马来西亚联名产业
联权共有与不分割股权共有（2026年指南）

本文为2026年一般性指引，并非法律意见。相关规则因州属而异且可能变动；具体情况请咨询持牌马来西亚律师或相关机构。刚购入产业？向我们咨询装修事宜 →

什么是马来西亚的联名产业

当两人或以上在马来西亚联名购买产业时，每个人都会依《1965年国家土地法典》，以共有人身份登记在地契上。在国家土地法典的托伦斯地契制度下，共有产权即为共有产权（co-proprietorship）——每位共有人持有一份不可分割的股权，该股权在其去世后经由遗产程序处理。标准国家土地法典地契没有自动的生存者取得权。英式法律中“联权共有（Joint Tenancy）”所具有的生存者取得权，在马来西亚并非默认适用：共有人的股权依遗嘱或无遗嘱继承规则处理，而非自动转移给生存的共有人。自动生存者取得权仅存在于遗留下来的槟城／马六甲临时地契（Interim Title），而即使在槟城，自2023年起也已须经法院命令。马来西亚的产业登记制度要求各方明确指定所有权架构——而这项选择在法律上的后果相当重大。

联名拥有产业在以下情况相当常见：夫妻共同购买婚姻住所、兄弟姐妹继承家族土地、朋友合资投资出租物业，以及商业伙伴共同购置商用物业。每种情形所涉及的风险各不相同，选择所有权架构应经过深思熟虑，而非随意默认。

国家土地法典框架：共有产权（第二十一编）

《国家土地法典》第二十一编规范共有产权。关键条文包括：

• 第342条——定义共有产权，并说明其产生的情形（登记在一个以上的名下）。
• 第343(1)条——规定除非另有说明，共有人的股权视为均等。若四人共同购买而未指定股权比例，则每人各持25%。
• 第343(2)条——每位共有人都可以使用整个产业，而不仅限于其比例份额。
• 第145条——任何共有人均可向法院申请终止共有关系，并下令分割或出售产业。

马来西亚地权法并没有像英国法律那样“衡平法上的联权共有”的概念。地契登记本身即具有决定性，股权在地契上的记录方式才是法律上真正重要的依据。

联权共有与不分割股权共有：主要差异

这两种共有产权形式，在去世时的法律后果以及能否独立转让股权方面，存在根本性的差异：

生存者取得权详解

在国家土地法典托伦斯地契上以联权共有方式登记时，须理解国家土地法典并未引入英式普通法下自动生效的生存者取得权。每位共有人的股权都会经由遗产程序处理。英式法律中自动生效的“生存者取得权（jus accrescendi）”不适用于标准国家土地法典地契——自动生存者取得权仅存在于遗留下来的槟城／马六甲临时地契，而即使在槟城，自2023年起也已须经法院命令。就标准托伦斯地契而言，希望取得去世共有人股权的生存共有人，须经过遗产管理程序（遗嘱认证或遗产管理）。

不过，联权共有仍具有以下含义：

• 您不能以遗嘱将自己的产业股权留给子女、父母或其他任何人；无论如何，该股权都会归属共有人。
• 若生存的共有人日后再婚，该产业将完全由其自行处置。
• 您不能独立以自己的股权办理按揭。

在不分割股权共有下，则没有生存者取得权。每位共有人的股权依其遗嘱（若无遗嘱，则非穆斯林适用《1958年遗产分配法令》，穆斯林则适用faraid）处理。完整继承规则请参见马来西亚产业继承指南 →。

股权如何登记在地契上

产业以联名方式购买时，地契（无论是个别地契、分层地契还是母地契文件）会记录所有共有人的姓名，而在不分割股权共有的情况下，还会记录各人的股权比例。负责交易的律师会准备转让备忘录（国家土地法典下的14A表格），载明股权比例。

在签署买卖合约（SPA）前，应先与律师讨论拟采用的所有权架构——登记后才更改，须另办转让手续并缴纳印花税。参见SPA与MOT指南 →与印花税指南 →。

处置事项：出售、按揭与同意权要求

共有产业的重大处置事项，一般须取得全体共有人的同意：

• 出售整个产业——所有共有人都必须签署买卖合约与转让备忘录。任何一方均不能未经同意或法院命令，擅自出售他人的股权。
• 为整个产业办理按揭（抵押）——所有共有人都必须签署押记文件；银行要求所有各方都成为借款人或同意作为押记人。
• 不分割股权共有：转让某一共有人的股权——不分割股权共有下的共有人，可独立转让或按揭自己的股权（例如将自己的50%出售给第三方）。无需取得另一共有人同意。
• 联权共有：独立处置——须先分割联权共有、转换为不分割股权共有，才可能进行。

