马来西亚地契种类
永久地契、租赁地契与分层地契

2026年一般性指引 — 并非法律建议。地契、费用与继承事宜因个人情况及所属州属而异，请咨询律师。有房产想装修？欢迎向我们咨询 →

「地契」既说明您拥有该物业多久，也说明土地是如何分割的。这两个层面在购买、贷款与转售时都至关重要，因此在签约前务必先弄清楚自己买的是什么。即使价格相同，永久地契的排屋与租赁地契的公寓也是截然不同的投资，因为地契年期会影响转售价值、贷款方案，以及日后是否须取得州政府同意。

永久地契 vs 租赁地契

租赁地契并非“不好”——马来西亚许多抢手的房产同样是租赁地契——但若剩余租期过短（少于约60年），可能会限制贷款选择并压低转售价格，因此购买前务必查核剩余年期。

个别地契、分层地契与总地契

• 个别地契——独立分割地段上的有地房产。是最直接明了的拥有方式；地契在土地局登记为业主本人的名字。
• 分层地契——分层建筑或围篱式发展项目（公寓、住宅大厦、围篱式有地住宅）中的单位。每位业主持有各自单位的分层地契，并按比例持有共同产业的份额。相关规范可参阅《分层管理法令》2013 →。
• 总地契——发展项目在完成分层或个别地契分割前的母地契。由于个别或分层地契尚未发出，转让须透过转让契约 →进行，直到地契正式发出为止。这在公寓及混合发展项目中十分常见。

地契类型一览比较

州政府同意与租赁地契转让

根据《国家土地法典》，租赁地契及许多分层地契的转名，都须在转移前取得州政府同意。律师会在产权转让过程中一并申请同意，批核时间因州属而异，从数周到数月不等，须缴付同意费。永久个别地契的转名通常较快，且无需州政府同意。购买租赁地契物业时，请将申请同意的时间纳入完成手续的时间规划——这可能会显著拉长二手房交易通常3–4个月的时程。

马来保留地

部分土地依据《马来保留地法令》被指定为马来保留地，只能在马来人之间拥有与转让，不得出售给非马来人或外国人。进行交易前务必查核地契是否附有此项限制。有关外国买家适用的其他限制，请参阅外国人购买房产指南 →。

购房时地契类型的意义

• 确认是永久地契还是租赁地契；若为租赁地契，须确认剩余年期。
• 确认属于个别地契、分层地契还是总地契——总地契意味着须以转让契约方式转让，且在正式地契发出前，未来转售可能较为缓慢。
• 将州政府同意所需的时间与费用，纳入完成手续的时间规划与预算之中。
• 留意各项限制：马来保留地、土著地段、农业用途分类。
• 若为分层物业，须确认分层地契是否已实际发出（若是较旧的建筑）——部分较旧的公寓至今仍以总地契的形式运作。

对贷款的影响

马来西亚的银行一般偏好以永久个别地契作为抵押品，因为没有期满风险。租赁地契物业同样能贷款，但银行通常要求剩余租期须比贷款期限多出一定缓冲（通常为30–40年）。剩余年期少于60年的物业，部分银行可能拒绝贷款，或只批出较低的贷款成数。持有转让契约的总地契物业，大多数银行同样接受，但其抵押权是基于衡平法权益而非注册地契，这可能会为日后的再融资增加复杂性。

如何查核地契

您的律师会在土地局进行地契查册（carian rasmi），藉此了解注册业主、地契类型、租期与剩余年期，以及任何注册抵押、警示或地契上的限制。这是至关重要的尽职调查步骤——切勿省略。查册费用不高，通常一两天即可完成；它所揭示的信息，能帮助您避免购入带有未披露抵押、警示或限制、可能导致转名受阻的物业。

延长租赁地契

当租赁地契即将届满时，业主可向州政府申请延长租期，并须缴付溢价金。溢价金由州政府厘定，视土地价值与地点而异。延长租期能提升物业价值，并恢复其贷款资格。个别业主与分层管理机构都可以提出延期申请，但分层建筑的申请须协调所有单位业主。购买前应先查核剩余租期，并将未来可能产生的延期费用，纳入持有成本的考量。

购房之后——装修

地契类型通常不会限制室内装修，但分层单位须遵守管理规则——详见分层装修规则 →——任何结构或外观上的更动，则可能须取得市议会批准 →。处理好地契事宜、拿到钥匙后，就可以参考我们的装修费用指南 →开始规划装修。

资料来源与官方参考

本指南引用了马来西亚的相关法令与官方机构资料。请务必向官方来源核实最新的费率与规定：

• 马来西亚法律（总检察署官网） — 《国家土地法典》1965与《分层地契法令》1985 — 阅读官方原文。
• 土地及矿务局（JKPTG） — 地契、地税与遗产分配。