马来西亚公寓停车位纠纷
— 权益、附则与解决方法

本指南仅供一般参考，并非法律意见。如需针对您具体情况的建议，请咨询建筑物专员、分层管理仲裁庭，或合格的马来西亚律师。WhatsApp联系ClickBina

马来西亚公寓停车纠纷的类型

分层物业的停车不满，大致可分为六大类，各有不同的法律依据与解决途径：

附则11 — 每位公寓住户都该知道的停车规则

《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则11（依据2013年分层 管理法令（Act 757）制定）为马来西亚所有分层物业设立了基本停车规则：

• 每辆车必须正确停放在指定车位内，不得阻碍相邻车辆或交通流动。
• 停在共同产业上的未经授权车辆，或停在他人车位的车辆，可在无需事先通知的情况下被锁轮或拖走，费用由车主承担。
• 管理方收取的解锁费不得超过RM200，另加实际拖车与保管费用。
• 在获授权的拖车或锁轮作业中，若车辆受损，管理方不承担责任。

以上是最低限度的标准规则。您所在的JMB或MC可能已在大会上通过额外附则——例如设定具体的访客停车时限，或要求住户贴上车贴——用以补充附则11。

保护您的附属地段车位

如果您的车位是附属于分层地契的附属地段（accessory parcel）（在您的分层地契文件与批准的分层图则中确认），您对它拥有产权。其他任何业主未经您同意，都不得在该车位停车，管理方也不能未经您同意重新分配它。

如果邻居反复占用您的附属地段车位：

1. 拍下车辆照片，让车位号码清楚可见，并记录日期与时间。
2. 去信管理方，附上证据，引用附则11与您的分层地契，要求管理方采取执法行动（锁轮或警告违规车辆）。
3. 若管理方未在合理时间内采取行动，升级向建筑物专员（COB）提交书面投诉。
4. 作为最后手段，向分层管理仲裁庭提出申诉，要求下令管理方执行附则11，并勒令违规方停止使用您的车位。

另见：JMB可以切断我的门禁卡或停车权吗？ →

共同产业车位的分配

并非公寓内所有车位都是附属地段。许多大楼的停车区域属于共同产业的一部分，由JMB或MC管理。住户可能被管理方分配到特定车位——但他们获得的是使用该车位的准证，而不是该车位的所有权。

共同产业停车位的重要含义：

• JMB／MC有裁量权，可以透过决议（通常在常年大会上）重新分配、撤销或调整共同产业车位分配。
• 重新分配与侵犯产权不是一回事——您并不拥有一个共同车位，您只是持有使用准证。
• 如果您认为重新分配是任意或带有歧视性的，可以在常年大会上提出、向COB去信，或若涉及违反法令，向仲裁庭申诉。

买卖合约有车位却没分配到

如果您的买卖合约（SPA）已将车位列为购买的一部分，而发展商在交楼时未能提供，这属于发展商的交付缺陷，而不是分层附则问题。您的救济途径包括：

• 去信发展商，引用买卖合约中关于车位的条款；
• 根据1966年房屋发展（管制与执照）法令，向购屋者索偿仲裁庭（前称TTPR）提交违约投诉；或
• 若情况复杂，咨询房地产律师寻求民事索偿的法律意见。

分层管理仲裁庭对发展商买卖合约违约事项没有管辖权——这属于房屋仲裁庭或民事法庭的范围。

访客车位滥用 — 住户占用访客车位

住户把车整晚甚至长期停在访客车位，是马来西亚公寓的老问题，在停车位不足的旧大楼尤其常见。根据Act 757，JMB或MC有权：

• 通过额外附则（JMB依第32条，MC依第70条）限制访客停车时限——例如最多24小时；
• 一旦这些附则已生效并在常年大会上公布或存档，即可对违反访客车位规则的车辆锁轮或拖走；以及
• 对屡次违规者发出警告通知与罚款（金额上限依额外附则规定）。

如果访客车位滥用在您的大楼很普遍，请在下一次常年大会上正式提出，并提议一项具体的额外附则或管理政策。若没有明确的附则作为依据，管理方很难有效执行访客停车限制。

管理方必须做什么

根据Act 757，JMB或MC有义务执行附则，包括附则11。对一份有书面记录、有充分证据的投诉——例如某业主长期占用您的附属地段车位——管理方没有裁量权可以直接置之不理。若不采取行动，可能被认定为违反Act 757下的法定义务，您可以向COB投诉或向仲裁庭申诉。

纠纷类型与解决渠道对照

撰写正式投诉信

一封正式书面投诉信，比口头报告更具分量。您的信函或电邮应该：

• 状您的单位号码与争议的车位；
• 描述违规情况，附上日期、时间与车牌号码；
• 附上照片（带有日期时间戳）；
• 引用适用附则（2015年条例第三附表附则11）；
• 说明您的具体诉求（执法行动、书面说明、退款）；以及
• 设定14天的回复期限。

保留所有往来记录。若管理方以书面回复，该文件将成为日后若需提交仲裁庭时的证据一部分。另见我们的分层滋扰投诉指南 →。

分层管理仲裁庭

分层管理仲裁庭（SMT）依据Act 757第11部分设立，受理最高RM250,000的纠纷。常见提交至SMT的停车纠纷包括：

• 追讨被不合法收取的锁轮或拖车费用；
• 要求管理方对持续占用车位者执行附则11的命令；
• 因管理方未能执行停车附则而造成损失的索偿。

不强制要求聘请律师。仲裁庭的设计初衷就是让住户容易使用。完整流程请见我们的分层管理仲裁庭指南 →。

用常年大会修改停车规则

常年大会（AGM）是改变大楼停车管理方式的合法场合。根据Act 757，超出第三附表标准规则的额外附则，可以在大会上通过、修改或废除。可以利用常年大会：

• 提议访客停车时限（例如最多12小时）；
• 为共同产业车位建立正式的分配制度；
• 为屡次违规设定罚款；或
• 批准安装闸门或住户车贴系统，以防止访客车位被滥用。

关于JMB治理，参见我们的JMB常见问题与纠纷指南 →。

逐步流程：解决您的停车纠纷

1. 确认车位类型：是附属地段（在您的分层地契上）还是共同产业分配？这决定了您的法律权益。
2. 收集证据：带日期时间戳的照片、事件记录簿，以及与管理方的任何往来记录。
3. 向管理方提交正式投诉信，引用附则11、您的分层地契详情，以及具体违规情况，并设定14天回复期限。
4. 跟进：若无回应或回复不理想，再次去信并同时抄送您所在地区的COB。
5. 若管理方未履行执行附则的法定义务，向COB提交投诉。
6. 为金钱索偿或要求管理方执行附则的命令，向分层管理仲裁庭申诉。
7. 对于复杂纠纷、超过RM250,000的索偿，或涉及发展商买卖合约违约的事项，寻求法律意见。

资料来源与官方参考

• 2013年分层管理法令（Act 757），第32、70、107–136条（额外附则、仲裁庭）— 联邦政府官网
• 《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表附则11（停车、锁轮、拖车）— JMBMALAYSIA.ORG
• 1985年分层地契法令（Act 318） — JKPTG
• Skrine，《作为附属地段的停车位——与主地段的独立性》（2022年）— skrine.com
• Mah Weng Kwai & Associates，《分层管理附则》— mahwengkwai.com
• HHQ Law，《分层物业停车场的运作》— hhq.com.my