购屋前产业检查
马来西亚2026年 — 次级市场与新屋VP检查清单

本指南为一般性资讯，不能取代专业的建筑检查。对于金额重大的购买，请聘请合格的建筑检查员或结构工程师。

次级市场vs新产业：为何检查方式不同

产业检查的法律意涵，对次级市场与新产业而言有根本性的不同：

对于次级市场产业，没有法定的安全网：一旦您接收空置交付，所有瑕疵都是您的责任。请不要跳过或草率进行检查。

出发前：应携带的工具

• 手电筒（检查暗角、水槽下方、衣柜内部）
• 硬币或小锤子用于敲击瓷砖以检测空心处
• 手机用于拍照与录像——记录一切
• 湿度计（或请具备湿度计的专业人员协助）
• 检查清单（使用下方的逐房清单）
• 水平仪——用于检查地面坡度与表面平整度
• 若您对建筑瑕疵不熟悉，请带一位熟悉装修或有相关经验的人同行

请在白天检查，最好选在一场大雨之后——屋顶漏水、渗水痕迹与排水问题，在潮湿时最容易显现。

结构检查

结构瑕疵是最严重、矫正费用也最高的一类。请留意：

防水与水损

水损是马来西亚产业中最常见、矫正费用也最高的瑕疵。迹象包括：

• 天花板污渍：天花板上出现黄褐色污渍或油漆起泡，代表水从楼上渗入——可能来自楼上单位（分层建筑）、屋顶或楼板。
• 潮湿或渗水的墙壁：白华（白色矿物结晶）、油漆剥落或墙面出现绿色霉斑，代表墙体内持续存在湿气。
• 浴室地板：空心瓷砖（用硬币敲击测试）代表粉光层下方因渗水而脱层。填缝或硅胶开裂，会让水渗入下方楼板。
• 地下室车位或地面层：检查伸缩缝是否有活跃渗水、墙面是否潮湿、钢筋是否有锈蚀痕迹。
• 采光井与通风井：这是有地住宅常见的漏水点；检查周边墙面是否有潮湿斑块。
• 厨房湿区：检查厨房水槽下方橱柜是否有湿气、板材膨胀、发霉或生锈。

任何长期水损的迹象，都值得在下定决心前请专业人员进行防水评估。费用参考请见我们的天花板漏水维修指南 →。

电路与水管检查

• 配电箱／总开关箱（DB）：是否标示清楚？断路器的类型与规格是否正确？老旧的圆脚插座或熔丝式开关箱，代表配线可能已过时且不安全。
• 插座与开关：用手机充电器测试每一个插座。灯光闪烁或插座无电代表线路问题。
• 水压：同时打开所有水龙头——水压应保持一致。水压偏低可能代表管道堵塞或总水管问题。
• 热水：测试所有热水器。即热式（用于淋浴）与储水式热水器（如有）都应能迅速加热，不会跳电。
• 排水：打开所有水槽与浴缸的水龙头，观察排水速度。排水缓慢或发出咕噜声代表部分堵塞。
• 冲洗所有马桶，确认水箱能正常补水与密封。
• 水表：关闭所有水龙头，检查水表是否仍在转动——所有水龙头都关闭时水表仍在跳动，代表存在隐藏的水管漏水。

装修与配件

• 门窗：逐一开关每一扇门窗。应能顺畅开关，不卡涩，也不与门框有缝隙。检查锁具是否正常，钥匙是否齐全。
• 瓷砖：用硬币敲击所有地砖与壁砖。空心声=瓷砖脱层。检查填缝线是否有裂纹。
• 木作橱柜：打开所有橱柜门与抽屉，检查是否有板材翘曲、铰链损坏、把手缺失。湿区中板材因湿气膨胀，代表过去或现在存在漏水问题。
• 天花板与假天花：留意水渍、面板下垂、柱体螺栓孔处的锈痕（代表假天花空间内有湿气）。
• 油漆：刚粉刷的表面可能掩盖裂缝或污渍。留意质感不均之处，并以手电筒低角度扫过墙面，找出被补过的痕迹。

逐房检查清单

新产业VP检查清单（发展商交屋专属）

接收新产业的空置交付（VP）时，在您签署VP接受表之前，您的法律地位最强。一旦签署，24个月的DLP即开始计算——瑕疵仍可提出索赔，但记录与提报的责任转移到您身上。

• 确认VP日期正确——VP若晚于SPA交付日期，您有权依《1966年房屋发展法令》附表G／H要求获得逾期赔偿（LAD）。
• 签署前走遍每一个房间，将所有瑕疵记录在发展商的瑕疵表上。留存一份副本。
• 在VP检查当下为每一项瑕疵拍照或录像并标注时间。
• 确认所有规格项目均已安装：厨房橱柜、热水器、冷气点位、瓷砖——对照SPA的规格清单逐一核对。
• 当天测试所有电源点与水管。
• 检查入伙准证（OC）／建筑完工与合格证书（CCC）是否已在接收VP前发出。
• 在最初几周内以书面形式向发展商客服部门提交瑕疵清单，若30天内未完成修复，请跟进。

次级市场vs VP：优先顺序

应打退堂鼓（或强力议价）的警示信号

• 天花板、墙壁或楼板出现活跃渗水——尤其是当业主声称“只是冷凝水”
• 结构墙上有多处大型斜向裂缝，尤其是看起来是最近才出现的
• 有掩盖修复的迹象（新漆盖过的裂缝或补过的瓷砖）
• 一个维护良好地区的产业却开出异常低价
• 卖方拒绝或抗拒在签约前进行专业检查
• 单位内可见的大型装修工程没有分层批准文件
• 没有明显来源的潮湿或霉味房间

检查之后该怎么做

次级市场：

• 列出所有瑕疵，附上照片与预估矫正费用。
• 要求相当于矫正费用的降价，或要求卖方在完成交易前先行修复。
• 若瑕疵属于结构性或防水相关，考虑在继续交易前聘请专业建筑检查员出具正式报告（通常RM500–RM2,000）。
• 若问题太严重，请在签署SPA前行使您放弃购买的权利。

新产业VP：

• 完成发展商的瑕疵表，并保留已签署的副本。
• 若30天内尚未开始修复，请以书面跟进。
• 若发展商在合理期限内拒绝修复，可依《1966年房屋发展法令》向购屋者索赔仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah，TTPR）提出申诉。

参见我们的相关指南：新屋瑕疵——发展商责任 →与马来西亚购屋完整费用拆解 →。

估算矫正费用

若您发现瑕疵，以下是2026年巴生谷的参考矫正费用，可协助您议价：

购买后需要装修报价，WhatsApp联系ClickBina →

资料来源与官方参考

• 1966年房屋发展（管制与执照）法令（第118号法令），附表G与H——KPKT
• 房屋发展法令下的瑕疵责任期规定——购屋者索赔仲裁庭（TTPR）
• CIDB马来西亚——建筑业发展局