产业继承
马来西亚

2026年一般性指引——并非法律意见。地契、费用与遗产事项视个人情况与所在州属而定；请咨询律师。有产业要装修？向我们咨询 →

产业通常是遗产中最大的一项资产，将其转让给继承人须遵循法律程序，而具体流程因是否有遗嘱、以及死者的宗教信仰而异。若缺乏规划，一项继承可能因多年的法律程序与家庭纠纷而延宕。一份简单的规划——一份遗嘱、明确的受益人，以及整理妥当的地契文件——可以把原本需要数年的流程，缩短为只需数月。本指南说明相关法律途径，以及如何预先准备。

有遗嘱：申请遗嘱认证书

若死者留有有效遗嘱，指定的执行人须向高等法院申请遗嘱认证书，取得授权后依遗嘱内容分配遗产（包括产业）。遗嘱必须经妥善签立（由立遗嘱人在两名见证人面前签署，且见证人均不得为受益人）才具效力。一份清楚、由专业撰写的遗嘱，是最顺畅、最快速的途径。执行人随后可与土地局办理手续，将产业转让给遗嘱指定的受益人，或依遗嘱指示出售。

没有遗嘱（无遗嘱继承）

若无遗嘱，任何受益人或利害关系人可申请成为管理人，并向高等法院取得遗产管理书。对于非穆斯林，遗产随后依《1958年分配法令》中订定的固定份额分配：配偶、子女与父母各获得规定的比例。这个程序比遗嘱认证慢，因为法院必须查明家庭关系，管理人通常还须提供担保人（guarantor）。管理程序可能需时一至数年，视复杂程度与法院排期而定。

遗嘱认证书 vs 遗产管理书

小额遗产

若遗产含有不动产，且总值在小额遗产门槛之内（目前为最高RM500万），可透过遗产分配单位（Unit Pembahagian Pusaka，JKPTG／阿玛纳拉雅）处理——这是一条比高等法院更简单、更便宜、更快速的行政途径。申请依遗产构成，向阿玛纳拉雅或相关土地注册官提出。小额遗产程序不需要向法院提出诉讼，即使没有律师代表，一般家庭也能自行办理。对于较大型或较复杂的遗产，或存有争议时，则适合走高等法院途径。

穆斯林的法拉依

对于穆斯林遗产，产业分配一般依法拉依（伊斯兰继承法，为每一类继承人订定固定份额）进行，并透过沙里亚法庭管理，由该法庭核发Sijil Faraid确认每位继承人的比例份额。对于小额穆斯林遗产，同样适用小额遗产程序。穆斯林也可运用瓦西亚特（遗嘱，最多可将遗产的三分之一留给非法拉依继承人）与希巴（生前赠与，不纳入遗产范围，可避开法拉依程序）作为遗产规划工具。

转让产业地契

一旦取得相关的授予书或命令（遗嘱认证书、遗产管理书，或分配令），产业即透过在土地局办理遗产代表人转移或归属（Assent）的方式转让给受益人——若产业将被出售，则透过正式的买卖与转让办理。唯有在土地局完成登记后，受益人才拥有完整的法定地契，才能出售或抵押该产业。在此步骤之前，受益人只拥有实益权益，而非登记在册的法定地契。

共同拥有权与生存者取得权

以共同租赁（joint tenancy）持有的产业，会依生存者取得权自动转移给在世的共有人，不经过遗产程序——它不构成遗产的一部分，也不能透过遗嘱处分。以分权共有（tenants-in-common）方式持有（各共有人拥有明确份额）的产业，则视为遗产的一部分，依遗嘱或《分配法令》分配。这两种共同拥有方式的选择，对继承有重大影响，以联名方式购买产业的买方，应就此与律师详加讨论。参见共同拥有权指南 →。

为什么要提前规划

• 立一份遗嘱——这能让遗嘱认证程序远比无遗嘱继承快速，也能确保您的产业依您的意愿分配。
• 穆斯林可考虑希巴——在生前完成的赠与，能让产业在法拉依程序之外转移。
• 对于复杂或高价值的遗产，尤其涉及未成年子女时，可考虑设立信托。
• 将地契文件、贷款结单与产权记录整理妥当，并让家人容易取得。
• 在重大人生事件发生时（结婚、生子、增添产业），检视并更新您的遗嘱。

逐步流程：管理产业遗产

继承了产业？

地契转让完成后，许多继承人会为了自住、出租或出售而进行装修。继承来的房屋通常较为老旧，可能需要重新配线、防水与全面的室内更新。我们在巴生谷协助翻新继承与老旧房屋。参见装修费用 →，或与我们联系。

资料来源与官方参考

本指南援引马来西亚立法与官方机构。请务必向官方来源确认最新费率与规则：

• 马来西亚法律（总检察署AGC官方网站）——《1958年分配法令》与《1959年遗嘱认证与遗产管理法令》——阅读官方原文。
• JKPTG（土地与矿务局）——地契、地税与遗产分配。