地税与门牌税
马来西亚（2026）

2026年一般性指引——非法律或税务意见。地税税率由各州土地局（PTG）订定；门牌税税率则由各地方议会订定。请向您所属的PTG或地方议会核实现行数字。 买了房子后需要装修协助吗？→

概览：两种税，两个机关

在马来西亚，拥有产业会触发两笔每年重复缴纳的费用，各自由不同的政府机关管理：

这两笔费用每年都要缴，而且彼此独立——缴了地税，并不会因此减少门牌税账单。地税用于州土地行政；门牌税则用于地方议会提供的服务，例如垃圾清运、路灯与排水。

地税（cukai tanah）— 有地物业

地税是一种州土地税，由地契的注册业主缴纳。计税基础是土地面积（以平方米或平方尺计），税率由各州自行订定。税率因州属、土地类别（农业、建筑、工业）以及所在地属于城市还是乡区而有所不同。一般排屋或半独立式住宅的年度账单，通常落在每年RM50–RM500的区间，较大的地段或商业用地则可能更高。

依据1965年国家土地法典的重点如下：

• 地税是每年缴纳一次的费用，缴纳期限为每年5月31日（部分州属会延后）。
• 地税绑定的是地契，而不是建筑物本身。只要您拥有永久地契或租赁地契，就必须缴纳地税。
• 税率由各州的州土地局（Pejabat Tanah dan Galian，PTG）自行订定——全国并没有统一税率。
• 若长期未缴，土地局可依国家土地法典第100条发出没收通知。

分层地税（cukai petak）— 分层物业

当一栋建筑物被分割为分层地契（公寓、组屋、SOHO、服务式公寓）时，原本母地契上的地税，会依比例分摊给各个单位业主，成为分层地税（cukai petak）。每位单位业主都会直接收到PTG发出的个别地税通知单，金额依据1985年分层地契法令下的份额单位（share units）比例，从母地契的地税中分摊而来。

实际操作上：

• 一般巴生谷公寓单位的分层地税，约为每年RM50–RM200——相对是一笔不高的费用。
• 分层地契一旦发出，发展商原本缴纳的母地契地税，就会改由发给各业主的个别分层地税账单取代。
• 公共区域（停车场、大堂、设施）会被划为一个公共份额，由管理机构（MC）或联合管理机构（JMB）负责。
• 若产业尚未发出分层地契，发展商仍是注册地主，须缴纳地税——但这笔费用理论上应已计入维修费之中。

Cukai tanah与cukai petak比较

门牌税（cukai taksiran／cukai pintu）

门牌税是一种地方政府征收的费用，向市议会或市政局辖区内所有已开发的产业征收，用于垃圾清运、路灯、道路维护与地方设施等服务。其法律依据是1976年地方政府法令（第171号法令）。

计算方式如下：

1. 地方议会先订定产业的年值（Annual Value，AV）——即该产业估计的年租值。
2. 年值乘以议会订定的门牌税率（住宅产业一般约为4%–14%的百分比）。
3. 算出的年度税额，会分成两期相等的账单，分别在每年2月28日与8月31日前缴纳。

以吉隆坡一间市值RM500,000的公寓为例，若年值为RM18,000，按DBKL约6%的住宅税率计算，年度门牌税约为RM1,080（每期账单RM540）。

各地方议会门牌税率

各地方议会自行订定税率。下表为参考住宅税率——请向您的地方议会核实现行数字，税率会定期调整：

税率与年值由各议会自行订定并定期调整。以上仅为参考数字——请查看您自己的账单，或向地方议会查询确切数字。

地税与门牌税：并列比较

谁该缴 — 业主、租客还是JMB？

地税与门牌税，在法律上都是注册业主的法定义务。除非租赁合约另有明订由租客缴纳，否则这项义务不会因租赁关系而改变——而且即使合约这样约定，对PTG与议会而言，法定责任仍在业主身上。

