私人警示
马来西亚（国家土地法典1965指南）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。警示涉及具有重大后果的土地法律事务。请就您的具体情况，委托持牌马来西亚律师处理。需要装修工程？欢迎WhatsApp联系ClickBina。

什么是私人警示？

在马来西亚土地法中，警示（caveat）是登记在土地注册处地契上的一项条目，作用是向公众发出通知，并对该地契的交易形成法定冻结。当私人警示登记在地契上后，地契注册官（在某些情况下也称为土地行政官）即被禁止登记任何后续交易——例如转让、押记、租赁或再警示——直到该警示获得解决为止。

《国家土地法典》（NLC）规定了三种警示：

• 私人警示（Private Caveat）（NLC第323–329条）——由声称对土地拥有合法或衡平权益的人申请。
• 注册官警示（Registrar’s Caveat）（第319–322条）——由注册官为在特定情况下（例如诉讼待决、调查中）保护土地而登记。
• 留置权人警示（Lienholder’s Caveat）（第330条）——由留置权人（例如未获全额付款的卖方或持有地契文件留置权的承包商）登记，以保障占有性留置权。

本指南聚焦于产业交易中最常见的私人警示。

谁可以申请私人警示（第323条）

根据《1965年国家土地法典》第323(1)条，私人警示可由以下人士自行或经其代理申请：

• 任何声称对土地或土地的未分割份额，拥有产权或任何可注册权益的人；或
• 任何声称有权就该土地设定押记的人。

有权申请私人警示的常见例子包括：

没有可警示权益（即对土地没有真实的合法或衡平权益主张）的人，不能有效申请私人警示。这样做即构成第329条下的不当警示。

什么是可警示的权益？

马来西亚法院一贯认为，可警示权益必须是对土地本身的权益——而不仅仅是可以损害赔偿方式救济的个人合约权利。该权益必须是能够在土地登记制度下被登记或认可的权益。

Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [1995] 1 MLJ 719一案及其后续判例所确立的主要原则是：申请人必须证明：

1. 对该特定土地拥有真实的合法或衡平权益主张；以及
2. 该权益须针对特定的一块土地，可透过地契号码识别。

优先购买权（先购权）、购买期权，以及裸信托下的权益，均曾在不同情况下被马来西亚法院认可为可警示权益，但每一宗案件都取决于其具体事实。请委托律师评估您的具体主张是否足以支持一份有效的警示。

私人警示对地契的效力

私人警示一经登记，注册官即依据NLC第322(2)条（经第323条适用于私人警示）被禁止登记：

• 该土地或其任何未分割份额的转让。
• 对该土地的任何押记（按揭）。
• 任何须登记的租赁或租约。
• 任何地役权或其他影响该土地的可注册交易。

警示不会阻止现任注册业主继续实际使用或占用该产业。它只在土地注册层面发挥作用——在警示解决之前，任何新的注册权益都无法被创设。

在产业买卖中的实际效果：一旦买家签署SPA并申请私人警示，只要警示仍然有效，卖方就无法将产业转售给第三方，也无法为其设定新的押记。这正是经验丰富的产业律师，会在SPA签署后、MOT登记前，立即申请私人警示的原因。

如何申请私人警示

申请私人警示的程序，载于国家土地法典第323条与第324条：

1. 以指定表格（国家土地法典下的19B表格）备妥申请，列明申请人资料、土地详情（地契号码、地段号码），以及所主张的可警示权益性质。
2. 申请须附上主张依据的说明（即该权益的性质——SPA、信托、法院判令等）。
3. 将填妥的表格连同规定费用，呈交土地所在地区的土地局（Pejabat Tanah）。
4. 注册官将警示登记在册。申请人将收到登记通知，注册业主也会获得通知。

实务上，通常由律师代表客户办理申请手续。此程序一般在1至3个工作天内完成，惟因各地土地局而异。

申请人撤销警示（第325条）

根据第325条，警示申请人（即提出警示的人）可随时自愿撤销该私人警示。这是最简单的移除方式——申请人只需在土地局提交撤销申请（19E表格），注册官即会取消该项登记。

