MM2H房产购买
马来西亚（2026年规则）

本指南仅供一般参考，不构成法律或移民意见。MOTAC准则可能变动；请务必向持牌MM2H代理与产业转让律师确认现行要求。MM2H房产需要装修？WhatsApp联系ClickBina。

2026年MM2H计划概览

马来西亚第二家园计划（MM2H）是一项长期居留计划，让外国人得以持可续签的多年期社交访问签证在马来西亚生活。该计划于2024年7月在旅游、艺术及文化部（MOTAC）主导下重新推出，此次重整引入了：

• 四级架构——SEZ、白银、黄金与白金——各等级有不同的财务、置产与居留要求。
• 强制购房要求——适用于所有等级——购房在前一版计划中为选择性，现已成为强制条件。
• 强制持牌代理要求——不再接受自行申请；所有申请须透过MOTAC注册的MM2H代理提交。
• 更严格的定期存款要求，改以美元计价而非令吉，以吸引资产净值更高的参与者。

该计划涵盖马来西亚半岛（本土MM2H）。沙巴与砂拉越各自设有独立计划（沙巴My2H；砂拉越MM2H），要求不同。

四级架构：SEZ、白银、黄金、白金

定期存款的美元金额为2024年7月MOTAC重启计划时公布的参考数字，请向持牌MM2H代理核实现行数字。

各等级的购房规则

2024年改制让购房成为MM2H签证的条件，不再只是附加福利。以下规则适用于所有等级：

• 须在签证批核后12个月内完成购买（适用于白银、黄金、白金）。SEZ（森林城市）等级则通常须在批核之前完成购买，且须向森林城市开发商购买。
• 强制10年持有期，自买卖合约（SPA）签署日起算。未满10年出售须事先取得MOTAC批准，否则可能导致签证被撤销或受罚。
• 房产须为符合一般州属外国人置产资格的住宅物业——MM2H计划不会凌驾州属限制。
• 适用门槛取两者中较高者——MM2H等级最低金额与州属外国人最低价，以较高者为准。例如，白银等级申请人若在雪兰莪购房，须符合RM1,000,000（雪兰莪门槛），而非仅RM600,000（白银等级最低金额）。

等级比较表

10年持有期规则

10年强制持有期是2024年改制中最重大的政策变化之一。在旧版MM2H计划下，并无强制购房要求，也没有强制持有期。在现行规则下：

• 房产自SPA签署日起10年内不得出售、转让或抵押，除非事先取得MOTAC书面批准。
• 未经批准在持有期内出售，构成违反MM2H条件，可能导致签证被撤销并被列入未来申请黑名单。
• 若获MOTAC批准提前处置，售款可能须依规定汇回原处。
• 持有期并不豁免产业盈利税（RPGT）——非公民卖家在持有3年内出售须缴30%的RPGT，第4年起降至10%（依现行RPGT税率）。

州属门槛如何与MM2H互动

一个常见的混淆点：MM2H等级最低购房金额与州属外国人最低价是各自独立适用的，须以两者中较高者为准。举例：

MM2H持有人同样须取得所有外国买家皆须申请的标准州属／EPU同意——MM2H身份不能绕过同意要求。

MM2H下符合资格的房产类型

• 分层住宅物业（公寓、服务式公寓、SOHO／SOFO）——最常见的选择；地契清晰；大多数公寓不涉及马来保留地问题。
• 有地住宅物业——排屋、半独立式、独立式——须符合更高的州属门槛，有时还受发展项目层级的土著配额限制。
• 房产不得属于马来保留地、低价或土著保留（除非已正式解除限制）。
• 对SEZ等级而言，房产须直接向柔佛森林城市经济特区内的森林城市开发商购买。

MM2H购房流程逐步说明

1. 委任MOTAC持牌MM2H代理——所有申请均须如此。代理会全程引导，从财务文件到签证批核。
2. 透过代理提交MM2H申请。申请由MOTAC审核财务资格（定期存款、收入）与背景调查。
3. 获得MOTAC的原则性批准。此阶段属有条件批准，签证尚未正式批核。
4. 在马来西亚银行开立定期存款账户，存入规定的美元金额。满一年后可为核准用途提取部分款项。
5. 物色并购买房产（白银／黄金／白金：须于签证批核后12个月内完成）。委任产业转让律师进行地契查册、拟定并签署SPA，并申请州属／EPU同意。
6. 向MOTAC提交购房证明（SPA副本、地契查册确认书），作为签证批核或续签文件的一部分。
7. 维持持有期——自SPA日起10年内，未经MOTAC批准不得出售或抵押该房产。

关于外国人购房的更广泛法律背景，可参阅我们的外国人在马来西亚购房指南 →与SPA与MOT指南 →。

费用与财务要求

给MM2H购房者的实用建议

• 不要把MM2H要求与州属规则混为一谈。两者各自独立适用。在筛选房产前，先针对目标州属计算两者中较高者。
• 为州属／EPU同意预留时间——半岛通常需4–12周。SPA一般设有截止日期；请确保时间足够。
• 预留RPGT预算。若在10年持有期后（但RPGT第5年之前）出售，仍适用非公民税率。第5年之后，非公民RPGT税率为10%（公民第5年后则为0%）。
• 签约前先评估装修可行性。吉隆坡或柔佛RM60万至RM100万价位的旧公寓单位，可能需要大幅翻新。请把装修费用另行纳入置产预算。
• 在官方MOTAC平台核实代理注册资格，付款前务必确认。只有注册代理才能提交申请。

资料来源与官方参考

• MOTAC（马来西亚旅游、艺术及文化部）——MM2H官方主管机构：motac.gov.my
• MM2H官方网站：mm2h.gov.my
• 1965年国家土地法典（2020年修订版第828号法令）：lom.agc.gov.my
• 经济策划署（EPU）——外国人置产准则：epu.gov.my
• 税收局（LHDN）——RPGT与印花税：hasil.gov.my
• 马来西亚律师公会——查找持牌产业转让律师：malaysianbar.org.my