分层地契与个别地契
马来西亚买家必知（2026）

2026年一般性指引——并非法律意见。规定因州属而异，也可能有所变动；请向马来西亚执业律师或相关当局确认。刚买了产业？问问我们装修的事 →

概览：马来西亚的总地契、个别地契与分层地契

马来西亚的产业地契会经历三个阶段：

• 总地契——整个发展地段的原始地契，由发展商持有。新发展项目中的所有单位，最初都归在总地契之下。
• 个别地契——总地契分割后发出；每个有地单位（排屋、半独立式、独立式洋房或商业地段）都获得自己的一块地及其地契。
• 分层地契——当一栋含有多个分层单位的建筑物（公寓、组屋、服务式住宅、门禁社区）被分割成个别单位时，根据《1985年分层地契法令》（第318号法令）发出。每位单位业主也共同拥有共同产业。

马来西亚绝大多数产业最终会取得个别地契（有地产业）或分层地契（分层产业）。在马来西亚土地法下，两者都是完全获承认的拥有权形式。

分层地契与个别地契：核心差异一览

深入了解分层地契：拥有分层单位的意义

分层地契业主在法律上持有两样东西：

1. 单位（parcel）——您的单位，由在大马测量及地图局（JUPEM）注册的平面图界定。单位的界线一般延伸至外墙、天花板与楼板的内侧表面——不包括结构部件或外墙立面。
2. 份额单位——获分配的份额单位数目（由发展商在分层申请阶段决定，一般与单位面积成比例）。份额单位决定：（a）在常年大会上的投票权重；（b）分摊到每个单位的管理费比例。

共同产业——大堂、走廊、电梯、泳池、健身房、通道、屋顶、结构墙——由全体分层单位业主集体共同拥有，并由联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）管理。

分层地契一经发出：

• 管理机构（MC）即依法自动成立（取代在地契发出前负责管理的联合管理机构）。
• 所有单位业主自动成为管理机构的成员；根据《2013年分层管理法令》（SMA），出席常年大会与缴付费用都是法律义务。
• 对于拖欠管理费，管理机构可透过分层管理仲裁庭（SMT）执行追讨。

深入了解个别地契：完整拥有一块地

个别地契业主持有土地本身（界定的测量图地段）以及其上的建筑物。在地段界线以外，没有共同拥有的外部区域。这意味着：

• 您可以装修、扩建、拆除或重建（须经地方市议会批准建筑图并遵守附例），无需取得任何管理机构的同意。
• 您向州土地局缴付地税（cukai tanah），向地方市议会缴付门牌税（cukai pintu）——但无需向任何共同机构缴付管理费。
• 您须负责地段界线、排水、围篱与园景的一切保养。
• 在门禁与保安（G&G）有地计划内，保安、道路保养与园景可能涉及居民协会（RA）或单位业主协会——但这些一般不像分层管理义务那样具有法律约束力。

总地契：过渡期的情况

许多新发展项目的买家在拿到钥匙时，产业仍在发展商的总地契之下——个别地契或分层地契尚未发出。在此期间：

• 您的拥有权以买卖合约（SPA）及（对于没有个别地契的产业）转让契约（DOA）证明，而不是已注册的地契。
• 对于分层产业，一旦发展商移交管理权（一般在交吉后12个月或取得完工与合规证书（CCC）时），便会根据《2013年分层管理法令》成立联合管理机构（JMB）。联合管理机构负责管理大厦，直到分层地契发出、由管理机构接手。
• 您不能独立把总地契产业拿去抵押；贷款机构一般改以买卖合约／转让契约的转让作为担保。

没有分层地契在马来西亚是一个重大问题——请参阅专门讲解分层地契及其发出时间的指南 →。

分层地契何时发出？发展商的义务与延误

根据《1985年分层地契法令》，发展商在法律上必须申请分层地契：

• 在建筑物上层结构阶段完成后3个月内，发展商必须向大马测量及地图局（JUPEM）申请拟议分层图证书（Certificate of Proposed Strata Plan，CPSP）（依据经A1450号修正法令修正、自2015年6月1日起生效的《1985年分层地契法令》——取代了以往“CCC后6个月”的触发点）。
• 取得CPSP后1个月内，发展商必须在土地局展开分层地契申请。
• 土地当局发出地契后，发展商必须在30天内把地契转让给买家。