这对共同投资者具有实际影响：若您与合作伙伴共同购买出租物业，日后意见分歧，除非诉诸国家土地法典第145条向法院申请，否则任何一方都无法在未经对方同意下强制出售。

如何分割或转换所有权类型

联权共有可透过以下方式分割（转换为不分割股权共有）：

• 双方协议——双方共有人签署反映约定股权比例的转让文件，以14A表格转让备忘录形式办理，并在土地局登记。除非有豁免适用（例如配偶之间），否则须缴纳印花税。
• 单方转让股权——一名共有人将其股权转让给第三方；一旦有一份股权易手，联权共有便自动分割，原共有人与新共有人之间即变为不分割股权共有关系。
• 法院命令——在共有人无法达成协议时，法院可依国家土地法典第145条分割联权共有，或下令分割与出售产业。

由不分割股权共有转为联权共有同样可以透过双方协议与新的转让文件办理，惟考虑到生存者取得权的影响，此做法较不常见，也需要审慎的法律意见。

退出共有关系或买断共有人

常见的退出情境及其实际运作方式：

关于家族成员间的爱与情感转让，请参见（英文版）产业转让给家庭成员指南 →。

争议与分割命令

当共有人无法就是否出售、如何维护产业，或如何处理某一股权的第三方买家达成一致时，可依国家土地法典第145条透过民事法庭解决争议。法院可以：

• 下令实体分割土地（若产业面积足以分割为独立地段）。
• 下令出售整个产业，并按所有权比例分配净收益。
• 批出禁制令，禁止某一共有人在争议解决前处置产业。

法院程序耗时且费用高昂。预防远胜于事后补救——对于非配偶之间的联名购买，强烈建议订立书面共有协议（有时称为“共有产权契约”），载明如何作出决策、买断定价方式，以及共有人去世或破产时的处理方式。

共有产业的印花税与RPGT

共有产业适用一般的印花税与产业盈利税（RPGT）规则：

• 购置时的印花税——标准从价税率（首RM100,000按1%、其后RM400,000按2%、RM500,000至RM1百万按3%、超过RM1百万部分按4%）按总对价适用于各共有人的股权。
• 处置时的RPGT——各共有人依其股权所占的收益分别被评估，持有期各自独立计算。参见RPGT税率与豁免指南 →。
• 共有人间的买断——出售方共有人须就其股权所实现的收益缴纳RPGT。买方须就所付对价缴纳印花税。
• 配偶转让豁免——配偶之间的转让可能符合全额印花税豁免；父母与子女之间的转让（在2023年4月1日或之后签立）在首RM100万价值范围内享有100%豁免。

完整税率与所有可用豁免，请参见印花税指南 →。

联名购买前的实用建议

• 在签署买卖合约前决定所有权架构。之后再更改需要额外费用（另办转让＋印花税），也需要各方配合。
• 股权比例不均时务必以书面订明。若您出资达70%，务必确保地契反映该比例——而非默认的50/50。
• 非配偶之间的联名购买，应考虑订立共有协议。涵盖：决策方式、优先购买权（一方欲出售时另一方享有优先权）、买断定价方法，以及去世时的安排。
• 就继承方面的影响咨询法律意见。联权共有对生存配偶而言较为简便，但可能与其他遗产规划目标相抵触。律师可就适合您情况的架构提供意见。
• 仔细核实联名贷款资格。银行会综合评估所有借款人的收入；若其中一名共同借款人已有其他贷款，综合债务偿还比率（DSCR）可能影响可贷额度。
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资料来源与官方参考

• 《1965年国家土地法典》（Act 56）第二十一编——共有产权（第342–343条、第145条）——JKPTG
• 《1949年印花法令》——从价税率表——LHDN（国家税收局）
• 《1976年产业盈利税法令》——处置产业的RPGT——LHDN
• Chia, Lee & Associates — 马来西亚的共有产权（律师事务所文章）— chialee.com.my
• 地政总监署（JKPTG）— jkptg.gov.my