产业拍卖流程
马来西亚（2026年指南）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。购买拍卖产业存在重大法律与财务风险。竞标前请务必聘请持牌律师提供意见。购入拍卖产业后需要装修？WhatsApp联系ClickBina。

什么是马来西亚的产业拍卖

马来西亚的产业拍卖（俗称lelong）发生在借款人贷款违约后，银行或金融机构执行其抵押权利之时。银行透过公开拍卖出售产业，以追回未清偿的贷款余额。任何超出贷款余额的拍卖所得会退还给借款人；若所得不足，银行则可能追讨差额判决。

拍卖也用于遗嘱认证与遗产事务（法院命令出售）以及法定机构出售，但买家最常遇到的类型是银行强制拍卖。法律架构会因产业在拍卖时是否已发出个人或分层地契而有重大差异。

LACA vs高等法院（非LACA）拍卖

LACA——贷款协议兼转让契约

LACA拍卖发生在产业尚未发出个人或分层地契的情况下——通常是高楼公寓或分层发展项目，其中总地契仍由发展商持有，个人地契尚未发出。在这种情况下，借款人对产业的权益已依转让契约转让给银行——因此称为贷款协议兼转让契约。银行在拍卖会上出售这项被转让的权益，通常依1965年国家土地法典或该转让契约下银行的受让权利，在土地行政官面前进行。

实务上，LACA拍卖常见于分层地契延迟发出的发展项目中的高楼单位。这类拍卖在土地局或线上平台（例如eLelong.com.my）进行。订金通常为底价的5%。

高等法院——非LACA（个人／分层地契）

高等法院拍卖（非LACA）适用于已发出个人地契或分层地契、并依押记（而非转让）抵押给银行的产业。银行向高等法院申请出售令，产业在法院监督下进行拍卖。订金为底价的10%，须在落槌当下立即支付。余款须在拍卖日起120天内付清。

LACA与高等法院拍卖比较

拍卖公告（POS）详解

拍卖公告（POS）是任何产业拍卖中最重要的文件。它在拍卖日期前公布，订明所有重大条款。每一位有意竞标者都应仔细阅读POS，并请律师审阅。POS的关键项目包括：

• 产业说明——地段编号、地契编号（如适用）、楼面面积、地址。
• 底价——拍卖官接受竞标的最低出价。
• 订金金额——底价的5%（LACA）或10%（高等法院），落槌当下立即支付。
• 完成期限——余款支付期限为90天（LACA）或120天（高等法院）。
• 销售条件——包括“现状交付”，以及某些欠款是否从拍卖所得中扣除，或转嫁给买方。
• 租约情况——产业是否受既有租约约束。
• 未清欠款——具体哪些欠款（管理费、地税、门牌税、水电费）从拍卖所得中清偿，哪些须由买方自行承担。
• 警示与负担——地契上任何私人警示或已登记的负担（适用于非LACA拍卖）。

底价如何订定

底价由银行根据其委托的估价来订定，通常由估价师、评估师、地产代理与产业经理人局（BOVAEP）注册的估价师进行。估价基于产业的市场价值，但底价通常订在低于当前市场价值20–40%，以吸引竞标者并确保成交。这个折价，正是拍卖购买最主要的吸引力之一。

若没有出价达到底价，产业会被“流标”，通常会安排以较低底价（通常调降10%–15%）进行第二次拍卖。经过多次流标后，法院或土地行政官可能批准以私下协议方式出售。

落槌即付的订金

当您在拍卖中得标，必须立即支付订金——没有时间安排融资。这是一项不可退还的承诺。要求如下：

• 高等法院（非LACA）：底价的10%（不是最终出价——是以底价为基准）。请携带开给银行的银行本票或银行汇票。部分拍卖也接受现金或保付支票。
• LACA：底价的5%，同样以银行本票形式支付。
• 若您落槌后未能立即支付订金，产业会被重新拍卖，您可能须对任何差额与相关费用负责。
• 若您支付了订金，但未能在90／120天窗口内完成交易，订金将被没收给银行，产业会被重新拍卖。您也可能须对您的出价与最终转售价之间的差额负责。

