废弃与问题
住宅项目
马来西亚购屋者保障

2026年一般性指引 — 非法律意见。相关规则因州属而异且可能更新，请向律师或相关主管机关确认。已经买了产业，想装修吗？请联系我们 →

很少有产业噩梦比得上一个项目在您已经开始付款之后突然停摆。好消息是：受HDA规管的马来西亚购屋者享有实质的法定保障——只要您懂得如何运用它们。

HDA对购屋者的保障

《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（HDA）规范马来西亚半岛的房屋发展商。它规定 发展商在销售前必须持有执照与广告准证，强制使用法定买卖合约（有地房产采用附表G，分层产业采用附 表H），并提供购屋者补救途径，包括购屋者索偿仲裁庭。这套法定框架是新住宅购屋者最主要的保障。

请留意，HDA涵盖的是发展商直接销售的住宅房屋。它不适用于商业 产业、二手转售交易，或沙巴与砂拉越的产业（这两地另有各自的法律）。

房屋发展户头

在HDA下，发展商必须设立房屋发展户头——一个专用的信托 户头，购屋者依据分期付款进度表支付的款项都必须存入其中。这个户头的提款由房屋事务管制官 控制，且必须与经认证的施工进度挂钩。这么做的目的，是把购屋者的资金隔离保护起来，防止发 展商把资金挪用到其他项目或用途，从而降低项目烂尾的风险。为该项目提供融资的银行，通常也会透过房屋 发展贷款协议进行监督。

迟延交楼与LAD申索

法定买卖合约会订明空屋移交的日期——分层住宅（附表H）通常是签约日起24个月，有地住宅项目（附表G）同样是24个月。若发展商延迟交楼：

• 购屋者有权获得迟延赔偿金（LAD）——按每日固定利率计算，从合约订明的空屋移交日算起，直到实际交楼为止。
• LAD的利率与计算方式载明于法定买卖合约中，发展商不得透过合约排除这项权利。
• LAD申索可透过购屋者索偿仲裁庭（隶属KPKT）或民事法庭提出。对属于其金额管辖范围内的申索，仲裁庭的程序更快、费用也更低。

参见空屋移交完整流程指南 →。

问题项目 vs 废弃项目：差别在哪里

问题项目的警讯

• 施工明显停滞数月，工地几乎没有工人活动。
• 进度账单里程碑未达标；发展商未按时发出付款通知。
• 发展商对电话与信件都不回应；销售中心关闭。
• 错过空屋移交日期，且发展商未发出正式延期通知。
• 新闻报导发展商财务困难、面临清盘呈请，或关键人事异动。
• 工地承包商抱怨账款未获支付。

购屋者补救步骤

1. 保留所有记录：妥善保存所有付款收据、进度账单信函、买卖合约，以及与发展商的往来通讯。记下您最后一次看到施工进度的日期。
2. 组成购屋者委员会：与其他购屋者组织起来，共享信息并协调行动。集体的声音在应对KPKT与发展商时远比单打独斗有效。
3. 向KPKT投诉：向房屋及地方政府部（Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan）提交投诉。KPKT的执法部门可以查核发展商的账目与施工记录，并促使其采取行动。
4. 透过仲裁庭申索LAD：在购屋者索偿仲裁庭就合约空屋移交日之后的每一天延误，申索迟延赔偿金。仲裁庭的程序比法院更快、更便宜。
5. 联络您的银行：以书面通知银行项目现况。对官方认定为废弃的项目，贷款还款可能有纾困方案——银行也可以透过房屋发展贷款向发展商施压。
6. 寻求法律意见：产业律师可以就合约终止权利、退款申索，以及针对发展商的任何刑事程序提供意见。

KPKT与项目复苏

KPKT维护一份问题与废弃住宅项目的名单，并定期公布最新进展。在可行的情况下，KPKT会 促成由“白武士”发展商接手完成项目的复苏方案，通常还会获得政府的财务 协助。购屋者协会与KPKT的配合，能提高协调复苏成功的机会。若无法复苏，则由KPKT与法院管理退款程序 及项目清盘，但追回的款项很少能达到100%。

项目停摆期间您的银行贷款

只要发展商持续认证施工进度，您的房屋贷款就会持续分阶段提款。如果施工停止，银行可能 冻结后续提款。但您仍须为已提取的部分支付利息，这对同时要偿还贷款分期与租金的废弃项目购屋者来说， 可能造成严重的财务压力。

• 若怀疑项目已停滞或发展商已违约，请立即以书面通知银行。
• 查证项目是否已被KPKT正式列为“废弃”——正式列管可能开启银行的纾困方案。
• 部分银行对官方认定废弃项目的购屋者设有内部纾困方案（分期付款延期）；请直接向银行的房屋贷款部门查询。

购买前如何降低风险

• 向拥有可查证的准时交楼记录的持牌发展商购买——可在线查询KPKT自家的发展商信息系统（SPJB）。
• 签约前研究发展商的财务状况、目前在建项目，以及任何负面新闻。
• 若风险承受度较低，优先考虑已完工（二手）或接近完工的项目。
• 支付任何订金前，向KPKT核实发展商的广告准证与发展商执照——未持有这些证件销售即属违法。
• 了解分期付款进度表与里程碑证书的运作方式——资金只会在施工进度经认证后才会拨付。

项目终于交楼，准备装修了吗？请参见验收缺陷检查指南 →与装修费用指南 →。

什么是马来西亚的废弃住宅项目？

根据《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118）第18A条的规定，当发展商无正当理由连续停工6个月，该项目即被正式列为废弃项目。实务上，KPKT与国家房屋局（JPN）也监察范围更广的“问题项目”类别——即工程严重延误、但尚未被正式列为废弃的项目。

截至2025年10月，KPKT通报全国共有335个问题项目与111个延误项目，政府专案小组正积极展开复苏工作。自2023年以来，已有1,289个项目、共154,659个住宅单位（发展总值达RM1,237亿）成功复苏。

关于发展流程的背景资讯，请参见我们购买产业指南 →与买卖合约与转让契指南 →。

发展商在房屋发展法令下的罪责

房屋发展法令对废弃项目的发展商设有刑事处罚：

• 第18A条：持牌住宅项目无正当理由连续暂停6个月，即属违法。刑罚：罚款RM250,000至RM500,000，及／或监禁最长3年。
• 滥用房屋发展户头：在允许的里程碑以外提领房屋发展户头款项属违法行为。房屋发展户头资金受法令保护、专款专用。
• 吊销执照：KPKT可吊销发展商的房屋发展商执照，使其无法推出新项目。

买家救济途径比较表

资料来源与官方参考

• 《马来西亚法律》（总检察署官方网站，lom.agc.gov.my）——1966年房屋发展（管制与执照）法令——阅读官方原文
• 房屋及地方政府部（KPKT，kpkt.gov.my）——分层管理、建筑物专员（COB）与房屋政策