与配偶、兄弟姐妹或伙伴联名购买产业？马来西亚《国家土地法典》处理共有产权的方式，与许多国家并不相同——以下说明联名登记在法律上究竟意味着什么，以及情况有变时会发生什么。
本文为2026年一般性指引，并非法律意见。相关规则因州属而异且可能变动；具体情况请咨询持牌马来西亚律师或相关机构。刚购入产业？向我们咨询装修事宜 →
当两人或以上在马来西亚联名购买产业时，每个人都会依《1965年国家土地法典》，以共有人身份登记在地契上。在国家土地法典的托伦斯地契制度下，共有产权即为共有产权（co-proprietorship）——每位共有人持有一份不可分割的股权，该股权在其去世后经由遗产程序处理。一般共有人没有自动的生存者取得权。英式法律中“联权共有（Joint Tenancy）”所具有的生存者取得权，并不是一般买家可以在国家土地法典地契上选择的登记方式：共有人的股权依遗嘱或无遗嘱继承规则处理，而非自动转移给在世的共有人。生存者取得权仅适用于以受托人或遗产代表人身份登记的土地，以及遗留下来的槟城／马六甲临时地契（Interim Title）——而就槟城而言，据报道，槟城土地局于2023年5月5日发出的通令，现要求即使是这类地契也须先取得法院命令。买家真正要作的架构决定是股权比例——均等或指定比例——而这项选择，加上每位共有人的遗嘱，才是真正带来法律后果的因素。
联名拥有产业在以下情况相当常见：夫妻共同购买婚姻住所、兄弟姐妹继承家族土地、朋友合资投资出租物业，以及商业伙伴共同购置商用物业。每种情形所涉及的风险各不相同，股权比例与每位共有人的遗嘱都应经过深思熟虑，而非随意默认。
《国家土地法典》第二十一编规范共有产权。关键条文包括：
简而言之，一般买家在国家土地法典地契上并没有“联权共有”这个选项。法律上真正重要的，是股权在地契上的记录方式——均等（不标明比例）或指定比例——以及每位共有人的遗嘱内容。
许多买家以为可以在英式联权共有与不分割股权共有之间作选择。在国家土地法典地契上，一般联名买家一律是以不分割股权持有的共有人；附带生存者取得权的联权共有，并不是他们可以登记的形式。下表对比常见的误解与国家土地法典的实际规定：
| 常见误解 | 国家土地法典的实际规定 |
|---|---|
| “我们可以选择联权共有或不分割股权共有” | 登记在两人或以上名下的土地，除非以受托人或遗产代表人身份登记，否则由共有人以不分割股权持有（第342条） |
| “在世者会自动取得我的股权” | 不会——股权归属去世者的遗产代表人（第343(1)(c)条），依遗嘱或无遗嘱继承处理 |
| “联名之后，我不能以遗嘱处分自己的股权” | 每位共有人都可以透过遗嘱处分自己的不分割股权 |
| “在世的共有人须申请遗嘱认证” | 由遗嘱执行人或遗产管理人取得授予书，登记为遗产代表人（第346条），再将股权转让给受益人 |
| “均等股权必须写在地契上” | 除非地契另有注明，股权视为均等（第343(1)(a)条） |
| “我们各自只能使用自己的一半” | 每位共有人都有权占有及使用整个产业（第343(1)(b)条） |
| “马来西亚完全没有生存者取得权” | 适用于以受托人或遗产代表人身份登记的土地（第345(1)条、第347(3)条——仅限法定产权），以及遗留下来的槟城／马六甲临时地契 |
| 国家土地法典依据 | 第二十一编，第342–347条 |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，无需任何承诺。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina依《国家土地法典》第343(1)(c)条，共有人去世时，其股权不会转移给其他共有人，而是归属其遗产代表人。因此，英式联权共有中自动生效的“生存者取得权（jus accrescendi）”，并不适用于国家土地法典地契上的一般共有人——无论地契显示的是均等股权还是指定比例。去世者的股权经其遗产处理：依遗嘱（遗嘱认证书）；若无遗嘱，非穆斯林依《1958年遗产分配法令》、穆斯林依faraid分配（透过遗产管理书或小额遗产分配）。取得授予书、登记为该股权的遗产代表人（第346条）、再将股权转让给受益人的，是遗嘱执行人或遗产管理人，而非在世的共有人。
实际上这意味着：
