有地住宅交屋验收
排屋、半独立与独立洋房检查清单（2026）

有地住宅的验收有什么不同

公寓业主检查的是一个单位：墙、地板、湿区和配件，屋顶、外墙和排水沟则交给管理层。有地住宅的业主要检查的是整栋房子，以及房子四周的土地。卧室上方的屋顶、屋檐的排水槽、沿着外墙的散水、车廊、围墙和院子里的排水沟，全都属于您，而且全都在发展商的缺陷责任期保障范围之内。

ClickBina的缺陷责任期指南说明了规则：缺陷责任期为空屋交付日起24个月，有地住宅适用附表G，分层产业适用附表H。屋外的项目最常被业主漏列，因为交钥匙那天几乎没有人会绕着院子走一圈。所以这份清单把屋外放在最前面。

出发之前：交屋信和要带的东西

请保管好写有日期的空屋交付信，24个月的期限就是从这一天开始计算。带上手电筒、卷尺、铅笔、用来标记缺陷的纸胶带、一桶或一大瓶水做倒水测试、插座测试器或手机充电器，以及一部已在相机设定里开启日期标记的手机。穿一双方便蹲下和攀爬的鞋。如果是双层房子，先规划好路线：屋外、屋顶夹层、楼上、楼下，免得上上下下跑好几趟。

如果您习惯按照清单逐项检查，可以先逐间勾选缺陷清单，把结果保存下来，作为日后提交给发展商的缺陷清单。

有地住宅交屋检查清单一览

屋顶夹层与顶楼天花

打开天花检修口，用手电筒沿着屋顶底面照一遍，看看有没有透光的地方、受潮或有水渍的木材，以及被弄湿的隔热层。这一步不需要爬进屋顶夹层，第一次检查时从检修口看就足够了。对有地住宅来说，屋顶夹层往往是最早看出漏水的地方。

回到房间里，把手电筒贴平每一块顶楼天花照射。斜射的光线能照出平光下看不到的淡淡水渍和新补的痕迹，这也是交屋渗水检查指南所用的方法。如果一整片均匀的天花上有一块刚补过漆的地方，值得以书面向发展商询问：那里发现了什么问题，又做了什么处理？

外墙、排水槽与房屋四周的地面

绕着整栋房子走一圈。在墙上找裂缝、敲起来空空的批荡，以及窗台下方的潮斑或水渍。如果屋内发现潮斑，就到屋外找同一个位置，两边都记录下来。抬头看排水槽，记下下垂或接口滴水的段落；再顺着每一条落水管看到地面：直接把水排到屋边泥地上的落水管，值得列入清单，因为那里的积水会让散水底下的泥土变软。这一部分只要简短、如实记录即可，它是清单，不是诊断。

车廊与散水：沉降很早就会显现

车廊和散水是直接铺在回填土上的地坪楼板，而房子本身通常站在桩基或较深的基础上。ClickBina的车廊与散水下沉指南列出了这些迹象：楼板与墙身之间出现缝隙、车廊上出现横向裂缝、瓷砖敲起来是空的、原本会排走的水现在积在低处，以及闸门轨道或沟盖不再对齐。指南也指出，对有地住宅来说，因压实不良或施工质量引起的沉降，正是应在24个月内报告的缺陷。

用铅笔在每一道裂缝的两端做记号并写上日期，量一量墙边缝隙的宽度。即使目前还没有移动，交钥匙那天留下的注明日期的记录，日后就能证明移动是在交屋之后才开始的。

裂缝：哪些要记录，哪些要升级处理

新房子里的大多数裂缝，都是批荡和外墙批荡上细小的收缩裂缝。ClickBina的新房裂缝指南把它们和沉降裂缝、结构裂缝区分开来：从门窗角斜向延伸的裂缝、沿砖缝呈阶梯状的裂缝、横贯横梁或柱子的裂缝，以及持续变宽的裂缝，都代表有移动。指南指出，裂缝宽度超过约3 mm时，任何修补之前都要先请专业工程师。发丝裂缝也要列入清单，因为现在由发展商负责修，以后就要您自己修。

