马来西亚房贷被拒
原因与解决方法（2026）

本指南仅提供一般性信息。贷款决定由各家银行依其自身信贷政策作出。请就您的具体情况咨询持牌银行人员或房贷经纪。有疑问？WhatsApp联系ClickBina →

马来西亚银行为何拒绝房屋贷款申请？

马来西亚的房屋贷款批准率会波动，但历来平均落在申请件数的60–70%左右。最常见的被拒原因并非随机——它们几乎总是与同样一小撮可计算、可解决的因素有关。厘清具体是哪一个原因导致被拒，是最重要的第一步，因为解决方法会因原因而完全不同。

银行拒绝房屋贷款时，并没有义务给出详细理由——但一位称职的房贷银行人员或财务顾问，通常能从申请数据中判断出原因。马来西亚常见的被拒类别（大致依频率排列）：

• DSR（偿债比率）超过银行门槛
• CCRIS记录不良（逾期还款、特别关注账户、NPL不良贷款）
• CTOS记录不良（法律诉讼、清盘呈请、退票记录）
• 收入文件不足或无法核实
• 物业相关问题（银行估值偏低、未经批准的结构、地契类型）
• 贷款成数不足（例如第3套物业——70%上限、现金不够）
• 就业历史短暂或不稳定
• 破产或正进行中的法律诉讼

原因一：DSR过高

偿债比率（DSR）——每月债务偿还总额除以月收入毛额——是最常见的被拒原因。大多数马来西亚银行将DSR上限设在60–70%。若加入新房贷后DSR超过此上限，申请就会失败。

常见的隐藏DSR陷阱：

• PTPTN——助学贷款还款即使金额很小，也会计入DSR。
• 信用卡债务。银行通常会把信用卡额度的5%当作每月承担计入（而非只算实际最低还款额），即使您每月全额清偿也一样。
• 先买后付（BNPL）计划，在2025–2026年间越来越多银行已把它纳入DSR计算。
• 担保人承担。若您是他人贷款的担保人，部分银行会把该笔风险的一部分计入您的DSR。

解决方法：

• 申请前先结清或减少车贷、个人贷款、PTPTN与信用卡余额。
• 取消未使用的信用卡，以降低计入DSR的信贷额度风险。
• 加入信用记录清白、现有承担较低的联名借款人，以提升合并收入。
• 选择较长的贷款年限（最长35年或至70岁），以降低月供，从而减轻DSR负担。
• 锁定较低的购买价格，以降低贷款额与月供。

原因二：CCRIS记录不良

CCRIS（信贷资讯系统）由国家银行维护，记录您过去12个月内所有信贷账户的还款历史。银行在每一宗贷款申请中都必须查核CCRIS。主要的不良记录类型包括：

解决方法：

• 透过国家银行的eCCRIS平台（免费、在线）取得您的CCRIS报告。逐行检查是否有错误。
• 立即结清所有逾期账户。CCRIS记录每月更新——结清的账户预计须1–3个月才会反映在记录上。
• 在重新申请前，维持所有信贷账户12个月的清白还款记录。银行想看到的是持续的良好行为，而不只是临时结清。
• 对任何不正确的记录，直接向信贷提供机构提出异议——他们有义务向国家银行更正事实性错误。

原因三：CTOS记录不良

CTOS是马来西亚一家私营征信机构（依《2010年征信机构法令》持牌）。与CCRIS（银行还款历史）不同，CTOS汇整的是法律与诉讼记录：破产呈请、清盘令、法律诉讼、退票记录，以及贸易信用违约记录。即使CCRIS清白，CTOS记录不良也可能导致被拒。

• 法律诉讼记录（即使案件已和解或被驳回），除非主动提出异议，否则可能在CTOS上留存多年。
• 请在ctoscredit.com.my查询您的CTOS报告——您每年有权免费查询一次。额外的报告可付费购买。
• 若某笔记录有误（例如误植同名人士的诉讼，或已和解却未更新的案件），请连同佐证文件向CTOS提出异议。
• 若记录属实但事情已解决，请取得和解证明信并提交给CTOS作附注；同时请银行重新评估您的申请。

原因四：收入文件缺口

银行需要核实您的收入，而不只是听您说说而已。文件不足或前后不一致是常见的被拒原因——尤其对自雇人士、佣金收入者，以及有多个收入来源的借款人而言。

解决方法：

• 确保您申报的收入，在申请前至少24个月内，与您的公积金结单及LHDN EA／B表格一致。
• 自雇申请人：申请前先规范化向LHDN的收入申报。银行会以最近两年的报税记录作为收入基准。
• 若您有租金收入，请把租赁协议正式化，并确保租金透过银行转账收取（可追溯）。

