迟延空屋移交：
如何向发展商申索LAD

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。如有具体法律纠纷，请咨询持牌马来西亚律师。

什么是LAD（迟延赔偿金）？

迟延赔偿金（Liquidated Ascertained Damages，LAD）是发展商未能在SPA规定日期交付空屋（VP）时，须支付给买家的预先约定赔偿。这笔金额并非罚则——而是成文法所订立的对买家损失的真实预估，目的是避免就损害赔偿金额产生争议。

马来西亚住宅产业的LAD受以下法规管辖：

• 1966年房屋发展（管制与执照）法令（第118号法令）
• 1989年房屋发展商（管制与执照）条例（HDR 1989），附表G第24(2)条款（有地）与附表H第25(2)条款（分层）

您获得LAD的法定权利

持牌发展商出售的每一份新住宅产业SPA，必须包含标准的附表G或附表H条款。附表G第24(2)条款与附表H第25(2)条款均规定：

“若卖方（发展商）未能移交空屋……卖方须按购买价百分之十（10%）的年利率，从每日起算，立即向买方支付迟延损害赔偿金……”

此条款属强制性——发展商不能透过合约排除，KPKT的房屋事务监督官也不能批准有效豁免此权利的展延期（EOT），此点已获联邦法院在Ang Ming Lee案中确认。

LAD计算公式与方法

计算公式相当直接：

实例演算：购买价RM450,000；SPA规定的VP截止日为2023年3月1日；实际于2023年9月1日取得VP=延迟184天。

• 每日利率=RM450,000 × 10% ÷ 365=RM123.29／天
• LAD总额=RM123.29 × 184天=RM22,685

对分层附表H项目而言，若共用设施延迟完工，还有额外的LAD计算项目（购买价最后20%部分的10%），但这通常由JMB集体提出申索。

附表G与附表H的LAD权利对照

Ang Ming Lee联邦法院判决（2019年）

在2019年11月之前，发展商经常依据HDR 1989第11(3)条例，向房屋事务监督官取得展延期（EOT），此举实际上延长了VP截止日，并切断了买家在展延期内的LAD权利。数以千计的买家因此失去了本应合法的LAD申索。

联邦法院在Ang Ming Lee及其他人 诉 城市福祉、房屋及地方政府部长及另一人（联邦法院2019年的这项裁决，通称Ang Ming Lee案）中作出的里程碑判决改变了这一局面。法院裁定，第11(3)条例越权于第118号法令——监督官并无法定权力批准剥夺买家LAD权利的展延期。依此条例批出的展延期均属无效，买家有权就整段延迟期间获得LAD。

此判决大幅加强了买家的权利，也为许多先前遭拒绝的LAD申索重新打开了大门。

2024年联邦法院的澄清判决（Obata-Ambak）

2024年7月，联邦法院在Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd 诉 Prema Bonanza Sdn Bhd案中作出澄清。法院裁定，Ang Ming Lee判决具前瞻性效力——即适用于2019年11月裁决日期之后发生的案件，而非追溯适用于该日期之前已完全执行完毕的展延期。

实务上，若您的VP延迟涉及在2019年11月之前批出并已执行完毕、且案件已经了结或属既判事项的展延期，Ang Ming Lee原则或未必能重新开启该案。对于2019年之后发生的延迟，或诉讼程序仍在进行中的情况，Ang Ming Lee仍完全适用。

第1步——计算并记录您的LAD权利

• 找出您的SPA并确认VP交付日期（附表G通常为第24条款，附表H通常为第25条款）。
• 从发展商发出的VP通知函中确认实际VP日期。
• 精确计算SPA截止日与实际VP日期之间的延迟天数。
• 套用公式：（购买价 × 10%）÷ 365 × 延迟天数=LAD总额。
• 检查发展商在VP交楼时或之后是否已开出LAD支票。部分发展商会自动支付，多数则不会。
• 检视发展商声称获得展延期的任何往来函件——注明批出日期，以及该日期是否在2019年11月之前或之后。

第2步——向发展商发出催告信

向发展商的注册办事处及客服地址，发出正式书面催告信：

• 清楚说明：您的SPA日期、单位资料、合约规定的VP日期、实际VP日期，以及计算所得的延迟天数。
• 引用HDR 1989附表G第24(2)条款或附表H第25(2)条款作为您的法定依据。
• 说明您申索的LAD总额（附上计算过程）。
• 给予发展商14天付款或回应。
• 以挂号邮件及电邮发送并要求收件回执；保留所有递送凭证。

第3步——若发展商不付款，向TTPR申索

若发展商无视您的催告，或无正当理由拒绝支付LAD，请向TTPR申索：

较大额的LAD申索——民事法庭

若您计算所得的LAD超过RM50,000，TTPR将无法受理该申索。您须向民事法庭提出诉讼：

• 推事庭，适用于上限RM100,000的申索。
• 地庭，适用于RM100,001至RM1,000,000的申索。
• 高庭，适用于超过RM1,000,000的申索。

民事法庭的申索建议聘请产业律师。马来西亚许多产业律师事务所就LAD案件采取成功酬金方式收费，意味着若案情充分，您可能无需预先支付律师费。

发展商常见抗辩理由及应对方式

• “我们已取得监督官批准的展延期。”——在Ang Ming Lee案之后，依第11(3)条例批出的展延期，不会消灭您对2019年11月之后延迟的LAD权利。请核实该展延期的批出日期，以及您的延迟期落在哪个时间点。
• “延迟是由新冠疫情／不可抗力造成的。”——部分与行动管制令（MCO）相关的展延，已透过特定立法处理。请查阅《2020年房屋发展（房屋发展商）（修正）条例》，了解确切的排除期间。只有经立法排除的期间才可扣除，其余延迟期间仍可申索。
• “您已无异议地收下钥匙。”——收下钥匙并不构成放弃LAD权利。若发展商要求您在取得钥匙前签署放弃LAD的文件，请在抗议下签署VP表格——或更好的做法是，在签署任何弃权文件前先寻求法律意见。

相关指南

• 新屋缺陷：向发展商索赔 →
• 缺陷责任期（DLP）详解 →
• HDA购屋者权利 →
• 空屋移交与钥匙交接 →
• 烂尾楼：购屋者权利 →

资料来源与官方参考

• 1966年房屋发展（管制与执照）法令（第118号法令）——laws.agc.gov.my
• HDR 1989附表G第24(2)条款与附表H第25(2)条款——总检察署，laws.agc.gov.my
• Ang Ming Lee及其他人 诉 城市福祉、房屋及地方政府部长——联邦法院2019年Ang Ming Lee案裁决
• Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd 诉 Prema Bonanza Sdn Bhd（2024年7月）——联邦法院；见报于Edge Malaysia与Bernama
• TTPR（购屋者索偿仲裁庭）——www.kpkt.gov.my
• KPKT（地方政府发展部）——kpkt.gov.my
• Allen & Gledhill，《马来西亚联邦法院裁定房屋事务监督官无权批出展延期》——allenandgledhill.com
• Thomas Chambers，《房屋发展——VP交付、展延期与LAD申索》——thomaschambers.com.my