• 地税／分层地税：永远是注册业主的义务。若您是房东，切勿想当然认为租客会缴——请在租赁合约中明确约定，并自行核实是否已缴纳。
• 门牌税：是注册业主对地方议会的义务。部分房东会把门牌税算进租金里；也有房东把它当成单纯的持有成本。
• JMB／MC：不会替业主缴纳个别单位的地税。MC会以基金（sinking fund）支付公共产业（走廊、设施）的分层地税；个别单位的分层地税账单，则由PTG直接寄给各业主。
• 拍卖竞标者：从产权转移之日起，须承担未缴的地税与门牌税。竞标前请务必向相关PTG与地方议会查核是否有欠款——欠款金额有可能相当可观。

如何在线缴纳

地税／分层地税可透过所属州属的e-Tanah网络平台缴纳，或亲临PTG柜台办理。目前大多数西马州属都已提供线上缴费服务。雪兰莪可使用雪兰莪e-Tanah平台（e-tanah.selangor.gov.my）；吉隆坡／联邦直辖区则请查询PTG Wilayah Persekutuan系统。缴费时需要用到您的地契号码或分层地契号码。

门牌税可透过以下方式在线缴纳：

• 所属地方议会自己的网络平台（例如DBKL的ePBT，网址为e-ptg.dbkl.gov.my）
• 网络银行的JomPAY服务——以议会账单编号作为参考号
• 亲临地方议会柜台缴费
• MYBAYAR（限有参与的议会）以及MyEG服务柜台

请务必保留缴费收据。日后出售产业时，买方律师会进行地税与门牌税查询，以确认没有欠款——未缴金额必须先结清，转让手续才能进行。

逾期未缴的罚则

实务上，欠款几个月通常不会立即触发没收，但累积的欠款（尤其是门牌税）会卡住产业出售的转让手续——产权调查会揭露这笔债务，未结清前无法完成交易。对买家而言，这在拍卖购屋时尤其是个风险，因为欠款未必会事先揭露。

分层法律：SMA 2013与地税分摊方式

2013年分层管理法令（第757号法令）与1985年分层地契法令，共同规范分层建筑物地税的分摊方式。与分层地税及门牌税相关的重点条文如下：

• 份额单位（share units）决定分摊比例——每个单位的份额单位，由测量师在申请分层地契时核定。单位越大，份额单位越多，分摊到的分层地税也相应越高。
• 公共产业（走廊、电梯大堂、泳池、健身房）由MC以一个整体份额持有。MC须依SMA 2013规定，从管理费或基金（sinking fund）中支付其应分摊的分层地税。
• 分层地契发出之前，理论上并不存在个别的分层地税——发展商持有母地契，须缴纳母地契的地税。部分发展商会把这笔费用转嫁到维修费中，也有发展商自行吸收。
• 分层地契迟迟未发，在马来西亚是常见问题——若建筑物屋龄已超过4年却仍未发出地契，发展商可能已违反规定。买家应透过土地局或律师核实地契状态。

关于份额单位与分层治理的完整说明，请参阅我们《分层份额单位指南 →》与《分层地契详解指南 →》。

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资料来源与官方参考

本指南参考马来西亚现行法律与官方机构编写而成。请直接向以下机构核实现行数字：

• 马来西亚法律——AGC网站：1965年国家土地法典（第56/1965号法令）、1985年分层地契法令（第318号法令）、1976年地方政府法令（第171号法令）、2013年分层管理法令（第757号法令）。
• 州土地局（PTG）——各州自行订定地税／分层地税税率。请联系所属州属的PTG，或使用e-Tanah平台查询。
• 地方议会（PBT）——DBKL、MBPJ、MBSA、MPSJ、MPKlang、MBPP等机构订定并调整门牌税率。请到所属议会的网站查询您产业的现行税率与年值。
• 马来西亚国家银行（BNM）——了解与税务义务相关的产业融资规范背景。
• 内陆税收局（LHDN）——出租产业所缴纳的地税与门牌税，可能可作为所得税的可扣除支出。请咨询税务代理。