马来西亚SPA如何运作——法定格式与议定格式、10%订金、关键条款、律师费、印花税，以及签署前要检查的事项。
本指南仅供一般参考，不构成法律意见。进行产业交易时，请务必聘请马来西亚执业律师。
买卖合约（Sale and Purchase Agreement，SPA）是马来西亚产业交易中，正式约束买卖双方的主要法律合约。一旦双方签署并支付订金，SPA即具有法律效力——任何一方若无合法理由违约，须向另一方承担损害赔偿或强制履行的责任。
SPA涵盖购买价格、订金结构、付款时间表、交屋日期、产业描述、地契、先决条件（通常是贷款批准）、缺陷维修义务以及违约补救措施。在整个交易过程中，您的律师与银行都以这份文件为依据。
SPA分为两大类别，各自受不同的规则管辖：
| SPA类型 | 适用情况 | 格式 | 管辖法律 |
|---|---|---|---|
| 法定SPA —— G附表（Schedule G） | 向持牌发展商购买的新有地住宅产业（排屋、半独立式、独立式洋房） | 法定格式，不得作实质性更改 | HDR 1989；第118号法令 |
| 法定SPA —— H附表（Schedule H） | 向持牌发展商购买的新分层住宅产业（公寓、组屋、服务式公寓） | 法定格式，不得作实质性更改 | HDR 1989；第118号法令 |
| 议定SPA（二手买卖） | 二手市场——向私人卖家购买 | 由律师拟定，采用市场标准格式并加入议定条款 | 《1950年合约法令》；《1965年国家土地法典》（NLC 1965） |
| 商业SPA | 店屋、商业单位、工业产业 | 完全议定；无法定格式 | 《1950年合约法令》；《1965年国家土地法典》（NLC 1965） |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，无需任何承诺。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina法定的G／H附表格式对买家最有保障——其中包括强制性的缺陷责任期（DLP）、迟延赔偿金（LAD）、分期付款时间表，并禁止放弃法定权利。（来源：HDR 1989，第三附表；第118号法令第24条）
无论是法定SPA还是议定SPA，标准的订金结构都是：
对于新产业，法定的G与H附表对签署SPA前的订屋订金设有上限，使SPA签署前的订金总额不得超过购买价格的10%。（来源：HDR 1989，G附表第4条；H附表第4条）
| 付款项目 | 新产业（G／H附表） | 二手产业 | 时间 |
|---|---|---|---|
| 订屋订金 | 最多约2–3%（属于10%总额的一部分） | 通常为2–3% | 签署出价信／订购表格时 |
| 补足至10%的余额 | 签立SPA时支付 | 签立SPA时支付 | 在SPA签署期限内（通常14–30天） |
| 90%余额 | 分期（与工程进度挂钩） | 完成交易时一次过（通常3个月） | 通过房屋贷款 |
订金被没收的风险：如果您在签署SPA后，在没有有效先决条件的情况下（例如您无法获得贷款）退出交易，卖方可以没收您的10%订金。签约前务必先确保贷款获批。
| 条款 | 涵盖内容 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 交吉（VP）／完成交易日期 | 发展商／卖方必须交付产业的日期 | 若逾期即触发LAD；也是DLP开始计算的起点 |
| 缺陷责任期 | 发展商24个月的维修义务（新产业的法定要求） | 您在交吉后2年内要求免费维修的权利 |
| LAD条款 | 逾期交屋按年利率10%计算的迟延赔偿金（新产业） | 自动赔偿——无须证明实际损失 |
| 先决条件 | 通常是：买家须在签署SPA后X天内取得贷款批准 | 若贷款被拒，SPA可被撤销；订金通常会退还 |
| 分期付款时间表 | 把每期进度款与工程进度挂钩（新产业） | 确保您只按已完成的工程付款；防范发展商弃建 |
| 违约条款 | 买方或卖方违约的后果 | 买方违约：订金被没收。卖方违约：退款加损害赔偿。 |
| 地契描述 | 母地契或个别／分层地契；产权负担 | 确认产业没有任何私人警示（caveat）或抵押 |
| 发展商同意 | 尚未发出地契的新产业：施工期间再转售须取得发展商同意 | 若您打算在个别地契发出前出售，这一点很重要 |
| 项目 | 新产业SPA（G／H附表） | 二手SPA（议定） |
|---|---|---|
| 格式 | 法定——由HDR 1989规定 | 由双方议定 |
| DLP | 强制性，自交吉起24个月 | 无——除非另有议定，否则按现况交易 |
| LAD | 强制性，逾期交屋按年利率10% | 无，或议定的罚则 |
| 付款结构 | 分期（按工程进度） | 完成交易时一次过（通常3个月） |
| 地契状况 | 可能仍在母地契之下；CCC发出后才申请个别／分层地契 | 通常已发出个别地契 |
| 发展商同意 | 地契发出前任何再转售都需要 | 不适用 |
| HDA保障 | 全面——可诉诸TTPR、HDA专户、DLP、LAD | 无——只适用一般合约法 |
法定附表下的新产业：
二手买卖的完成期限由双方议定——现金购买通常为SPA日期起3个月，需要办理贷款文件的则为3–4个月。SPA会列明延期的权利，以及逾期完成交易的利息罚则。
马来西亚的每一份SPA都必须根据《1949年印花税法令》在签立（签署）后30天内盖印花。未盖印花的文件不能在法庭上作为证据。住宅SPA的印花税按购买价格或市值（以较高者为准）以从价税阶梯计算。（来源：《1949年印花税法令》第一附表）
| 购买价格（RM） | 印花税率 |
|---|---|
| 首RM100,000 | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
| RM1,000,000以上 | 4% |
首购族可能符合政府在财政预算案中不定期宣布的印花税豁免计划。请查阅内陆税收局（LHDN）的最新指引，了解目前适用的豁免。（来源：LHDN —— 马来西亚内陆税收局）
更多详情，请参阅我们的马来西亚印花税指南 →。
拟定与完成SPA的律师费，由律师收费令（SRO 2023）按交易价值以递减阶梯规定。买方支付买方律师的费用，卖方支付卖方律师的费用。在部分新产业交易中，发展商会把SPA的律师费作为配套的一部分承担。
巴生谷产业转让费用的参考范围，请参阅我们的产业转让律师费指南 →。
| 阶段 | 行动 | 一般时间 |
|---|---|---|
| 1 | 出价获接受；支付订屋订金（2–3%） | 第0天 |
| 2 | 发展商／卖方律师拟定SPA草稿；买家审阅 | 第7–21天 |
| 3 | 买家申请并取得房屋贷款原则性批准 | 第7–30天 |
| 4 | 双方签署SPA；支付余额订金（补足至10%） | 订屋后第14–30天 |
| 5 | SPA在LHDN盖印花；缴付印花税 | 签署后30天内 |
| 6 | 签立贷款文件；银行抵押产业 | 与SPA同时或稍后 |
| 7 | 银行发放进度款（新产业），或在完成交易时一次过发放（二手产业） | 按时间表 |
另请阅读我们关于HDA购屋者权利 →与转让备忘录（MOT） →的专题指南。
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