您的租赁地契即将到期——或者您想趣尚未影响转售价值与银行贷款之前提早延长。以下说明《国家土地法典》下的延长程序如何运作、需要缴付多少溢价，以及需要注意的事项。
本文为2026年一般性指引，并非法律意见。土地法因州而异且可能修订；请向律师或相关土地局（PTG/Pejabat Tanah）确认。正在装修新家？向ClickBina咨询 →
当租赁地契剩余年限低于60至70年时，会出现两个重大问题：
在租期跌破贷款门槛之前延长地契，能同时保障当前的贷款与未来的转售价值。而且租期尚长时申请延长，通常也更便宜——因为剩余年限尚未严重不足，所需补足的年数较少，溢价往往较低。请参阅我们永久地契与租赁地契指南 →，了解这两种产权类型的差异。
第90A条由《2016年国家土地法典（修正）法令》插入《1965年国家土地法典》。它为注册业主提供了一条法定途径（在州政府原有一般权力之外），可在地契到期前申请延长租赁地契。第90A条下的主要要求包括：
即使符合第90A条，州政府仍保留完全的酷情权——延长并非绝对权利。即使申请完全合规，仍有可能被拒绝。
| 申请人 | 物业类型 | 备注 |
|---|---|---|
| 注册业主 | 个人地契（有地物业） | 必须是申请时地契上登记的业主 |
| 管理机构（MC） | 建于租赁总地契上的分层建筑物 | 管理机构代表全体分层单位业主行事；须获全体一致议决（《国家土地法典》第90A(8)条） |
| 联名业主 | 任何以个人名义登记的物业 | 所有登记业主必须共同提出申请 |
| 遗嘱/遗产受益人 | 任何物业 | 须先将地契过户至受益人名下方可申请 |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，不收取任何费用。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina整个流程通常需时6个月至2年，视州属、土地局工作量以及是否出现查询而定。部分州属（尤其是雪兰莪与吉隆坡）已设有网上申请平台（e-Tanah / MyLandOffice），缩短了处理时间。
各州自行订定溢价公式，并无统一的全国公式。各州的共同原则是：溢价根据土地的市价（由JPPH评定）、土地用途类别以及获批的额外年限计算。最常被引用的公式是吉隆坡公式：
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 公式（吉隆坡住宅） | 溢价 = ¼ ×（土地用途系数）×（土地每平方尺市价）×（新租期年数 − 剩余年数）÷ 99 |
| 土地用途系数 | 住宅为1.0；商业为2.0（吉隆坡费率——各州不同） |
| 市价 | 申请当时的JPPH官方估值（并非购买价） |
| 新租期 | 自延长日起通常最长可达99年 |
| 额外溢价 | 部分州属可能另加行政费、CIDB征费或手续附加费 |
示例（仅供说明）：吉隆坡一块1,000平方尺的地段，JPPH估值为每平方尺RM500（仅计地价，不含建筑物），目前剩余50年，延长至99年（增加49年）：¼ × 1.0 × RM500,000 × 49/99 ≈ RM62,000。实际溢价差异甚大——编列预算前务必先索取JPPH官方估价。
| 州属 | 适用法规 | 溢价计算基础 | 主要备注 |
|---|---|---|---|
| 吉隆坡（联邦直辖区） | 联邦直辖区土地条例 | ¼ × 用途系数 × JPPH估值 ×（额外年数/99） | 最常被引用的公式 |
| 雪兰莪 | 《2003年雪兰莪州土地条例》 | 以JPPH每平方尺市价为基础；由州政府订定乘数 | 经雪兰莪州土地及矿产局或e-Tanah平台申请 |
| 柔佛 | 柔佛州土地条例 | 以JPPH市价为基础；柔佛专属乘数 | 住宅与商业的溢价可能不同 |
| 柜城 | 柜城州土地条例 | 以JPPH市价为基础；柜城专属乘数 | 地价高昂，溢价金额可观 |
| 其他州属 | 各州专属土地条例 | 以JPPH估价为基础，由州政府订定公式 | 请联络相关州土地及矿产局查询现行费率 |
务必向相关州土地局或PTG索取正式报价单。第三方网上计算器仅供参考；正式溢价由州政府订定。
对于分层物业（公寓、组屋）而言，须延长的是总地契——个别分层单位无法单独延长。管理机构（MC）必须代表全体业主提出申请。这需要：
这种复杂性正是分层建筑物租赁地契延长计划经常停滞不前的原因之一。当业主各自的财务状况与未来规划不同时，要取得集体共识确实不容易。请参阅我们（英文版）的分层地契指南 →，了解更多有关管理机构治理的内容。
成功延长的地契对以下两方面产生立即的正面影响：
延长地契的投资回报，在地价较高的地区（增值空间较大）通常最为明显，而在地价较低、溢价可能接近甚至超过增值幅度的地区则相对较弱。
请参阅相关指南：永久地契与租赁地契 →、产业地契 →与地税与门牌税 →。
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