原因五：物业相关问题

有时候被拒的原因不在借款人身上——而在物业本身。相关问题包括：

• 银行估值偏低。若银行委任的估价师估值低于购买价格，90% LTV会以较低的数值计算，产生资金缺口。举例：您以RM500,000购买，但银行估值为RM460,000。以90%计算，银行只借RM414,000——您须自行补足RM86,000现金，而不是RM50,000。
• 未经批准的翻新或结构。有非法加建（未经地方当局批准）的物业，可能无法通过银行的估值或地契查核。
• 剩余租期较短的租赁地契物业。部分银行要求剩余租期须比贷款年限多出30–60年以上。
• 马来保留地或土著地段限制。地契限制可能使银行无法接受该物业作为非土著借款人的抵押品。
• 母契下的物业（分层地契尚未发出）。部分银行不太愿意为个别分层地契尚未发出的物业放贷。

请参见我们（英文版）的分层地契未发出指南 →了解更多相关问题。

原因六：贷款成数不足

若您申请第3套房屋贷款（前两笔贷款均仍未偿还），国家银行将成数上限设为70%——要求30%首付。对一套RM500,000的物业，这相当于RM150,000现金。若您无法证明拥有这笔现金，部分银行会在初步审核阶段即拒绝申请。

解决方法很直接：在申请前先累积所需的30%首付，或先结清现有贷款以改变笔数计算。详情请参见我们的房屋贷款贷款成数指南 →。

原因七：就业不稳定

银行希望确信您能在20–35年内持续偿还贷款。以下因素会引起疑虑：

• 试用期中。大多数银行要求至少3–6个月的确认任职期。部分银行在申请人仍处于试用期时不会批准贷款。
• 近期转职（尤其是转换行业）——在现职任职不满12个月，即使收入更高，也可能降低批准机会。
• 合约或临时雇佣。银行可能把合约雇员视同自雇申请人处理（更严格审查、可能对收入打折）。
• 过去3–5年内频繁转职会被视为收入不稳定的迹象。

解决方法：等到试用期确认后再申请，并在现职任满至少6–12个月后再提出。建立3–6个月能证明稳定性的就业记录。

原因八：破产或正进行中的法律诉讼

未解除的破产人士，无法在马来西亚申办房屋贷款。破产记录会在CCRIS上显示5年，自解除之日起算。若您曾被宣告破产、目前已解除，则须等待CCRIS记录清除（解除后最长5年）后，大多数银行才会考虑您的申请。

正进行中的法律诉讼——即使您只是民事诉讼的被告——也可能导致贷款被延迟审理或拒绝，直到案件解决为止。请取得CTOS记录并查核是否有任何法律条目。若记录有误，请提出异议；若记录属实，请解决该事项并取得和解证明信呈交银行。

被拒原因 vs 解决方法：快速对照表

如何成功重新申请房屋贷款

1. 重新申请前先取得您的CCRIS与CTOS报告——eCCRIS（透过国家银行免费取得）与CTOS（ctoscredit.com.my）。找出每一项负面记录并逐一处理。
2. 申请任何银行前先计算您目前的DSR。使用DSR计算器（大多数银行网站都有提供）。要在银行知道之前，先弄清楚自己的数字。
3. 尝试多家银行——各银行的审批标准、收入计算方式与DSR门槛差异很大。一家银行拒绝，不代表所有银行都会拒绝。但请避免同时向多家银行大量申请——短期内多次CCRIS查询，可能被解读为信用状况紧张的迹象。
4. 使用持牌房贷经纪。他们与多家银行的信贷团队有往来，能把您的申请引导至最可能批准您资质的银行。
5. 正确掌握申请时机。请在试用期确认后、逾期账户结清后，以及CCRIS已更新反映余额清偿之后再申请。

若想了解银行实际会借您多少钱：请参见房屋贷款贷款成数 →。若想了解协助批贷的政府计划：请参见首购族计划 →。

资料来源与官方参考

• 国家银行——eCCRIS平台（免费信用报告）
• 马来西亚CTOS——征信机构（ctoscredit.com.my）
• 国家银行——负责任融资指引；《2013年金融服务法令》
• 《2010年征信机构法令》（第710号法令）；《2013年金融服务法令》（第758号法令）
• 马来西亚破产管理局（MdI）——破产记录