透明度时，使用不信任EGM路线。
• 当该成员明显连续缺席三次委员会会议时，引用自动出缺——请仔细记录会议记录，若委员会迟迟不处理，正式通知COB。
• 指出不符合资格的情况（例如该成员已不再是业主，或有维修费欠款），作为门槛较低的替代方案——这不需要多数票，只需要正式宣告。

如何为撤换召开EGM：实务清单

• ☑ 确认已获得持有≥25%总份额单位的业主支持。
• ☑ 准备一份已签署的要求信，注明拟撤换的委员姓名及理由。
• ☑ 以挂号邮寄或亲自送达的方式，将要求信提交予JMB／MC秘书并索取签收确认。
• ☑ 追踪6周期限——若管理层未发出EGM通知，您可自行召开。
• ☑ 确保遵守14天通知期，且全体业主均收到书面通知。
• ☑ 准备一位符合全部资格条件的替补候选人。
• ☑ 记录一切——会议记录、出席情况、代理委托书、投票结果。

选出替补委员

依第二附表第3(3)段，当空缺出现时（无论是因不信任投票、自动出缺或其他任何原因），业主可在EGM上（若空缺发生在两届常年大会之间，则在下一届常年大会上）选出替补人选。替补成员仅任职至原成员任期届满为止，除非进行全面改选。

替补人选须符合第二附表第2段所列的全部资格条件——包括必须是当前业主且无维修费欠款。一场安排妥当的EGM，应在投票前就准备好提名与资格文件。

发展商委任 vs 业主选举的委员

在JMB阶段（存在于个别分层地契发出之前），发展商会委任代表，与业主选举产生的成员一同坐进联合管理委员会（JMC）。发展商委任的代表不能被业主以不信任投票撤换——他们的任期由发展商自行决定，直到JMB解散为止。不过，发展商委任的代表同样受相同的自动出缺规则约束（例如连续缺席三次会议）。

一旦MC成立、JMB解散，发展商在委员会中的代表权即告终止。所有MCC成员都必须是由业主选举产生的业主。完整的过渡流程，请参阅我们的MC接管JMB指南 →。

何时应向建筑物专员（COB）求助

当委员会拒绝依法行事时，建筑物专员（COB）是您的升级选项。以下情况值得向COB投诉：

• 委员会在成员连续三次未经批准缺席后，仍拒绝宣布其席位出缺。
• 在获得25%支持的有效要求提交后，管理层拒绝召开EGM。
• 不符合资格的人士（例如非业主，或有维修费欠款者）继续担任委员。
• 委员会长期自行延续任期，超过15个月未举行正式选举。

请以书面方式提出COB投诉，并附上支持文件。COB可指示合规、协助召开常年大会／EGM，或将严重个案转介予分层管理仲裁庭 →（英文版）。

若您被错误指控出缺，如何自保

若您身为委员会成员，认为自己正被错误撤换，或您的席位正被错误宣告出缺：

• 查核会议记录。索取所有委员会会议记录的副本。若记录的缺席情况有误，请立即以书面方式提出异议。
• 保留自己的记录。保存自己的出席记录，以及曾提交给主席的任何书面请假证明。
• 正式致函委员会，书面提出异议并要求在14天内答复。
• 提出仲裁庭申请，要求宣告您仍是有效委员会成员——若委员会继续以您已出缺为由行事。

委员被撤换后会发生什么？

一旦某成员被有效撤换或其职位出缺：

• 他们必须在合理时间内归还属于JMB／MC的全部文件、账目、钥匙与财产。
• 他们不再有权代表管理机构行事——撤换后签署合约、发出通知或进行付款均属越权行为。
• 其余委员只要委员会会议仍达法定人数，即可继续运作。
• 无论委员会成员如何变动，管理机构仍须承担全部义务（维修费、保险、共同产业维修）。

延伸阅读：JMB职员职责 →与分层管理委员会指南 →（皆为英文版）。

资料来源与官方参考

• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——第22条（EGM要求）、第27、64条；lom.agc.gov.my
• 《2015年分层管理（维护与管理）条例》（P.U.(A) 107）——第二附表第2、3(1)、3(3)、7、8段
• 建筑物专员（COB）——您所在地的地方政府（DBKL／MBPJ／MBSA／MPSJ）