该买永久地契还是租赁地契？所有权性质、银行贷款、转售价值，以及地契到期时会发生什么——清楚说明。
本页为2026年一般性说明——不构成法律意见。土地法因州而异且可能变动；请向律师或相关土地局（PTG／Pejabat Tanah）核实。买了新家准备装修？问问ClickBina →
《国家土地法典》1965（第828号法令，2020年修订版）是规范半岛马来西亚与联邦直辖区土地拥有权的主要法典。根据《国家土地法典》第40条，所有州属土地均归州政府所有。当州属土地被批租给私人时，所发出的地契属于以下两种类型之一：
| 地契类型 | 马来文用语 | 年限 | 国家土地法典条文 |
|---|---|---|---|
| 永久地契 | Pegangan bebas | 永久拥有——不设期限 | 第76(1)(a)条 |
| 租赁地契 | Pajakan | 固定年限，最长99年 | 第76(1)(b)条 |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，不收取任何费用。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina两种地契都在相关的州属土地注册处登记，并赋予登记业主使用、占用、出售、抵押（贷款）与处置该土地的权利，但须遵守地契上载明的任何条件或限制条件。
| 特点 | 永久地契（pegangan bebas） | 租赁地契（pajakan） |
|---|---|---|
| 年限 | 永久——永不到期 | 最长99年；届满后归还州政府 |
| 续期溢价 | 无——不需要续期 | 延长租期须缴付州政府溢价 |
| 银行贷款 | 不受限制 | 银行会设定最低剩余租期（一般为60–70年） |
| 转售价值 | 通常享有溢价 | 随租期缩短，价值可能被打折 |
| 地税（cukai tanah） | 每年须缴 | 每年须缴 |
| 可转让性 | 可自由转让（视地契上任何限制而定） | 在未到期租期内可自由转让 |
| 转让须否取得州政府同意 | 住宅用途一般不需要 | 一般不需要，但部分地契明文要求须经州政府同意 |
| 马来西亚常见类型 | 有地产业（排屋、半独立式、独立洋房） | 高楼公寓、公寓单位；部分新镇发展项目 |
不是所有租赁地契都是99年。《国家土地法典》允许州政府批租土地的年限最长可达99年。实务上：
地契文件（geran）上的租期起算日，显示的是这段租期何时开始——不一定是您购买这间产业的日期。1970年发出的99年地契，到2026年剩余租期只剩大约43年。购买租赁地契产业时，请务必核实原始发出年份。
租赁地契年限届满后，土地在法律上根据《国家土地法典》第40条归还州政府。实务上，州政府并不会直接收回有人居住的住宅产业——登记业主（分层产业则由管理机构申请）可以申请续期或重新批租。不过，并没有自动续期的权利；续期与否由州政府自行裁量，而且须缴付溢价。续期溢价的计算方式各州不同（详见网站上关于租赁地契续期的相关指南）。对于剩余租期已经很短的旧地契而言，若地价大幅上涨、州政府又有意重新发展该区域，不获续期的风险是真实存在的。
马来西亚银行与金融机构在核准以租赁地契产业作抵押的贷款时，会设定最低剩余租期要求。一般规则是：
这正是剩余租期短的租赁地契产业，价格普遍会比条件相当的永久地契或长租期产业打折的实际原因之一。购买前请先算出剩余年限，并核实您往来银行的贷款条件。更多融资细节请参阅我们的（英文版）房屋贷款指南或中文版房屋贷款指南 → →。
在其他条件相同的情况下，永久地契产业相较同区域的租赁地契产业，一般享有5%–15%的价格溢价。在以下情况这项溢价会缩小：
当租赁地契剩余租期低于60年时，溢价会明显扩大，原因就是前面提到的贷款限制。原本已经偏短的租期，每过一年都会让这个问题更加复杂。
分层地契（适用于公寓、服务式公寓与共享设施的门禁社区）并不是一种独立的年限类别——它是既有永久或租赁母地契下的一个分割部分。所以一个分层单位要么是“永久地契分层单位”，要么是“租赁地契分层单位”，继承的是母地契的年限。请参阅我们的（英文版）分层地契指南与分层地契 vs 个别地契指南。当母地契是租赁地契时，旗下所有分层单位都共享同一个到期日。
| 母地契 | 分层单位年限 | 租期届满后 |
|---|---|---|
| 永久母地契 | 永久地契分层单位 | 不适用——永久拥有 |
| 租赁母地契（99年） | 租赁地契分层单位，到期日相同 | 除非管理机构成功申请续期，整栋楼归还州政府 |
把租赁地契转换为永久地契是可行的，做法是向州政府申请永久重新批租。这项申请并不保证成功——州政府拥有完全的裁量权——而且须缴付一笔可观的溢价。整个过程也相当耗时，往往需要数年才能完成。这种转换最常见于拥有个别地契的有地产业（排屋或半独立式），因为业主能自行掌控申请进度；分层建筑则往往难以实现，因为管理机构必须取得所有单位业主的同意。
地契年限的决定，应该权衡三个实际因素：
另外两个土地类别会带来独立于永久／租赁地契年限之外的转让限制：
| 检查项目 | 为什么重要 | 去哪里核实 |
|---|---|---|
| 地契类型：永久还是租赁 | 决定拥有年限 | 地契文件（geran）或向土地注册处申请地契查册 |
| 剩余租期（若为租赁地契） | 影响贷款与转售价值 | 地契上的原始发出年份 |
| 限制条件 | 马来保留地、土著地、须经发展商同意 | 地契的限制条件栏位，或地契查册 |
| 明示条件 | 土地用途类别（住宅、商业、农业） | 地契的条件栏位 |
| 产权负担 | 既有产权负担（银行贷款）、私人警示（caveat）、留置权 | 地契的产权负担栏位，或地契查册 |
| 地税（cukai tanah） | 购买前检查是否有拖欠 | 州土地局（PTG）或e-Tanah系统 |
您的产业转让律师会进行地契查册，并针对任何异常状况提出建议。更多购买流程信息，请参阅我们的（英文版）产业转让律师费指南与产业地契指南或中文版产业地契指南 → →。
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