2026年一般性说明 — 非财务意见。请向银行/保险公司或持牌顾问确认利率与条款。正在装修？欢迎垂询 →
房屋贷款（也称按揭）是由受国家银行（BNM）监管、根据《2013年金融服务法令》运作的持牌银行及金融机构所提供的有担保信贷。产业本身作为抵押品；若您违约，银行可依据《国家土地法典》1965，透过法庭进行拍卖。
贷款成数是银行愿意借给您、占产业价值的百分比。在马来西亚：
| 产业 | 最高贷款成数 | 备注 |
|---|---|---|
| 第1、2套住宅产业 | 90% | 视DSR与信用评分而定 |
| 第3套住宅产业起 | 70% | 国家银行宏观审慎规定 |
| 低成本／可负担房屋 | 最高100% | 透过特定政府计划，例如PR1MA、SJKP |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，不收取任何费用。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina部分银行为特定首购族产品提供高达100%融资，将律师费与印花税一并纳入贷款 — 请仔细比较，因为总利息成本会更高。
DSR =（每月贷款承担总额 ÷ 月总收入）× 100。多数银行将受薪人士的DSR上限设为60–70%，自雇或收入不稳定者的上限则更低。承担项目包括车贷、个人贷款、信用卡最低还款额，以及现有房贷。
例子：月总收入RM6,000，现有承担RM1,200，银行DSR上限为65%。新增每月供款上限 =（RM6,000 × 65%）− RM1,200 = RM2,700。
申请前请先透过CCRIS（国家银行信贷资讯系统）与CTOS查阅您自己的信用报告 — 良好的信用记录有助于提高贷款成数与争取更好利率。
最长贷款年限为35年，或借款人年满70岁时为止，以先到者为准。年限越长，每月供款越低，但总利息支出会大幅增加。RM500,000的贷款，以4.5%利率、30年计算，利息总额约RM390,000；缩短至20年，则降至约RM248,000。日后财务改善后，也可透过转贷缩短年限。
| 类型 | 运作方式 | 适合对象 |
|---|---|---|
| 定期／固定供款 | 每月供款固定；额外还款缩短年限，不减少供款额 | 预算敏感、追求稳定的购屋者 |
| 半灵活（semi-flexi） | 额外还款可减少本金；提款须经银行批准 | 有一定储蓄、希望保留部分弹性的人 |
| 全灵活（full flexi） | 与往来户口挂钩；每一令吉存入都会每日减少利息计算；可自由提款 | 现金流波动的商家或高收入人士 |
全灵活贷款的息差通常略高（+0.1–0.2%），并可能收取每月服务费（RM10–RM20）。请自行计算，看利息节省是否值得这笔费用。
马来西亚的伊斯兰房屋融资主要采用两种合约：
实务上，每月供款与实际利率与传统贷款相近 — 两者都以国家银行的利率作为基准。伊斯兰贷款也开放给非穆斯林申请。主要差异在于底层合约结构，以及以“利润率”而非“利息率”报价。
| 利率 | 是什么 | 现状 |
|---|---|---|
| BLR（基本贷款利率） | 旧有参考利率，由各银行自订，因行而异 | 2015年起新贷款已停用 |
| BR（基本利率） | 各银行自身的资金成本；2015年1月起适用于新贷款 | 现行使用中 — 取代BLR |
| SBR（统一基准利率） | 由国家银行制定，与隔夜政策利率（OPR）挂钩；所有银行统一适用 | 自2022年8月起生效 — 多数浮动利率贷款现以此为基准 |
您的贷款利率 = SBR + 息差（例如SBR + 1.0%）。当国家银行调升或调降OPR时，SBR会同步调整相同幅度，您的供款也会随之变动。OPR由国家银行货币政策委员会一般每年检讨约6次。
| 费用 | 一般金额 |
|---|---|
| 贷款合约印花税 | 贷款额的0.5% |
| MOT印花税 | 1–4%阶梯税率（参见印花税指南） |
| 估价费 | RM400–RM1,200，视产业价值而定 |
| 律师费（贷款文件） | 首RM50万约0.5%，其后递减 |
| 房贷保险（MRTA/MLTA） | 金额不固定 — 参见MRTA vs MLTA指南 →（暂无中文版） |
贷款获批、拿到钥匙后，请妥善编列装修预算。我们的装修贷款指南 →（暂无中文版）说明如何为翻新工程融资，而提升产业价值装修指南 →（暂无中文版）则列出哪些升级项目回报最佳。在WhatsApp联系ClickBina，获取免费装修报价 →
关于贷款期间的保障保险，可比较MRTA vs MLTA指南 →（暂无中文版）中的选项，并透过我们的房屋保险指南 →（暂无中文版），确保产业从空置移交当天起就有充分保障。
本指南引用马来西亚法规及官方机构资料。请务必向官方来源确认最新税率与规则：
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