在马来西亚装修
是否需要市议会批准？

本页内容为巴生谷屋主提供一般性指引 — 并非法律意见。具体情况请向当地市议会或管理层确认。在WhatsApp联系我们。

马来西亚的装修审批主要依据1974年街道、渠务与建筑物法令（SDBA）与1984年统一建筑法规（UBBL），由当地市议会执行 — 吉隆坡由DBKL负责，雪兰莪则由各市议会（MBPJ、MBSA、MPKj、MPKl等）负责。是否需要申请许可，取决于工程是否涉及结构或外观变动，而不只是装饰性质。

相关法令：1974年SDBA与1984年UBBL

1974年街道、渠务与建筑物法令是要求新建工程与结构性改建须经建筑图则审批的主要法源。1984年统一建筑法规则订明经批准建筑物必须符合的技术标准 — 结构安全、防火安全、卫生设施与退缩距离等。两者合并要求：任何会增加或改变建筑物结构范围的工程，都必须由合格专业人士提交，并在动工前取得地方当局批准。违反规定属SDBA下的法定罪行。

需要申请批准的装修工程

• 结构性改动 — 拆除或更改承重墙、柱子或梁。
• 扩建 — 为任何建筑物增加楼面面积（后房、门廊扩建、后厨房扩建，或加建楼层）。
• 外观改动 — 改变建筑立面、屋顶线条、屋顶坡度，或超出原批准设计的围墙。
• 雨篷与车棚 — 大多数市议会要求任何附着于建筑物的永久性顶棚结构须申请许可。
• 自动门与围栏超出许多地区批准的设计高度。
• 用途变更 — 住宅改为商用或反之，须申请规划许可。

结构性与扩建工程，通常需要由注册建筑师（部分市议会允许小型工程由注册绘图员负责）绘制并签署建筑图，并由专业工程师（PE）为任何结构或承重构件签署结构图，之后才能取得市议会的建筑图则批准。

通常无需申请批准的装修工程

• 重新油漆（室内与室外，同色或换色 — 不涉及结构变动）。
• 更换地砖、墙砖与浴室瓷砖（同类更换）。
• 订制木工：衣柜、厨房橱柜、电视柜、鞋柜。
• 更换卫浴设备、灯饰与天花吊扇。
• 在既有空间内安装或更换石膏天花板。
• 在既有配置内重拉电线或重铺管线（须由持牌电工或水管工执行）。参见电线重拉指南 →
• 安装分体式冷气机（在外墙开孔，大多数市议会视为轻微工程）。

这些装饰性工程不会改变建筑物的结构、占地面积或外观，因此一般无需市议会许可 — 不过分层地契建筑物仍可能需要管理层批准。

批准 vs 豁免：速查表

公寓与分层地契物业

若您拥有公寓、服务式公寓或任何分层地契单位，即使部分不需要市议会批准的室内工程，也必须依2013年分层管理法令先取得业主联合管理机构 (JMB) 或管理机构 (MC)的书面批准。JMB／MC可以设下条件、要求押金、限制施工时段，并规定建筑废料的处理方式。完整的分层批准流程，请见我们的分层装修规则指南 →。

对分层地契单位而言，非结构性的室内工程一般无需市议会批准，但SMA 2013下的管理层批准始终适用。

未经批准装修的后果

• 市议会依SDBA 1974发出停工令，立即中止所有施工。
• 市议会就未经批准的建造行为开出罚款（compound fine）。
• 勒令恢复原状，须自费将物业恢复至原批准状态 — 包括拆除未经批准的结构。
• 日后出售困难 — 银行估价师会识别出未经批准的结构，该部分无法计入估价，可能影响买家能贷到的金额。
• 保险失效风险 — 若未经批准而改动的承重墙导致损坏，保险公司可能拒绝理赔。

如何申请装修批准

1. 聘请注册建筑师或绘图员绘制建筑图，并聘请专业工程师绘制结构图。
2. 准备支持文件：地契、地税收据、地段图、现有及拟议建筑图。
3. 连同所需的市议会费用，向当地市议会（PBT）提交建筑图则申请。
4. 分层地契单位须同步向JMB／MC提交装修表格、承包商资料与押金。
5. 在动工任何结构性或外观工程前，等候市议会的书面批准。
6. 依规定在施工现场展示已批准的图则。

批准时间与参考费用

小型扩建工程的建筑师／绘图员绘图费：RM3,000–RM10,000。结构图的PE费用：RM2,000–RM8,000。后方扩建的专业费用总计：RM5,000–RM18,000。市议会费用则依各市议会规定、按工程的建筑面积核算。

让ClickBina为您处理整个流程

对大多数家居装修 — 厨房、浴室、订制家具、地板 — 而言，通常不需要市议会许可，我们可以很快开工。若是结构或扩建工程，我们会协调注册顾问，并代您处理市议会的提交事宜。把您的计划发到WhatsApp给我们，我们会告诉您确切适用哪些批准，并代您办理。

常见错误

• 因承包商说不需要就假设不需要批准 — 部分承包商为了避免延误，会在未经批准的情况下开始结构性工程；法律责任完全落在业主身上，而非承包商。
• 委托未注册的绘图员绘图 — 结构或扩建工程的申请，市议会只接受由注册建筑师或PE签署的图纸。
• 在取得书面批准前就动工 — 市议会官员的口头承诺不构成批准，只有书面批准函才有效。
• 没有保留已批准的图则 — 请将市议会批准的原始图纸与地契文件一并保存，日后出售、再融资或进一步装修申请都会用到。

资料来源与官方参考

本指南引用了马来西亚法令与官方机构资料，请务必向官方来源确认最新费率与规定：

• 马来西亚法令汇编（总检察署官网） — 1974年街道、渠务与建筑物法令与1984年UBBL — 阅读官方原文。