围墙和挡土墙也是同样的道理。围墙上的细裂缝是一项清单项目；而倾斜、鼓起或排水孔被堵住的挡土墙，应立即向发展商反映，如果它挡着一片斜坡，就要请工程师来看。

湿区、地板、门窗

屋内的检查和其他新房一样，只是数量更多。在每间浴室、后院和湿厨房地面最远的角落倒水，看水是否流向地漏，而且不留积水。敲击地砖找出空心的位置，空心瓷砖属于缺陷。逐一开关并锁上每一扇门窗，再往每条推拉轨道倒一点水，看水是否往外排。双层房子的楼梯和楼梯平台，也要像房间一样仔细检查。

电源与水管位

用插座测试器或手机充电器测试每一个插座和灯位。打开每一个水龙头，冲每一个马桶，再看看每一个洗手盆底下有没有滴水。离开之前，关掉所有水龙头，记下水表读数，等一会儿再记一次：所有水龙头都关着、水表却在走，就表示有水流到了不该去的地方。任何不能正常运作的项目都要编号记录；在报告之前，不要自己动手修。

怎样写缺陷清单交给发展商

为每一项编号，写明房间、确切位置、看到的情况和日期，每一项附上一张注明日期的影像。把屋外的项目归在一起，方便发展商派同一组人处理。以书面方式提交清单，保留送达证明，所有文件都留副本。ClickBina的缺陷责任期指南指出，法定买卖合约要求发展商在收到您的书面通知后30天内完成修复；除了24个月的届满日，也请把这个日期记下来。如果发展商拖延，新屋缺陷与发展商指南说明了下一步，包括可受理最高RM50,000申索的购屋者索偿仲裁庭。

已经列入清单的项目，请先不要在上面装修。新排屋交屋后首次装修指南解释了原因：动到缺陷的工程，会让人很难再证明那是谁的责任。

什么时候请人验屋，以及日后的维修费用

有地住宅要检查的项目，通常一个下午做不完，而刚拿到钥匙时，屋外的缺陷特别容易漏掉。如果您希望由别人来做这一轮检查，ClickBina提供吉隆坡与雪兰莪验屋服务：检查房子、把缺陷整理成书面清单让您提交，发展商没有修好的项目，之后也可以为您报价修复。在缺陷责任期内，缺陷由发展商负责；期限一过，费用就要您自己承担。以下ClickBina公布的参考价可以让您了解大致规模（2026年巴生谷参考价）：

ClickBina如何协助

通过WhatsApp告诉我们单位类型、面积和交屋日期，即可获得验屋报价。ClickBina是经验丰富的吉隆坡与雪兰莪承包商，承接全屋翻新并协调各工种，所以找出缺陷的团队，也能为修复工程报价。我们会在一小时内回复，谈定的价格是固定价格，没有隐藏费用。ClickBina已注册于SSM。为维修工程报价的现场勘查费为RM150，如您决定施工则予以豁免；这不是验屋费。

资料来源与方法说明

• ClickBina缺陷责任期指南：空屋交付日起24个月、附表G与附表H、交屋检查清单。
• ClickBina新房裂缝指南：裂缝类型、3 mm的工程师门槛、30天修复期、批土价格。
• ClickBina车廊与散水下沉指南：沉降迹象、工程师评估与环氧灌注价格。
• ClickBina交屋渗水检查指南：斜射光、倒水与水表测试、漏水检测价格。
• ClickBina新屋缺陷与发展商指南：书面通知与购屋者索偿仲裁庭的申索上限。

方法说明：每一个RM数字都原封不动地引用自旁边列明的ClickBina指南，是2026年巴生谷的参考区间。法律相关内容只是一般信息，不构成法律意见；请以您自己的买卖合约为准。