外国人在马来西亚置产
（2026年指南）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。在做出任何购买决定前，请委任持牌的马来西亚产业转让律师。需要为您在马来西亚的物业报装修价吗？WhatsApp联系ClickBina。

外国人能在马来西亚买产业吗？

可以——马来西亚是东南亚对外国人置产较为开放的市场之一。不过，产业拥有权受到联邦与州属土地法层层规范。主要法源来自《国家土地法典》1965（第56号法令）、经济策划局（EPU）颁布的《产业收购指南》，以及各州自订的土地规则。由于根据马来西亚宪法（第74条与第九附表），土地事务属于州属管辖，因此各州在门槛、可购买产业类型与审批机关上都各不相同。

截至2026年，主要的两项政策工具是：（1）各州最低购买价门槛——外国人只能购买价格达到或超过该州设定最低价的产业；以及（2）州政府或经济策划局（EPU）同意——这是一项必须在交易前或交易过程中取得的正式书面批准。

各州最低购买价门槛（2026年）

以下门槛依据截至2026年5月已公布的各州指南与法律评论整理。请务必与持牌律师核实，因为各州随时可能调整这些数字。

提醒：以上为参考门槛。部分州属针对特定产业类型或特定分区另有不同级距。请以持牌律师或相关州土地局核实的现行数字为准。

州政府同意与经济策划局（EPU）批准

外国人在马来西亚购买不动产，每一宗交易都必须先取得相关主管当局的书面同意。审批机关依产业类型与所在地点而定：

同意申请通常由您的产业转让律师在买卖合约（SPA）流程中一并准备并提交。这项同意条件通常会写成买卖合约中的标准条款——交易完成以取得同意为前提。若未能取得同意，交易即告无效。

外国人可以购买的产业

• 已分层的住宅产业（公寓、服务式公寓、拥有个别分层地契的SOHO／SOFO／SOVO单位）——对外国人而言最容易入手的类别。
• 有地住宅产业（排屋、半独立式、独立洋房）——须遵守更高的最低购买价，某些发展项目也可能有名额限制。
• 商业产业——店屋、商业地段、工业单位——适用另一套经济策划局（EPU）指南与不同的最低门槛。
• 位于像森林城市（柔佛）或美迪尼（依斯干达特区）等指定特区的产业，可能设有较宽松的门槛以吸引外资。

外国人不能购买的产业

某些土地类别，无论价格或是否取得同意，一律绝对禁止外国人购买：

• 马来保留地——根据《1913年马来保留地条例》（半岛适用）或各州相应立法宪报公告的土地，只能由马来人拥有。这项限制是绝对的，不可豁免。
• 低成本与中低成本房屋——归类为低成本（依各州而定，一般门槛约为RM15万–RM25万以下）的产业，保留给马来西亚公民，尤其是B40收入群体的首购族。
• 土著保留单位——大多数住宅发展项目都会保留一定比例的单位给土著买家。即使土著配额一直未被认购，这些单位在州政府正式释放前，仍不开放给外国人购买。
• 农业用地——大多数州属禁止外国人拥有归类为农业（pertanian）的土地，或仅限于须另经经济策划局（EPU）批准的种植园规模企业投资。
• 拍卖中的低成本产业——归类为低成本或可负担房屋的拍卖产业，即使经由拍卖出售，仍适用同样的限制。

各类产业对外国买家的适用情况

外国买家的2026年费用与印花税

自2026年1月1日起，2026年财政预算案针对外国买家引入了新的印花税结构。这与马来西亚公民适用的标准累进印花税是分开计算的：

外国买家一般无法申请政府房屋融资计划（例如PR1MA、国民房屋公司），而一般银行贷款的条件也可能更严格（贷款成数较低、收入文件要求更严格）。

外国人购买流程步骤

1. 委任持牌产业转让律师，且须熟悉外国人购买同意程序。在签署任何文件之前就要先做这一步。
2. 确认产业的合格性：核实地契类别、确认不属于马来保留地、不属于低成本房屋，且价格达到该州最低门槛。
3. 签署要约书／订购书并支付订金（一般为2%–3%）。确保这份要约是以签署买卖合约与取得同意为前提条件。
4. 签署买卖合约（SPA），须在14–21天内完成。买卖合约会包含须取得州政府或经济策划局（EPU）同意的先决条件。签署时须支付10%头期款的余额。
5. 申请州政府／经济策划局（EPU）同意：由您的律师准备并提交申请。所需时间：依各州而定，约4–16周。
6. 安排融资（如有需要）：外国买家可透过马来西亚银行或海外融资。马来西亚银行一般对非居民买家的贷款成数上限为产业价值的60%–70%。
7. 完成交易：支付购买价余额（次售产业一般在签署买卖合约后3个月内完成；新发展项目则最长可达36个月）。取得个别或分层地契后签署转让备忘录（MOT）。
8. 盖印与注册：转让备忘录与贷款文件须在内陆税收局（LHDN）盖印；产业须在土地注册处登记。

另请参阅：（英文版）买卖合约与转让备忘录说明 →或中文版买卖合约与转让备忘录说明 → →，以及（英文版）完整购房指南 →或中文版完整购房指南 → →。

MM2H与产业拥有权

自2024年重新启动以来，马来西亚第二家园计划（MM2H）由旅游、艺术及文化部（MOTAC）管理，如今在所有本土层级中，购买产业已成为强制要求。MM2H持有人适用一般的外国人拥有权框架——他们仍须遵守各州最低购买价与同意要求，但MM2H的各层级另设有自己的最低购买金额规定。

完整细节请参阅我们的（英文版）MM2H购房指南 →。

外国买家实用建议

• 务必先委任律师——甚至在签署要约书之前就要这么做。很多问题（马来保留地、未解除的产权负担、前一次转让尚待同意）只有透过地契查册才看得出来。
• 核实母地契与分层地契状态——对公寓与服务式公寓而言，请确认个别分层地契是否已经发出；若尚未发出，请确认预计发出时间。
• 预留出场时的RPGT预算——非公民卖家在3年内出售须缴30%的RPGT，第4–5年为10%，之后仍为10%（马来西亚公民持有满5年后则为0%）。请依此规划持有期限。
• 及早开立马来西亚银行户头——租金汇回与产业相关交易都需要用到。部分银行会要求出示签证或长期居留准证。
• 核实发展商的房屋发展执照（APDL）（针对新推出项目）——这是根据《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（HDA）由房屋监督官发出的执照，能确认该项目已合法注册。

资料来源与官方参考

• 《国家土地法典》1965（第56号法令／2020年修订版第828号法令）——半岛马来西亚一切土地交易的主要法源：lom.agc.gov.my
• 首相署经济策划局（EPU）——《产业收购指南》：epu.gov.my
• 内陆税收局（LHDN）——《1949年印花法令》与《1976年房地产盈利税法令》：hasil.gov.my
• 产业估价及服务厅（JPPH）——外国人收购申请所需的市值估价：jpph.gov.my
• 《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（HDA）——住宅发展项目的发展商执照制度：kpkt.gov.my
• 马来西亚律师公会——查找持牌产业转让律师：malaysianbar.org.my