转让契约（DOA）
马来西亚：2026年完整指南

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。任何产业交易请务必咨询持牌马来西亚律师。

什么是转让契约？

在马来西亚，转移已注册土地所有权的常规方式，是依据国家土地法典1965 （NLC 1965）办理产权转让备忘录（MOT）——14A表格。MOT 只能在土地局已经核发个别或分层地契、且该地契已存在于土地注册处的情况下，才能签署与登记。

许多马来西亚物业——尤其是公寓、服务式公寓与排列式住宅中的分层单位— —在总地契仍由发展商持有的情况下就已建成并售出，个别或分层地契往往要等上好几年才会 发出。在这段过渡期间，法律不允许提呈MOT。转让契约正是用来弥合这道空隙： 它在衡平法上运作，将卖方在该物业上的全部受益权益、权利与权益，转移给买方。

转让契约的法律效力来自《民法法令》1956第4(3)条，该条文赋予绝对转让 （包括买卖合约下的购买人权利等合约性权利）法律效力。

转让契约在什么情况下使用？

绝对转让契约 vs 作为担保的转让契约

马来西亚产业交易中的转让契约主要有两种类型：

1. 绝对转让契约

用于业主将其在物业上的全部权利与权益，毫无保留地转让给另一方。在尚无个别地契的物业次 买卖中，卖方（转让人）向买方（受让人）签署绝对转让契约。受让人由此取代原购买人的地位，取得 对发展商的全部权利，以及原SPA下的全部权利。依《民法法令》1956第4(3)条，绝对转让必须以书面 形式作出、由转让人签署，并须向发展商送达明示通知。

2. 作为担保的转让契约

由银行或金融机构在物业尚无个别地契时，作为房屋贷款担保之用。借款人（购买人）将其在物业上 的权益——以及SPA下的全部权益——转让给银行作为贷款担保。与绝对转让不同， 这是一项担保性质的转让：贷款全数清偿后，银行的权益即获赎回，转让随之解除。待个别／分层地契 最终发出时，银行的担保转让契约会被替换为依国家土地法典1965登记的抵押（Charge） ——这就是抵押完成手续（Perfection of Charge，POC）的过程。

各方角色与关键条款

转让契约中的关键条款包括：原SPA的引述条款；载明转让内容的转让条款；转让人的 陈述与保证；交出全部地契文件的承诺；以及转让人就先前负担所作的赔偿承诺。

发展商同意要求

在总地契下物业的次买卖中，买方律师须向发展商取得正式的转让同意书。 这是因为发展商仍是原SPA（与第一购买人）的缔约一方，必须确认购买人权益已转移给新买方。

发展商同意通常涉及：

• 向发展商法务部门提交申请，附上拟签署的转让契约与身份证明文件。
• 缴付发展商同意／行政费——依各发展商政策不同，一般为 RM500–RM3,000。
• 确认没有欠缴给发展商或管理层的维修费、储备金或其他费用。
• 发展商在14–60天内出具同意函（各发展商时程差异很大）。

银行在拿到发展商同意函之前，不会放贷房屋贷款。发展商同意缺失或延迟，是涉及总地契物业的 次买卖交易中最常见的延误原因之一。

有关发展商同意转让的详细说明，请参阅我们的SPA买卖合约指南 →。

转让契约 vs MOT：主要差异

作为银行贷款担保的转让契约

若买方以银行贷款为无地契物业的购买融资，担保文件的顺序如下：

1. 买方与发展商（或次买卖链中依绝对转让契约取得权益的卖方）签署SPA。
2. 买方的银行取得一份作为担保的转让契约——买方将其在SPA与物业上的全部权利转让给银行作为担保。
3. 银行同时取得发展商同意，并（部分融资方案中）取得借款人的授权书，让银行在追讨情形下能处理该物业。
4. 银行保管全部原始文件（SPA、转让契约、发展商同意函），直至贷款全数清偿。
5. 个别／分层地契发出时，银行会签署抵押（国家土地法典1965下的16A表格），取代原本作为担保的转让契约——这就是抵押完成手续（POC）的过程。

