房屋贷款贷款成数
马来西亚（2026）

贷款资格与贷款成数由各家银行依国家银行指引及其自身内部信贷政策决定。以下数字仅供参考——您实际获批的金额取决于您的收入、信用状况与银行当前的审核标准。有疑问？WhatsApp联系ClickBina →

什么是马来西亚的贷款成数（LTV）？

贷款成数（也称为Loan-to-Value或LTV比率）是指银行愿意借给您的金额，占物业购买价格或市场价值——以较低者为准——的百分比。若您以90%贷款成数购买一套RM500,000的物业，银行会借给您RM450,000，其余RM50,000（10%首付）须自行支付。

这个成数由两项互相重叠的限制决定：

• 国家银行的宏观审慎LTV上限——一项监管天花板，无论借款人信用多好，银行都不得超越。
• 银行自身的信贷审核——即使在国家银行的上限之内，银行仍可能依借款人的收入、DSR、CCRIS／CTOS记录与职业类型，批准较低的成数。

国家银行LTV规则：第1、第2与第3套物业

国家银行于2010年11月对第三套及之后的房屋贷款引入70%的LTV上限，以遏制投机性购房。此规则依据借款人在申请新贷款当时未偿还的房屋贷款数量而定——而非其名下拥有的物业总数。

备注：国家银行语境下的“房屋贷款”是指未偿还的住宅物业贷款，而非所有物业类型。商用物业贷款不计入70%的门槛。

第1、第2套物业的90% LTV：实务意义

对大多数第一套与第二套购房者而言，国家银行90%的上限并非真正的限制因素——银行自身的信贷审核与借款人的DSR，通常才是决定实际获批成数的因素。实务上，银行通常提供：

• 对CCRIS／CTOS记录清白且DSR在限额内的受薪人士，物业价值最高90%。
• 若融资中包含MRTA，实际融资可达95%（见下文）。
• 自雇申请人，或以银行结单而非薪资单核实收入的申请人，即使DSR看起来合格，银行也会套用更高的缓冲，通常只批80–85%。
• 年长借款人（例如贷款年限将在借款人70岁后才结束），银行会缩短获批年限与成数，通常只批70–80%。

MRTA融资：额外的5%

许多马来西亚银行允许借款人把房贷保险（Mortgage Reducing Term Assurance，MRTA）或其伊斯兰对应产品（MRTT）保费纳入贷款总额中——使实际总融资比例最高可达物业价值的95%。

其结构为：90%物业贷款 + 5% MRTA保费 = 95%贷款总额。部分银行还会把法律与估价费用一并纳入融资金额，让资质良好、申请第1或第2套贷款的借款人几乎无需自付现金即可入手。然而，把MRTA计入贷款会提高整个贷款期限的总利息支出——请在决定前比较完整的成本。

第3套物业的70% LTV：实际影响

第三套（及之后）住宅物业30%的首付要求，是一笔重大的资金承诺。对一套RM600,000的物业而言，所需首付为RM180,000现金。这是国家银行刻意用来降低投机需求的政策。

然而这里有一个矛盾：较小的贷款额（物业价值的70%）意味着更低的每月供款，这实际上会改善借款人该笔贷款的DSR——若DSR原本是限制因素，反而会让贷款更容易获批。瓶颈会从收入能力转移到累积首付所需的现金。

关键点：70%的上限是依申请当时未偿还的房屋贷款计算的。若您的第1套房屋贷款在申请第3套物业之前已全数还清，部分银行会将其视为第2套贷款（90% LTV）——请直接向银行确认这项解读方式。

偿债比率（DSR）——往往才是真正的限制因素

即使LTV上限允许90%的贷款，银行也只会批准能让您的DSR维持在其限额内的金额。DSR衡量的是加入新房贷后，须用于所有债务偿还的月收入（毛收入或净收入，视银行而定）百分比。

DSR涵盖所有月度债务责任：房屋贷款、车贷、PTPTN、个人贷款、信用卡最低还款额，以及先买后付（BNPL）承担。

如何计算您的DSR

公式很简单：

DSR = （每月贷款承担总额 ÷ 月收入毛额） × 100

举例：月收入毛额RM8,000；现有车贷RM800／月 + PTPTN RM200／月 + 新房贷RM2,200／月 = 总承担RM3,200。DSR = RM3,200 ÷ RM8,000 = 40%——远低于大多数银行60–70%的门槛。

仅供参考。各银行计算DSR的方式不同（毛收入vs净收入、如何计入BNPL、租金收入的折扣比例）。请使用线上DSR计算器，或直接向银行咨询。

联名借款人规则

新增联名借款人（例如配偶或父母）会提高用于计算DSR的合并收入，可能因此解锁更高的贷款额。关键规则：

• 联名借款人现有的贷款承担，同样会计入DSR计算——因此若对方承担沉重，帮助可能有限。
• 用于70% LTV门槛的贷款笔数，采两位借款人中较高的一方计算。若其中一人已有两笔未偿还房屋贷款，联名申请就会被视为第3套贷款（70% LTV）。
• 联名借款人须对贷款负连带责任——违约会影响双方的信用记录。
• 国家银行的负责任融资指引，允许银行在收入计算中纳入最多70–80%经核实的投资物业租金收入。

各买家情境的LTV与融资比较

如何提高您获批的贷款额

• 申请前先减少现有债务承担。在申请房贷前还清车贷、PTPTN或个人贷款，能直接降低您的DSR，提高银行愿意批准的最高贷款额。
• 加入信用清白、承担较低的联名借款人。这能提升合并收入，而不会等比例增加DSR负担。
• 选择较长的贷款年限。35年年限相较25年年限会降低月供，在同样贷款额下降低DSR。最长年限一般为35年，或至借款人70岁，以较早者为准。
• 改善您的CCRIS与CTOS记录。结清所有逾期款项，关闭未使用的信贷额度，并等待3–6个月让CCRIS记录更新后再申请。
• 提供完整的收入文件。对自雇申请人而言，两年的经审计账目、B表格报税记录与银行结单，能让银行获得最完整的收入图像。

另请参见：马来西亚房贷被拒：原因与解决方法 →与首购族计划 →。

关于马来西亚房贷LTV的常见误解

• “首购族保证能拿到90%。”90%是国家银行的上限，不是保底。银行可以、也确实会依个别信贷审核批准较低的成数。您实际获得的LTV取决于您的DSR、CCRIS记录与收入文件。
• “我名下有3套物业，但只有一笔未偿还贷款，所以70%上限不适用于我。”正确——70% LTV是依未偿还的房屋贷款笔数计算，而非名下物业总数。若先前的贷款已全数还清，笔数会重新计算。
• “银行会按我的购买价格来估值。”银行会委托独立估价报告。若市场价值低于购买价格，银行会以较低的那个数字的90%放贷，而非按SPA价格计算。
• “MRTA必须向银行购买。”国家银行指引禁止捆绑销售——您可以向任何持牌保险公司购买MRTA。货比三家可在整个贷款期限内省下可观的费用。

资料来源与官方参考

• 国家银行——房屋贷款LTV措施（2010年政策）
• 国家银行——负责任融资指引
• Cagamas Berhad——国家按揭公司
• 《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（第118号法令）；《1965年国家土地法典》（第56号法令）