少数例外情况。生存者取得权仅适用于以受托人身份登记的土地（第345(1)条），或以遗嘱执行人、遗产管理人等遗产代表人身份持有的土地（第347(3)条）——且仅限法定产权——以及依《National Land Code (Penang and Malacca Titles) Act 1963》遗留下来的槟城与马六甲临时地契。就槟城而言，据报道，槟城土地局于2023年5月5日发出的通令，现要求在注销去世业主的姓名前须先取得法院命令，因此即使在槟城，生存者取得权也已不再是例行手续。砂拉越《土地法典》的模式与国家土地法典相同：共有人以不分割股权持有，只有受托人才以联权方式持有。完整继承规则请参见马来西亚产业继承指南 →。
产业以联名方式购买时，地契（无论是个别地契、分层地契还是母地契文件）会记录所有共有人的姓名，而在股权不均等（或各方选择注明比例）的情况下，还会记录各人的股权比例。负责交易的律师会准备转让备忘录（国家土地法典下的14A表格），载明股权比例。
| 所有权架构 | 地契上会显示什么 | 未指定时的默认结果 |
|---|---|---|
| 均等股权（不标明比例） | 所有共有人姓名，不标明比例 | 依第343(1)(a)条视为均等股权 |
| 均等股权（注明比例） | 两人姓名，注明“各持1/2股权” | 依所载内容 |
| 不均等（指定比例）股权 | 两人姓名，例如“3/5与2/5” | 须明确注明 |
| 以受托人身份登记 | 以“受托人”身份登记的姓名 | 依第345(1)条，法定产权适用生存者取得权——属于信托持有，而非一般联名购买 |
| 单一所有权 | 仅一人姓名 | 全权拥有 |
在签署买卖合约（SPA）前，应先与律师讨论拟采用的股权比例——登记后才更改，须另办转让手续并缴纳印花税。参见SPA与MOT指南 →与印花税指南 →。
共有产业的重大处置事项，一般须取得全体共有人的同意：
这对共同投资者具有实际影响：若您与合作伙伴共同购买出租物业，日后意见分歧，除非诉诸国家土地法典第145条向法院申请，否则任何一方都无法在未经对方同意下强制出售。
由于一般共有人本来就是以不分割股权持有的共有人，既没有联权共有需要分割，也不存在所有权类型之间的转换。共有人可以更改的，是股权比例，或共有人是谁：
若您希望在自己去世后由共有人取得您的股权，应使用的工具是遗嘱，而不是另一种地契形式——若没有遗嘱，您的股权将依《1958年遗产分配法令》或faraid分配。
常见的退出情境及其实际运作方式：
| 情境 | 机制 | 是否须缴印花税？ |
|---|---|---|
| 一名共有人买断另一方 | 透过转让备忘录转让退出方的股权；以市值作为印花税计算基础 | 须缴——依所付对价（或较高的市值）计算 |
| 双方一起出售给第三方 | 标准买卖合约与转让备忘录；双方共同签署 | 依一般出售方式课征RPGT与印花税 |
| 共有人去世（均等或指定股权，标准国家土地法典地契） | 去世者的股权经其遗产处理；由遗嘱执行人（遗嘱认证书）或遗产管理人（遗产管理书）取得授予书，登记为该股权的遗产代表人，再转让给受益人。在世的共有人只有在遗嘱中被指定或依法属于继承人时，才会取得该股权。 | 转移可能须缴印花税；遗产管理另有法律费用 |
| 共有人去世（遗留的槟城／马六甲临时地契） | 可能适用生存者取得权；就槟城而言，据报道，槟城土地局2023年5月5日的通令要求在注销去世者姓名前须先取得法院命令 | 请向律师及土地局确认相关费用与程序 |
| 法院下令出售（国家土地法典第145条） | 法院委任接管人／受托人；产业以市值出售；所得按股权比例分配 | 出售须课征RPGT；法律费用可观 |
关于家族成员间的爱与情感转让，请参见（英文版）产业转让给家庭成员指南 →。
当共有人无法就是否出售、如何维护产业，或如何处理某一股权的第三方买家达成一致时，可依国家土地法典第145条透过民事法庭解决争议。法院可以：
法院程序耗时且费用高昂。预防远胜于事后补救——对于非配偶之间的联名购买，强烈建议订立书面共有协议（有时称为“共有产权契约”），载明如何作出决策、买断定价方式，以及共有人去世或破产时的处理方式。
共有产业适用一般的印花税与产业盈利税（RPGT）规则：
完整税率与所有可用豁免，请参见印花税指南 →。
通过 WhatsApp 告诉我们您的需求 — 我们会在一小时内回复。