借款人同时会由发展商签署MOT（14A表格）转让给自己— —这就是产权转让完成手续（POT）——让所有权正式登记在新 发出的地契上。请参阅我们的产权转让完成手续与抵押完成手续指南 →。

次买卖中的转让链

若一个物业在个别地契发出前，被转手次买卖超过一次，每一次转让都会在转让链上 形成新的一环：

• 发展商 → 第一购买人：SPA
• 第一购买人 → 第二购买人：绝对转让契约（第一份）
• 第二购买人 → 第三购买人：绝对转让契约（第二份）

转让链中的每一份转让契约都必须已盖印且齐备。最终买方必须持有链条中的全部文件— —原始SPA加上全部中间转让契约——才能确立产权。链条中任何一份文件缺失或 未盖印，都是可能阻碍日后登记MOT的严重法律瑕疵。

在为总地契下的次买卖物业做尽职调查时，您的律师应向发展商索取并核实转让链中的全部文件， 从原始SPA一路核实到现任卖方的转让契约。

风险与自我保护方法

• 转让链不完整。缺失转让契约意味着日后地契发出时，您将无法完成MOT登记。签约前务必核实完整链条。
• 未盖印的转让契约。从未经过核定（盖印）的转让契约，日后要补盖印时，可能面临高达原印花税10倍的罚款。请确保先前所有转让都已妥善盖印。
• 发展商破产。若发展商在总地契细分之前破产，转让链上的受让人只是无担保债权人。缺乏注册地契，正是购买转让契约物业最大的风险所在。
• 重复转让。心怀不轨的转让人，可能已就同一物业签署两份转让契约。向发展商查询并对卖方做破产查册，能降低（但无法完全消除）这项风险。
• 取得发展商同意延迟。部分发展商核发同意较慢；请把这一点纳入SPA完成手续的时程规划。

从转让契约到MOT：产权转让完成手续

转让契约是一份过渡性文件。一旦土地局核发个别或分层地契，买方就必须主动采取 行动，将转让契约下持有的衡平权益，转换为国家土地法典1965下完整的注册法定所有权。这两步流程 称为产权转让完成手续（POT），若有银行贷款，则同时办理抵押完成手续 （POC）。

主要步骤如下：

1. 发展商（或土地局）通知买方个别／分层地契已经发出。
2. 买方律师准备MOT（14A表格），由发展商（作为已注册业主）与买方签署。
3. MOT须在印花税局核定并盖印（从价印花税以原购买价或现时市值中较高者计算，部分情况须与 您的律师确认）。
4. MOT提交土地局登记；登记完成后，买方即成为注册的法定业主。
5. 若有银行贷款：银行会同时签署抵押（16A表格）取代原本的担保转让契约——这就是 POC。抵押会与MOT同时或稍后登记。

关于这一流程与相关费用的完整逐步说明，请参阅我们专门的产权转让完成手续与抵押完成手续指南 →。若您向发展商购买的物业，个别／分层地契多年迟迟未发出，请参阅我们的分层地契未发出指南 →。

相关指南

• 马来西亚次买卖 vs 新物业 →
• 产权转让完成手续与抵押完成手续 →
• 马来西亚产权转让备忘录（MOT） →
• 分层地契 vs 个别地契 →
• 分层地契未发出 →
• 产业授权书 →

资料来源与官方参考

• 国家土地法典1965（第56/1965号法令）— 总检察署（lom.agc.gov.my）
• 《民法法令》1956（第67号法令）— 总检察署
• 《印花税法令》1949（第378号法令）— 总检察署
• AskLegal.my — 在马来西亚购房时须签署的各项协议
• Low & Partners（律师事务所）— 律师费与印花税计算
• Mah Weng Kwai & Associates — 产业买卖交易中的5个法律要点