如何看懂验屋报告
附报告版式范本（2026）

一份好的验屋报告应包含什么

验屋报告不是对您房子的判决，而是一份记录：看了什么、怎么看、在哪一天看，以及发现了什么。ClickBina的交楼渗水检查指南说得很清楚：请要求书面报告，而不是口头意见；报告内文应引用影像编号，注明测试了什么、如何测试，以及检查后确认没有问题的项目。最后这一部分和缺陷本身一样重要，因为证明某个项目在某一天已经检查过且状况良好，正是它日后出问题时保护您的依据。

• 封面资料：地址或单位号码、检查日期、VP日期，以及在场人员。
• 检查范围：检查了哪些房间与部位，以及哪些地方无法到达。
• 编号缺陷清单：每项缺陷一行，按房间归类，方便发展商逐项回复。
• 影像编号：每项缺陷至少对应一个影像编号，理想的做法是一张全景、一张近景。
• 检查方法：每个项目如何测试，例如敲击测试、放水测试或插座测试器。
• 严重程度：每个项目一个简单的等级，并在第一页说明各等级的意思。
• 正常项目：已检查并通过的部位。

报告版式范本

下表是示意版式，并非任何客户的真实报告。它示范一份结构清楚的缺陷清单读起来是什么样子，所用的是交楼时常见的项目类型。“提交发展商”一栏标示哪些项目应列入发展商的清单；只有当您要求为维修报价时，才会另加“维修估价”一栏。

请留意它好用的原因：每行只写一项缺陷，描述简单到任何人都能在现场找到，每项都有对应影像，而无法检查的项目也会列出，而不是悄悄略过。

严重等级：紧急、索修、外观

等级的作用，是让您知道先处理什么。不同的验屋人员会用不同的字眼；重要的是每个等级都在报告中有清楚定义，并且前后一致地使用。对大多数房屋来说，简单的三级制就已足够。

ClickBina的新屋验屋指南把渗漏与潮湿列为最需要立即索修的高严重度类别，并把批荡发丝裂缝视为低严重度，除非涉及结构。宽度超过约3 mm或仍在扩大的裂缝，在工程师看过之前，应归入紧急类别。

位置描述与影像编号

发展商的维修团队找不到的缺陷，往往会被回复“未发现”。好的报告会为每个项目写出陌生人也能走过去找到的位置：房间、墙面或地面区域，再加上一个参照物，例如“窗户左边”或“从门口数起第三块砖”。很多验屋人员也会在现场贴上小胶带标签，写上与报告相同的编号。

影像编号应与项目编号一致，或列在项目旁边；每个影像都应拍进足够的房间范围，让人看得出位置。没有任何背景的近景，只能证明缺陷存在于某处，却说明不了在哪里。让光线斜斜扫过墙面或地面所拍下的影像，能显示出平光下看不见的饰面缺陷。

湿度计读数：能证明什么、不能证明什么

许多报告会附上湿度计读数，而许多屋主一看到高读数就以为是漏水的证据。其实不是。ClickBina的交楼指南指出，湿度计读数是一项有用的辅助观察，但单独作为结论则不够可靠，因为读数会随材质、饰面与天气而变动。请用读数来判断该往哪里深入检查，而不是直接下定论。

新建筑本身也是“潮湿的建筑”。混凝土、找平层与批荡会在数月内持续释放施工水分，新墙上的一些白色粉状物，是这个干燥过程留下的泛碱，而不是漏水。好的报告会说明读数是与什么比较，例如同一面墙上干燥的区域，并搭配一项看得见的证据：水渍、水线、积水，或放水测试。如果报告单凭湿度计读数就断定漏水，请问清楚还有什么其他证据支持。

如果水的来源不明，下一步是另外安排漏水检测。ClickBina的漏水检测单独收费，每次RM300 – RM800。

可向发展商索修、外观问题，还是您自己装修造成？

在寄出任何文件之前，先把每个项目分成三堆。第一堆是发展商工程中的缺陷：根据法定买卖合约，这些在缺陷责任期内由发展商修复，期限为空屋交付起24个月。第二堆是交屋后才出现的磨损、损坏或其他原因造成的问题，发展商会拒绝。第三堆是与您自己装修有关的任何问题。