实务上的意义：参加拍卖前，请预先安排好融资（银行贷款预先批准或现金），并携带所需订金金额的银行本票。

销售条件——您会继受什么

拍卖产业几乎一律以“现状交付，原地交付”的基础出售。这意味着：

• 您以产业当前的实际状况购入，落槌后发现的瑕疵没有追索权。
• 除非POS明确说明这些款项从拍卖所得中清偿，否则您可能继受未清的管理费、地税、门牌税（cukai pintu）与水电按金——请仔细阅读POS。
• 若产业已出租，您将接手该租约。驱逐租客须依法定程序进行（不可自行驱赶）。
• 对于高等法院拍卖，地契上任何私人警示都会被处理——高等法院的出售令通常包含撤销警示的命令，但请在POS与命令中加以核实。

逐步竞标流程

1. 寻找拍卖：银行与高等法院拍卖会刊登在全国性报章（Malay Mail、The Star、Berita Harian）、银行网站，以及eLelong、VPCB等平台与CIMB／Maybank的拍卖门户上。
2. 取得并审阅POS：向拍卖官或银行下载或索取拍卖公告。参加前请请律师审阅。
3. 进行尽职调查：做地契查册（非LACA适用）、尽可能查核未清欠款、检查产业外观（拍卖前几乎无法进入内部查看）。
4. 安排融资：取得银行贷款预先批准，或确保现金已备妥。预先安排好订金金额的银行本票（高等法院为底价的10%；LACA为5%）。
5. 登记竞标：部分拍卖（尤其是线上）须事先登记。实体拍卖须在登记时出示身份证或护照与银行本票。
6. 出席并竞标：竞标从底价开始。拍卖官接受逐步加价的出价。高于底价的最高出价得标，落槌成交。
7. 立即支付订金：落槌后，交出订金的银行本票，您将收到拍卖官收据。
8. 90／120天内完成：立即聘请律师处理法律完成手续、贷款提款（如适用）与转让文件。对于高等法院拍卖，法院会发出出售令，指示登记官在全额付清余款后执行转让备忘录（MOT）。

另请参阅：马来西亚购屋指南 →与SPA与MOT详解 →。

竞标前应留意的风险与检查事项

拍卖后：完成购买程序

落槌并支付订金后，您有90天（LACA）或120天（高等法院）的时间支付余款。步骤如下：

1. 立即委任律师——不要等待。完成期限从拍卖日起就开始计算。
2. 您的律师申请贷款（如适用），并准备赎回声明请求，以确认未清余额。
3. 对于高等法院拍卖：法院发出出售令；全额付清后，由法院登记官执行转让备忘录（MOT）。原始地契会移交给您或您的押记银行。
4. 对于LACA拍卖：所有权透过转让契约方式转移。未来发出分层或个人地契时，将再执行一份正式的MOT。
5. 未清的门牌税、地税与管理费（依POS条件）从拍卖所得中清偿，或由您以买方身份支付。
6. 若产业已出租，请送达适当的通知，并依法办理租约终止或接手程序。
7. 取得钥匙后，请安排检查与装修——大多数拍卖产业至少需要基本翻新。

资料来源与官方参考

• 1965年国家土地法典（第828号法令，2020年修订版）——押记、出售令与地契交易的法定依据：lom.agc.gov.my
• 2012年法院规则——高等法院出售令程序（第83号命令）：lom.agc.gov.my
• 估价师、评估师、地产代理与产业经理人局（BOVAEP）——注册估价师：bovaep.com
• eLelong（马来西亚政府关联拍卖平台）：elelong.com.my
• 估价与产业服务局（JPPH）——市场价值指引：jpph.gov.my
• 马来西亚律师公会——寻找持牌律师协助拍卖购买：malaysianbar.org.my