马来西亚马来保留地
（2026年法律指南）

2026年一般性指引 — 并非法律意见。土地法规因州属而异，且可能随时修订；请向律师或相关地政局（PTG／Pejabat Tanah）核实。正在装修新居？欢迎向ClickBina提问 →

什么是马来保留地（Tanah Rizab Melayu）？

马来保留地，是州政府正式宪报公告、专门保留给马来人的州属土地。这项公告会经过宪报刊登，相关限制也会注明在地契文件上。其主要政策目的，是保护马来人的土地持有权，防止马来社群从其传统土地基础上被经济性排挤。马来保留地可以是永久地契或租赁地契——马来保留地的限制，规范的是“谁能持有这块地”，而不是“能持有多久”。参见我们永久地契 vs 租赁地契指南 →与产业地契指南 →。

法律依据：各州立法

马来保留地并没有一部单一的联邦法令来统一规范，而是由各州（或数个州属联合）各自立法：

JKPTG（土地及矿产总局）在其官方网站列出各州的马来保留地法令清单：jkptg.gov.my →。

各州马来保留地面积（2024年数据）

哪些交易受到限制？

依据马来保留地法令（以FMS Cap 142为主要参考），一块同时属于马来人所有及马来保留地的地段，不得：

• 转让给非马来人（包括以买卖、赠与或法院命令的方式）。
• 抵押（charge）给非马来人贷款人。
• 出租给非马来人。
• 以任何方式处置，而致使非马来人取得该土地的权利或权益。

这些限制适用于所有形式的交易——无论正式或非正式。任何试图将马来保留地的权利授予非马来人的买卖合约、租赁协议或抵押文书，均属自始无效。

谁可以拥有及处置马来保留地？

在马来联邦各州（雪兰莪、霹雳、彭亨、森美兰），“马来人”的定义载于相关法令中，大致与联邦宪法第160(2)条的定义一致：信奉伊斯兰教、习惯上使用马来语、并遵循马来风俗习惯的人。在吉兰丹，部分区域另外要求马来业主须为吉兰丹出生。

违规交易的后果

企图将马来保留地转让给非马来人的后果相当严重：

• 交易自始无效——无论是否已经支付款项，产权都不会移转。
• 依FMS Cap 142，企图将马来保留地转让给非马来人的马来业主，可能面临土地被苏丹（州政府）没收的风险。
• 任何意图将权利授予非马来人的文件（买卖合约、抵押、租约）均属无效，土地局将拒绝注册。
• 非马来“买家”对该土地本身没有任何法律追索权——只能向马来卖方提出个人金钱求偿，但如果交易涉及违法行为，追讨可能相当困难。

如何查核一块产业是否属于马来保留地

马来保留地的地位，会记录在地契文件（geran）“权益限制”（Restrictions in Interest）一栏中。向相关州属地政局进行地契查册，即可揭露任何马来保留地的注记。步骤如下：

1. 从产业广告或卖方处取得地契编号（土地地段编号）。
2. 亲自或透过您的产业律师，向州属地政局（Pejabat Pendaftar Hakmilik）进行地契查册（carian rasmi）——费用通常为RM20–RM50。
3. 在“权益限制”一栏中，查看是否注明“Rizab Melayu”（马来保留地）字样。
4. 您的律师也可以查阅相关的州宪报，确认该地段是否落在已宪报公告的马来保留地区域内。

在签署任何买卖合约之前，务必先完成地契查册。参见我们产权转让指南 →。

非马来人应该知道的事

• 非马来人不能合法购买、以赠与方式取得、以抵押权人身份持有，或租用马来保留地。
• 如果非马来人在不知情的情况下支付了马来保留地的款项，他不会取得合法地契——该交易无效。已支付的款项，须以个人求偿方式向卖方追讨。
• 部分行销资料与较旧的房产广告，可能未明确披露马来保留地的地位。请务必在成交前完成地契查册。
• 马来保留地不同于土著地段——土著地段是发展项目中依据国家经济政策分配给土著的单位；其解禁机制也不相同。参见我们土著地段解禁指南 →。

马来买家应该知道的事

• 马来买家可以购买马来保留地，并受惠于非马来人无法与之竞争的事实，这往往使价格低于同类无限制的产业。
• 出售马来保留地时，您只能卖给另一位马来人——受限的买家群体，可能降低流动性，并限制未来的增值空间。
• 马来买家若想将马来保留地抵押（charge）给银行，须确保该银行依州属法令属于可接受的对象。部分州属法令限制了可担任抵押权人的类别。
• 请确认该特定区域是否也要求马来业主须为该州属的“原居民”（如部分吉兰丹土地）。这会进一步缩窄合格买家的范围。

马来保留地 vs 土著地段：主要差异

来源与官方参考资料

• 马来保留地法令（FMS Cap 142，1933年第30号法令）——规范雪兰莪、霹雳、彭亨与森美兰
• 土地及矿产总局（JKPTG）——各州马来保留地法令清单——jkptg.gov.my →
• 国家新闻社（BERNAMA）：《2024年半岛马来保留地面积增至495万公顷》——bernama.com →
• Chia, Lee & Associates律师楼：《重新审视马来西亚马来保留地法》——chialee.com.my →
• 马来西亚律师公会第369-2023号通函：《马来保留地法律概述》——malaysianbar.org.my →