您拥有一个土著地段，想要出售给非土著人士。以下说明什么是土著地段、限制存在的原因，以及解除限制所需的州政府同意程序——包括常见条件、所需时间与实务上的陷阱。
本文为2026年一般性指引——非法律意见。土地法因州属而异，也可能有所变动；请向律师或相关土地局（PTG/Pejabat Tanah）确认。新居需要装修？欢迎咨询ClickBina →
土著地段（Bumi lot，即Bumiputera lot的简称）是私人住宅发展项目中，作为州政府批准发展的其中一项条件，而分配给土著购买的住宅或商业物业单位。土著地段的条件，通常以利益限制的形式记录在分层地契或个别地契上，禁止在未取得州政府事先同意的情况下，转让或处置给任何非土著人士。
在马来西亚，超过一定规模的新住宅发展项目，发展商依发展批准条件，须预留一定比例的单位（大多数州属通常为30%或以上）给土著，并以土著折扣（通常比非土著价格低5%至15%）出售。这些单位即为该发展项目中的土著地段。
马来西亚的新经济政策（NEP）始于1971年后，旨在提升土著的股权拥有比例与经济参与度。在房屋领域，这转化为土著地段配额：发展商须将至少30%的单位，以折扣价分配给土著买家。这项政策是在州属层级实施的——配额因州而异，规则由各州政府自行订定，而非单一联邦法令。实际执行则透过州房屋局（Lembaga Perumahan Negeri）与州土地局（PTG）负责。
| 土著地段特征 | 说明 |
|---|---|
| 政策起源 | 1971年新经济政策（NEP）；州属房屋发展条件 |
| 常见配额 | 发展项目中30%的单位（因州而异；部分州属适用更高配额或特定区域规则） |
| 土著折扣 | 比非土著价格低5%至15%（因州而异；由州政府批准） |
| 限制执行方式 | 记录在地契上；未获同意，土地局将拒绝登记转让给非土著人士 |
| 管辖机构 | 州政府——州行政议会（EXCO）、州房屋局、土地局（PTG） |
本篇指南着重法律层面 — 如果您也需要承包商协助维修、防水或装修工程，欢迎随时垂询，绝不勉强。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina在产业法律下，“土著（Bumiputera）”是比“马来人（Malay）”更广泛的类别。在西马，土著包括马来人与原住民（Orang Asli）；在沙巴与砂拉越，则包括当地的原住民族群（如伊班族、卡达山杜顺族、比达友族、马兰诺族等）。土著地段资格的确切定义，由各州自行订定，可向相关州土地局或州房屋局确认。这个范围比马来保留地限制（仅适用于马来人）更广（详见下方“土著地段 vs 马来保留地”的比较部分）。
土著地段限制会以以下两种方式之一，记录在地契文件上：
地契查册能揭示这两种类型的限制。在决定买卖土著地段之前，务必先向产业律师核实。请参阅我们的产业转让指南 →。
在大多数情况下，土著人士可以将土著地段出售给另一位土著人士，而无需向州政府申请特别解除限制——只需在土地局依正常程序办理，核实买方确实为土著身份即可。不过，部分州属的规定或地契条件，要求即使是土著对土著的转让，卖方也须通知或向州房屋局取得确认。进行交易前，请向相关州土地局或您的律师确认具体要求。
向州政府申请同意，将土著地段解除限制以出售给非土著人士的程序，因州而异，但大致遵循以下步骤：
| 条件 | 常见要求 | 备注 |
|---|---|---|
| 刊登期限 | 至少向土著刊登广告12个月（部分州属要求在马来文报章及土著产业平台刊登） | 由州房屋局确认是否符合规定 |
| 无土著买家承购 | 须有记录证明，在合理市价下并无符合资格的土著买家 | 价格不得刻意抬高以劝退土著买家 |
| 替代单位 | 部分州属要求在同一或邻近发展项目中，提供等值的替代土著地段 | 属发展商层级的合规要求；个别业主也可能须证明有替代单位 |
| 发展商合规状况 | 发展商在同一项目中不得有未解决的土著配额违规事项 | 若发展商超额出售非土著单位，整批解除申请将无法进行 |
| 业主身份 | 申请人须为地契上登记的业主 | 所购单位须已正式登记在业主名下 |
| 州属 | 常见土著配额 | 解除权限机构 | 重点备注 |
|---|---|---|---|
| 雪兰莪 | 因县而异；常见为30%至50% | 州行政议会（MMKN）／PKNS | 雪兰莪州行政议会可将不遵守配额的发展商列入黑名单 |
| 吉隆坡（联邦直辖区） | 一般为30%；部分区域更高 | 联邦直辖区部／吉隆坡市政局（DBKL） | 配额由联邦直辖区发展条件订定 |
| 柔佛 | 30% | 柔佛州房屋局 | 部分区域可能适用更高配额 |
| 槟城 | 新发展项目为30%至40% | 槟城州房屋局 | 槟城过往执行较为严格 |
| 其他州属 | 一般为30%以上 | 各自的州房屋局／土地局 | 规则与条件因州而异；请向相关机构确认 |
土著地段解除限制的程序缓慢，且不保证一定成功。依常见经验：
| 阶段 | 常见所需时间 |
|---|---|
| 刊登广告期（强制性） | 至少12个月 |
| 申请准备与提交 | 1至3个月 |
| 州房屋局审核 | 3至6个月 |
| 州行政议会决定 | 2至6个月（EXCO定期召开会议） |
| 总计（从刊登广告开始起算） | 18个月至3年以上 |
与解除限制相关的费用包括：申请的律师费（视复杂程度而定，约RM2,000至RM5,000以上）、广告刊登费用，以及州房屋局或土地局收取的任何行政费用。解除限制本身并没有固定的溢价须缴付（与租赁地契延长不同），但部分州属会征收“贡献金”，或要求发展商申报替代单位。
| 特征 | 土著地段 | 马来保留地 |
|---|---|---|
| 法律依据 | 州属发展条件／房屋政策（NEP） | 州属《马来保留地法令》（FMS第142章等） |
| 合格持有人 | 土著（马来人、原住民、东马原住民族群） | 仅限马来人 |
| 解除给外人 | 可透过州政府同意程序进行 | 除非撤销宪报公告，否则实际上不可能 |
| 限制记录位置 | 地契上的利益限制或条件 | 地契利益限制中的“Rizab Melayu”（马来保留地）字样 |
| 执行方式 | 土地局拒绝登记转让；发展商有被列入黑名单的风险 | 交易无效；有被苏丹充公的风险 |
| 适用范围 | 私人发展项目中的特定单位 | 州地中经宪报公告指定的区域（地理范围大得多） |
另可参阅相关指南：马来保留地 →、永久地契vs租赁地契 →，以及外国人购买物业 →。
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