把产业转给家人
马来西亚（以“爱与亲情”为由，2026）

2026年一般性指引——并非法律意见。规定因州属而异，也可能改变；请向马来西亚执业律师或相关当局确认。刚取得产业？问问我们装修的事 →

什么是以“爱与亲情”为由的产业转让？

以“爱与亲情”为由的转让（love and affection，或称natural love and affection转让），是指产业在近亲之间赠与或转让，不涉及金钱代价、或只象征性地收取一笔小额款项，而不是按公平交易的市场价值进行。由于没有支付买卖价格，这项交易被视为赠与——但印花税仍然按产业的市场价值评估（而不是按零代价计算）。

马来西亚政府提供印花税减免，以鼓励家庭内部的产业转让。这些减免是透过《1949年印花税法令》下的命令公布，多年来经过数次更新，最近一次是自2023年4月1日起生效。

以“爱与亲情”为由的转让常见于以下用途：

• 父母在退休时或作为遗产规划的一部分，把产业赠与孩子。
• 配偶出于财务或继承规划的目的，把产业完全转到另一方名下。
• 父母当年因孩子信贷记录不足而以自己名义购买的产业，如今转给孩子。
• 长辈在生前把产业转给年轻一代，以简化遗产管理。

家庭转让的印花税减免率（2026）

以下减免适用于在2023年4月1日或之后签署、且受让人为马来西亚公民的转让文书：

标准从价印花税税率（供参考；适用于父母子女转让中超过RM1 million的部分，或所有不符合资格的家庭转让）：

比较：直接出售与以“爱与亲情”为由转让

家庭转让与一般的二手买卖相比如何？以下以一间价值RM700,000、由父母转给子女的产业为例，作并列比较：

对于一间RM700,000的产业，父母转给子女（相对于商业购买）可节省约RM15,000的印花税。至于一间由父母转给子女、价值RM2,000,000的产业，超过减免门槛的RM1m余额须缴的税为RM40,000的50%（超过RM1m余额的4%）= RM20,000（相比之下，完整的商业购买要缴RM64,000）。

谁符合减免资格？

内陆税收局（LHDN）的减免命令规定：

• 转让必须以“爱与亲情”为由（没有金钱往来，或只有象征性的小额款项）。
• 受让人必须是马来西亚公民——永久居民和外国人不符合资格。
• 符合资格的关系为配偶，以及父母与子女（包括祖父母与孙子女）。养子女一般也包括在内，但请就具体文书向LHDN确认。
• 转让文书必须在2023年4月1日或之后签署，才适用现行税率。
• 产业必须是位于马来西亚的不动产——房屋、公寓、土地和商业产业都符合资格。

关键在于，兄弟姐妹不符合减免资格。兄弟姐妹之间的转让按全额从价税率评估。姻亲、表／堂兄弟姐妹及其他亲属也一样。

逐步流程：如何办理以“爱与亲情”为由的转让

1. 委托马来西亚执业律师。转让需要一份转让备忘录（MOT，即《1965年国家土地法典》下的表格14A）。律师也会准备一份法定声明，确认双方关系以及不涉及金钱代价。
2. 取得估价报告。LHDN会按产业的市场价值评估印花税，而不是文件上所列的代价（可能只是RM1）。由持牌估价师（在估价师、评估师、房地产经纪及产业管理人员委员会BOVAEP注册）出具LHDN印花税核定所需的估价报告。
3. 清理现有的产权负担。若产业仍有银行贷款，受让人必须：(a) 接手贷款（须获银行同意并评估受让人的信贷）；或 (b) 由转让人在转让前全数赎回贷款。多数银行会把以“爱与亲情”为由的转让视为触发赎回条款的处置行为——请尽早向银行确认。
4. LHDN印花税核定。律师把MOT连同估价报告和亲属关系证明提交LHDN评估印花税。LHDN会核定市场价值，并套用适当的减免。
5. 缴付核定的印花税（如有）。配偶之间的转让为零。价值超过RM1m的父母子女转让，须就超出部分缴付标准税率的50%。
6. 到土地局提呈与注册。已盖印花的MOT提呈到相关土地局（沙巴／砂拉越则为土地注册局）。注册后，受让人的名字就会出现在地契上。
7. 更新地税与门牌税记录。通知土地与矿务局（JKPTG，地税／cukai tanah）以及地方议会（门牌税／cukai pintu）拥有权已变更，让日后的账单寄给正确的人。