第三堆最容易让人吃亏。ClickBina的HDA购屋者权益指南指出，第118号法令不适用于您自己的装修承包商所造成的缺陷；您应向该承包商追究，详见装修缺陷与承包商纠纷指南。指南也指出，二手房交易没有缺陷责任期，所以对二手单位而言，报告是谈判与规划的文件，而不是向发展商索修的依据；买到隐藏缺陷房屋指南说明了二手买家仍有哪些途径。

还有一个在装修前先分类的理由：一旦您改动了饰面，发展商就可以主张相关缺陷是您的工程造成的。请先让发展商的项目修好并重新检查。

把报告转成提交给发展商的缺陷清单

大多数发展商都有自己的缺陷表格。请把可索修的项目按报告的顺序与编号抄进表格，并附上报告本身。用字保持客观：位置、部位、缺陷。不要加入对发展商整体施工质量的评论，那只会拖慢回复。

1. 以书面方式提交并保留送达证明。打电话或发WhatsApp给客服，并不算正式的书面通知。
2. 记下日期。根据ClickBina的HDA权益指南，发展商在收到书面通知后，一般缺陷通常有30天时间修复。
3. 维修完成后，按报告逐项重新检查，标注为已完成、未完成或再次出现。
4. 把报告、表格、发展商的回复与您的复检记录放在同一个档案里。

如果您想从一份有结构的清单开始，可以使用ClickBina的缺陷清单工具逐间勾选缺陷清单，并与报告一起使用。如果项目被拒绝或无人理会，发展商不修缺陷指南说明了后续升级的做法；购屋者索偿审裁庭受理最高RM50,000的索偿。

用报告来取得维修报价

一份清楚的报告也能让维修报价变得可以比较：每位承包商都按同样的编号项目报价，而不是绕一圈之后凭印象估算。这对发展商责任范围以外的项目、缺陷责任期后仍未修好的项目，以及二手单位都很重要。请要求每位承包商按报告编号逐项报价。以下ClickBina参考数字（2026年，巴生谷）涵盖了报告中常见的项目：

漏水检测与维修分开收费。铺砖、油漆，以及工程师指定的任何工程，都按工程另行计价。

单薄报告的警讯

• 没有影像，或影像没有编号、无法对应到项目。
• 含糊的项目，例如“多处裂缝”或“瓷砖不好”，却没有写位置。
• 没有方法：完全没提到水电或瓷砖是怎么测试的。
• 所有项目都是同一个等级，或者根本没有分级。
• 单凭湿度计读数就断定漏水，没有比较，也没有看得见的迹象。
• 没有列出已检查且正常的项目，也没有说明哪些地方无法到达。
• 在没有要求的情况下，把维修价格混进缺陷清单，让人分不清哪些该由发展商修。

单薄的报告并非毫无用处，但在把它当作提交给发展商的清单之前，您需要先把缺口补齐。

预约验屋与报告

ClickBina在吉隆坡与雪兰莪的验屋服务涵盖新公寓与有地房屋，无论是交钥匙时、缺陷责任期内，还是期限届满之前。我们负责检查，撰写可直接提交给发展商的编号报告；若您需要，也可以为发展商责任范围以外的项目报价。作为经验丰富的吉隆坡与雪兰莪承包商，承接全屋翻新与各工种统筹，这些修复工程我们也可以承接。

请通过WhatsApp发送您的单位类型、面积和交钥匙（VP）日期，即可获得验屋报价。我们会在一小时内回复，报的是固定价格，没有隐藏费用；ClickBina是注册于SSM的公司。若您也想为维修工程报价，上门勘察收费RM150，若决定施工则豁免。

资料来源与方法说明

• ClickBina交楼渗水检查指南 — 书面报告应有的内容、湿度计读数的局限、漏水检测与防水价格。
• ClickBina新屋验屋指南 — 常见缺陷的严重程度、书面通知、索修前装修的风险。
• ClickBina HDA购屋者权益指南 — 缺陷责任期、一般修复期限、审裁庭上限、自行装修与二手房的除外情况。
• ClickBina新屋裂缝指南 — 3 mm工程师门槛、批土价格、上门勘察费用。

方法说明：版式范本仅作示意，并非客户报告。本页每一个RM数字都原封不动地引用自旁边注明的ClickBina指南，是2026年巴生谷的参考区间，并非固定收费。本页仅供一般参考，不构成法律意见；您的索修以买卖合约为准。