违规罚则：根据《1985年分层地契法令》，未能在规定期限内提出申请的发展商即属犯罪，可被罚款RM10,000–RM100,000及／或监禁最长3年，另加每日RM100–RM1,000的持续罚款。尽管如此，地契延误在马来西亚仍很常见——买家应向联邦土地与矿务总局（JKPTG）查核其分层地契申请的状况，并向KPKT（房屋及地方政府部）举报违规行为。

管理费与维修基金：分层业主的义务

根据《2013年分层管理法令》，分层业主依法必须缴付：

• 服务费（管理费）——用于公共区域的日常管理与保养（保安、清洁、电梯、园景、水电）。费率由管理机构根据大厦的管理预算订定，并按份额单位分摊。
• 维修基金——为重大保养与更换开支而设的长期资本储备（例如更换电梯、外墙重新油漆、屋顶维修、道路重铺）。最低为管理费费率的10%（若大厦有需要则更高）。

与个别地契业主不同，分层业主不能选择不缴这些费用。长期拖欠可能被告上分层管理仲裁庭（SMT），并透过罚款传票执行。未缴的费用也可以作为产权负担登记在单位地契上。

巴生谷每月管理费的一般范围：经济型公寓每平方英尺RM0.20–RM0.35；中档公寓每平方英尺RM0.35–RM0.55；豪华公寓每平方英尺RM0.60–RM1.00以上。

装修规定：分层地契与个别地契

地契类型会大大影响您可以进行哪些装修：

对于分层产业，聘请承包商之前务必先查阅附则与房屋规则，并取得管理层的书面批准。请参阅我们的专门指南：分层装修规定与管理层批准 →。ClickBina承接分层与有地产业的装修工程——在WhatsApp联系我们获取报价。

各类地契的出售与转让

转让程序原则上相似，实际做法却有差别：

• 个别地契——标准的买卖合约及产权转让备忘录（《国家土地法典》14A表格）。印花税按购买价（或市值，以较高者为准）计算。对于马来保留地，或附有同意条款的租赁地契，须取得土地当局的同意。
• 分层地契（已发出）——标准的买卖合约及14A表格分层地契MOT。分层地契发出后，通常无需取得发展商同意；管理机构可能要求在处理转让之前先清缴未付的管理费。
• 地契发出前（总地契）——买家承接买卖合约／转让契约的转让。这是买卖合约的二手转售，而不是地契转让。最终在分层／个别地契发出后，才把地契转让给最终买家；届时须办理产权转让完成手续。请参阅买卖合约与MOT指南 →及印花税指南 →。

购买时要查核什么：分层与个别地契

签署买卖合约之前，请核实以下与地契相关的项目：

纠纷与分层管理仲裁庭

分层单位业主可以使用根据《2013年分层管理法令》设立的分层管理仲裁庭（SMT），快速、低成本地解决与分层产业相关的纠纷。分层管理仲裁庭处理：

• 管理机构追讨拖欠的管理费或维修基金的申索。
• 单位业主因管理机构未能保养共同产业而提出的申索。
• 关于执行附则的纠纷（宠物、装修、噪音、停车）。
• 关于常年大会／特别大会所通过决议之有效性的纠纷。

分层管理仲裁庭的程序比民事法庭更快、更便宜（低于某个门槛的申索无需律师）。仲裁庭可以命令支付欠款、进行纠正工程，以及遵守附则。请参阅我们关于分层管理仲裁庭 →及《2013年分层管理法令》 →的指南。

个别地契业主不能使用分层管理仲裁庭——任何邻里或地界纠纷，都必须透过民事法庭或地方市议会执法解决。

资料来源与官方参考

• 《1985年分层地契法令》（第318号法令）——jkptg.gov.my（PDF）
• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——KPKT（房屋及地方政府部）
• 《1965年国家土地法典》（第56号法令）——个别地契框架——JKPTG
• JUPEM（大马测量及地图局）——拟议分层图证书（CPSP）——jupem.gov.my
• KPKT——分层地契投诉及与CIDB相关的事项——kpkt.gov.my
• Terra Group——From Master Title to Individual or Strata Title——terragroup.my