产业再融资
马来西亚（2026）

2026年一般性指引——非财务意见。贷款资格、锁定期条款与费用优惠，会因银行与个人情况而异，请咨询您的银行专员或持牌财务规划师。 打算用套现资金装修？咨询ClickBina →

为什么要做再融资

再融资是指用同一家或另一家银行的新贷款，还清您现有的房贷，通常出于以下几个原因：

• 争取更低利率。若您申请贷款后市场利率下跌，或您的信用状况改善，更低的利差能在剩余贷款年限内，省下数万令吉。
• 套现（释放房产净值）。依产业目前的市值，借款超过您目前的未偿还余额——差额以现金方式释出，用于装修、投资或其他需求。
• 延长贷款年限以降低每月还款额，释放现金流。
• 更改贷款类型——从传统定期贷款改为弹性贷款（flexi loan），或从固定利率改为浮动利率（或反过来）。
• 整合债务，把无抵押借款整合成一笔利率更低的有抵押贷款。

隔夜政策利率（OPR）已于2025年7月调降至2.75%，此后一直维持在这个水平。在加息期间以较高利差锁定贷款的借款人，一旦锁定期届满，可能会发现再融资相当划算。现行利率数据请参阅马来西亚国家银行（BNM）。

再融资的费用

再融资并非免费。主要费用如下：

以上为依SRO 2023费率表估算的2026年参考区间。请向您的律师核实。部分银行会以吸收律师费作为再融资客户的促销优惠。

SRO 2023律师费费率表

新贷款合约的律师费，受2023年律师收费令（Solicitors’ Remuneration Order 2023）规范（于2023年7月12日刊宪，2023年7月15日生效），此费率表更新了先前的SRO版本。贷款合约的新费率表如下：

律师费须另加收8%的销售与服务税（SST）。部分银行会推出优惠，为再融资客户吸收部分或全部贷款律师费——请先比较各家银行，并在动作前，向您的律师取得书面费用报价。

请到lom.agc.gov.my或向您的产业律师核实现行SRO费率表。本文列出的是2023年版本——请确认后续没有进一步的修订刊宪。

不同贷款额的总费用

律师费按SRO 2023费率表加8%SST计算。未包含杂项开支与解除房贷押记费用。行动前请向您的律师核实。

锁定期与提前解约罚款

大多数马来西亚房贷都设有锁定期——一般是从提款日起算3–5年——在此期间若您全额赎回或再融资，银行会收取罚款。常见的罚款计算方式：

• 赎回时未偿还贷款余额的2%–5%——这是最常见的计算方式。
• 部分贷款配套，收取固定费用，或按原始贷款额（而非未偿还余额）的固定百分比计算。
• 部分银行还会追回提款时给予的律师费补贴或现金回扣，若您在锁定期内解约。

再融资前，请先致电您现有的银行，索取赎回结算书（redemption statement）。这份文件会列明您的未偿还余额、任何锁定期解约费用，以及赎回总额。请把这笔罚款，纳入您的损益平衡计算——若解约罚款RM12,000，再加上新贷款律师费RM8,000，就代表您必须有相当可观的每月节省，再融资才划算。

这个例子说明了，为什么再融资前一定要先算清楚损益平衡期。降息幅度越大、罚款越小，或贷款额越高，损益平衡期就会越短。

套现再融资与国家银行规定

套现再融资是依产业目前的估价，借款超过未偿还余额——差额以现金方式释出。相较个人贷款，这是以更低利率，取得资金用于装修、投资或债务整合的常见做法。

监管提醒：国家银行已表示将加强对套现再融资的审查；行动前请查阅国家银行最新指引。请务必咨询您的银行与持牌财务顾问，了解您的具体贷款资格与适用的年限规定。

国家银行的贷款成数上限

马来西亚国家银行订有贷款成数（LTV）上限，影响您能以产业借到多少款项：

贷款成数上限，代表您最高能套现的金额，等于（产业市值 × 贷款成数上限）减去您目前的未偿还余额。以一间市值RM600,000、未偿还余额RM200,000的产业为例，若贷款成数上限为90%，最高新贷款额为RM540,000——可套现的金额最高可达RM340,000（须视收入与DSCR而定）。

马来西亚的再融资流程

1. 检查现有贷款。取得赎回结算书，确认锁定期结束日与解约罚款。
2. 比较贷款配套。利用国家银行的CompareHero或各银行网站，比较实际贷款利率（ELR）、锁定期、律师费吸收方案与弹性功能。
3. 取得原则性批准／献议函（Letter of Offer）。提交收入文件、近期薪资单、公积金对账单、CCRIS信用报告，以及现有贷款结算单。
4. 委托估价。银行会指派一名（BOVAEP注册）小组估价师，估价费一般约为RM500–RM3,000，视产业价值而定。
5. 委任律师。聘请产业律师，处理新贷款合约与解除现有房贷押记事宜。
6. 提款与赎回。提款当天，新贷款拨款会用来赎回现有银行的贷款；套现的差额则释放给您。
7. 完成解除押记。您的律师会在土地局办理解除现有押记，并完成新押记的登记手续。

从申请到提款的整个流程，一般约需4–10周，实际时间视估价完成速度、银行处理时间与土地局办理效率而定。

什么时候该做、不该做再融资

用下表评估再融资是否划算：

再融资 vs 装修贷款 vs 个人贷款

若您的主要目的是筹措装修资金，请把再融资与专门的装修贷款方案做比较：

若您打算用套现再融资的资金进行大型装修，请等提款确认后，再委托承包商——而不是提前签约，以免在资金到位前就做出承诺。更多细节请参阅我们的《装修贷款指南》 →与《房贷指南》 →。打算装修吗？在WhatsApp上向ClickBina索取报价 →。

资料来源与官方参考

请直接向以下机构核实现行利率与规定：

• 马来西亚国家银行（BNM）——贷款成数指引、OPR公告、宏观审慎措施，以及国家银行金融消费者预警。
• 马来西亚法律——AGC网站——2023年律师收费令（请核实现行条文）；国家土地法典中有关押记与解除押记的程序。
• BOVAEP（估价师、评估师、产业经纪与物业经理局）——注册估价师须依1981年估价师、评估师与产业经纪法令，持有BOVAEP执照。
• 马来西亚律师公会——监管产业律师与SRO费率表。
• 内陆税收局（LHDN）——再融资与部分处置涉及的产业盈利税（RPGT）影响；利息作为出租收入可扣除支出的规定。