从委托律师到地契更新，整个过程一般需时4–8个星期，视LHDN核定速度和土地局的排队时间而定。

以“爱与亲情”为由转让的产业盈利税处理

如果转让在产业盈利税（RPGT）上被视为一项处置，转让人（赠与产业的一方）可能须缴付产业盈利税。重点如下：

• 配偶之间：以“爱与亲情”为由的配偶转让，一般在产业盈利税上被视为无盈无亏（no-gain-no-loss）转让——受让人被视为以与转让人相同的成本取得产业。产业盈利税是延后，而不是免除；它会在受让人日后处置产业时才实际产生。
• 父母转给子女／子女转给父母：产业盈利税同样适用无盈无亏处理；子女承接父母的成本基础。请在转让时向LHDN确认现行的产业盈利税豁免命令。
• 持有期：以“爱与亲情”为由转让之后，新业主的产业盈利税持有期一般从转让日期重新计算（而不是从转让人最初取得产业之时起算）。这会影响日后出售时适用哪一个产业盈利税税率。

处置税率与可用豁免（包括一生一次的私人住宅豁免）的完整细节，请见产业盈利税税率与豁免 →。

常见陷阱与错误

• 没有先处理贷款。许多银行设有条款，规定转让前须获银行同意（或全数赎回），即使是转给家人也一样。未获银行同意就进行，可能触发违约条款。
• 使用非正式的估价。如果提交的估价看起来偏低，LHDN会以自己的市场价值取代。请务必使用在BOVAEP注册的估价师，以减少被LHDN评出更高价值的风险。
• 以为兄弟姐妹也能享有减免。他们不能——兄弟姐妹之间的转让须缴全额从价印花税。
• 忘了更新账单记录。地税和门牌税账单若继续寄给原业主，可能导致欠款以转让人的名义累积，在日后的交易中造成混乱。
• 时间点：2023年4月1日之前还是之后。在该日期之前签署的转让，适用旧的减免制度（父母子女：50%减免）。现行更优厚的税率只适用于2023年4月1日起签署的文书。

转给兄弟姐妹、姻亲及其他亲属

转给符合资格关系以外的家庭成员（兄弟姐妹、姻亲、表／堂兄弟姐妹、侄甥），不享有以“爱与亲情”为由的印花税减免，须按市场价值以全额从价税率评估。在这种情况下可以考虑的选项：

• 以议定价格进行一般二手买卖（如果该家庭成员有足够资金或贷款资格）。
• 透过遗嘱或继承赠与——遗嘱传承不需缴印花税，但有遗嘱认证（probate）费用。
• 若是重组共同拥有权，可在现有共同业主之间分割份额或买断。

关于共同业主结构的更多内容，请见产业联名拥有 →。

对现有贷款的影响与银行方面的考量

如果产业仍有未还清的房贷：

• 受让人必须以自己的名义符合新房贷的资格（或接手现有贷款）。银行会独立评估其收入、现有债务与信用。
• 如果受让人无力偿还贷款，转让人可能需要在转让前赎回（还清）现有贷款——或继续作为共同借款人，而这会让转让的“完整性”变得复杂。
• 部分银行提供“贷款承接”程序，让新业主以相同条件接手现有贷款。这视乎个别银行，并须通过其信贷评估。

转让之后：装修产业

以“爱与亲情”为由的转让，往往标志着产业进入新的篇章——接手家中老房子的孩子可能想把它翻新到现代标准，或者父母为了确保孩子有个家而赠与产业，也可能把装修费用当作礼物的一部分。

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资料来源与官方参考

• 《1949年印花税法令》（第378号法令）——转让文书的印花税评估——LHDN（马来西亚内陆税收局）
• Stamp Duty (Exemption) (No. 3) Order 2023 [P.U.(A) 178/2023]——父母子女以“爱与亲情”为由转让的豁免，2023年4月1日生效——LHDN
• 《1976年产业盈利税法令》（第169号法令）——处置时的产业盈利税与豁免——LHDN
• 《1965年国家土地法典》（第56号法令）——表格14A（MOT）——JKPTG
• EY Malaysia Tax Alert——Stamp Duty Exemption for Love and Affection Transfers——ey.com/en_my
• CCS & Co（马来西亚律师事务所）——Stamp Duty Treatment for Love and Affection Transfers——ccs-co.com