产业警示
私人警示与注册官警示

2026年一般性指引——并非法律意见。规则因州属而异，且可能变动；请向律师或相关机关确认。买了产业想装修？向我们提问 →

简答

警示是马来西亚土地法中最有用的保护机制之一——也是交易中常见的意外状况。了解警示的运作方式，能帮助您保护自身权益，也能在您购买的产业上及早发现问题。

什么是警示？

警示是根据国家土地法典在土地局地契上登记的一种正式通知。只要警示生效，注册官就不会登记该地契上的大多数交易——实质上是冻结该地契——以保护申请警示的一方。这个词源自拉丁文，意为“让他当心”，而它的作用正是如此：向外界警示这块产业上存在一项相竞争的权益主张。

各类警示比较

私人警示详解

私人警示是产业交易中最常见的类型。由主张对土地拥有权益的人申请，例如：

• 已签署SPA并支付订金、但转让尚未完成登记的买方——若卖方试图另行出售或抵押该产业，警示能保护买方的权益。
• 遗嘱或遗产受益人，在遗嘱认证程序未完成前对该土地有权益主张。
• 拥有合约购买权，或产生物权性质权益的授权（licence）持有人。

私人警示通常在6年后失效，除非提前续期，或经法院命令或撤销而提前解除。登记业主也可透过送达失效通知的方式撤销，之后申请人有一个月的时间取得法院命令维持警示，否则警示即失效。

注册官警示

由土地注册官或相关当局登记，用以防止诈欺或不当交易、保护政府利益（例如未清税款、待进行的征收），或更正登记册上的错误。注册官警示的效力优先于其他交易，并持续存在，直到登记该警示的当局撤销为止。业主无法单方面撤销注册官警示——必须先解决背后的政府事项。

留置权人警示

由持有原始地契文件作为贷款担保（称为留置权）的贷款方申请。这在产业尚未发出个别或分层地契时很常见——发展商或融资方持有总地契，而贷款方以留置权人警示作为其担保。它在贷款清偿前保护贷款方的权益，并防止借款人在贷款方不知情的情况下处理该地契。

警示的效力与限制

警示阻止地契上交易的登记（转让、押记、租约）。然而：

• 它本身并不证明申请人的主张一定有效——它只是在权益主张厘清之前，维持现状。
• 若没有真正的可警示权益而申请警示，登记业主可就因不当警示所造成的损失，向申请人提出赔偿要求。
• 警示并不赋予申请人占有权或所有权——它只是阻止交易被登记。

如何申请警示

申请须在相关州属土地局，使用《国家土地法典》下规定的表格提出，说明所主张权益的性质，并缴付规定费用。通常由律师代表当事人提出申请。主要要求包括：

1. 您必须拥有可警示的权益——对该土地一项真正的物权性或合约性权益主张。
2. 准备证明您主张的支持文件（例如SPA、遗嘱摘录、贷款协议）。
3. 向相关土地局提交规定表格并缴付费用。
4. 警示登记后即在登记册上生效。

如何撤销警示

• 由申请人撤回——提出警示的一方提交撤回表格。这是最简单的方式，通常在权益主张厘清后使用（例如完成后转让已登记）。
• 失效——私人警示在6年后失效，或若业主送达失效通知而申请人未在一个月内取得法院命令，警示亦会失效。
• 法院命令——登记业主（或任何受影响方）可向法院申请撤销一项未附有效可警示权益而登记的警示。法院可下令撤销，若警示属不当登记，也可能判赔偿。

买方购买前应检查的事项

购买前请务必进行地契查册。既有的警示或押记可能阻碍您的转让。您的产权转让律师会将地契查册纳入标准的尽职调查程序，并就任何负担提供意见。参见购买产业 →与产业地契 →。

若出现私人警示，买方的律师应调查其依据，并确保在完成交易之前或当下撤销，否则该转让将无法在土地局登记。

实际情境：警示何时派上用场

资料来源与官方参考

本指南援引马来西亚立法与官方机构。请务必向官方来源确认最新费率与规则：

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《1965年国家土地法典》——阅读官方原文。
• JKPTG（土地与矿务局）——地契、地税与遗产分配。