常见的自愿撤销情况包括：

• 相关交易已完成（例如产业已成功转让给买家——警示随转让而失效）。
• 纠纷已获解决，申请人的主张已获处理。
• 申请人承认该主张并不成立（以避免第329条的赔偿责任）。

移除警示：注册官（第326条）与法院（第327条）

注册官移除——国家土地法典第326条

根据第326条，注册业主或任何具有已登记权益的人，可向注册官申请移除私人警示。程序如下：

1. 申请人向土地局提交移除警示的申请通知。
2. 注册官向申请人（警示人）发出通知，给予一个月的期限，让其申请法院命令以维持警示。
3. 若警示人在一个月期限内未能取得法院命令，注册官将移除警示。
4. 若警示人取得法院命令或禁制令，警示将维持至法院程序结束为止。

法院移除——国家土地法典第327条

根据第327条，任何受该警示影响的人（包括注册业主或后续SPA下的买家），均可向高等法院申请移除私人警示的命令。法院将评估警示人是否拥有有效的可警示权益。若法院认定该权益不足，或权宜之计倾向移除，将下令注册官取消该项登记。

在紧急情况下（例如即将进行的交易因恶意申请的警示而受阻），法院申请途径速度较快，但涉及律师费与法院申请费用。

警示的失效（第328条）

根据第328条，私人警示在下列情况下将自动失效（无需另行申请移除）：

• 警示中所载明的期限届满（若申请的是有期限的警示）。
• 有利于申请人的交易已完成——若申请人成功取得其所主张权益的登记（例如转让已登记给买家），该警示即已完成任务而失效。
• 该警示所保护的特定交易已完成或已终止。

注：与部分其他司法管辖区不同，大多数情况下，私人警示不会在固定期限后自动失效，除非被撤销、移除，或依第328条发生失效事件。申请人必须主动管理该警示。

不当警示与赔偿（第329条）

申请人若在没有合理理由——即没有真实的可警示权益，或出于不当目的——申请或维持一项私人警示，须依国家土地法典第329条承担责任：

• 注册业主或任何因该不当警示而受到不利影响的人，均可就该警示造成的损失或损害提出赔偿要求。
• 赔偿申索须向高等法院提出。举证损失的责任在受警示影响一方，而证明警示合理性的责任则在申请人。
• 为骚扰卖方、阻挠合法交易，或没有任何真实权益而申请的警示，均属不当警示。

第329条也限制重复申请：若某项私人警示的申请已被法院驳回，申请人未经法院许可，不得就同一主张再度申请警示。

私人警示在产业交易中的实际用途

• 买家在SPA期间的保障：在SPA签署后、但转让（MOT）登记前——新发展项目可能需要数月甚至数年——买家的律师会申请私人警示，确保卖方不能将产业二次出售或押记给他人。
• 遗产／继承纠纷：若受益人认为遗产土地正被不当处理，可在遗产事务解决前对该土地申请警示。
• 家庭／离婚纠纷：对婚姻产业拥有衡平权益主张的配偶，可申请警示以防止在诉讼期间产业被处置。
• 法院判决执行：判决债权人可对判决债务人的产业申请警示，以防止在判决执行前被处置。
• 并非产权转移的替代方案：警示并不赋予所有权，它只是冻结交易。要完善相关权益，仍须同步进行相应的法律程序。

另参见：马来西亚买房指南 →、联名产业拥有权指南 →与马来西亚产业继承指南 →。

资料来源与官方参考

• 《1965年国家土地法典》（第56号法令／2020年修订版第828号法令）第319–330条——警示相关规定：lom.agc.gov.my
• 土地及矿务总局（JKPTG）：jkptg.gov.my
• 土地局表格（19B表格——申请登记私人警示；19E表格——撤销申请）——可于各州土地局及JKPTG官网索取。
• 重要判例：Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [1995] 1 MLJ 719（可警示权益）；Eng Mee Yong v Letchumanan [1980] AC 331 (PC)（移除警示的权宜之计测试）。
• 马来西亚律师公会——查找持牌律师：malaysianbar.org.my
• 马来西亚高等法院（电子法庭）——警示移除的法院申请：ecourt.kehakiman.gov.my