2026年一般性指引——并非法律意见。地契、费用与遗产事项视个人情况与所在州属而定；请咨询律师。有产业要装修？向我们咨询 →
产业通常是遗产中最大的一项资产，将其转让给继承人须遵循法律程序，而具体流程因是否有遗嘱、以及死者的宗教信仰而异。若缺乏规划，一项继承可能因多年的法律程序与家庭纠纷而延宕。一份简单的规划——一份遗嘱、明确的受益人，以及整理妥当的地契文件——可以把原本需要数年的流程，缩短为只需数月。本指南说明相关法律途径，以及如何预先准备。
若死者留有有效遗嘱，指定的执行人须向高等法院申请遗嘱认证书，取得授权后依遗嘱内容分配遗产（包括产业）。遗嘱必须经妥善签立（由立遗嘱人在两名见证人面前签署，且见证人均不得为受益人）才具效力。一份清楚、由专业撰写的遗嘱，是最顺畅、最快速的途径。执行人随后可与土地局办理手续，将产业转让给遗嘱指定的受益人，或依遗嘱指示出售。
若无遗嘱，任何受益人或利害关系人可申请成为管理人，并向高等法院取得遗产管理书。对于非穆斯林，遗产随后依《1958年分配法令》中订定的固定份额分配：配偶、子女与父母各获得规定的比例。这个程序比遗嘱认证慢，因为法院必须查明家庭关系，管理人通常还须提供担保人（guarantor）。管理程序可能需时一至数年，视复杂程度与法院排期而定。
| 遗嘱认证书 | 遗产管理书 | |
|---|---|---|
| 何时使用 | 死者留有有效遗嘱 | 无遗嘱（无遗嘱继承） |
| 申请人 | 遗嘱中指定的执行人 | 任何受益人或利害关系人 |
| 分配规则 | 依遗嘱内容 | 《1958年分配法令》（非穆斯林） |
| 是否需要担保人？ | 一般不需要 | 通常需要 |
| 速度 | 通常较快 | 较慢；步骤较多 |
| 法院 | 高等法院（遗嘱认证庭） | 高等法院（遗嘱认证庭） |
本指南涵盖法律层面——若您同时需要维修、防水或装修方面的承包商，欢迎垂询，无需任何承诺。
💬 在WhatsApp咨询ClickBina若遗产含有不动产，且总值在小额遗产门槛之内（目前为最高RM500万），可透过遗产分配单位（Unit Pembahagian Pusaka，JKPTG／阿玛纳拉雅）处理——这是一条比高等法院更简单、更便宜、更快速的行政途径。申请依遗产构成，向阿玛纳拉雅或相关土地注册官提出。小额遗产程序不需要向法院提出诉讼，即使没有律师代表，一般家庭也能自行办理。对于较大型或较复杂的遗产，或存有争议时，则适合走高等法院途径。
对于穆斯林遗产，产业分配一般依法拉依（伊斯兰继承法，为每一类继承人订定固定份额）进行，并透过沙里亚法庭管理，由该法庭核发Sijil Faraid确认每位继承人的比例份额。对于小额穆斯林遗产，同样适用小额遗产程序。穆斯林也可运用瓦西亚特（遗嘱，最多可将遗产的三分之一留给非法拉依继承人）与希巴（生前赠与，不纳入遗产范围，可避开法拉依程序）作为遗产规划工具。
一旦取得相关的授予书或命令（遗嘱认证书、遗产管理书，或分配令），产业即透过在土地局办理遗产代表人转移或归属（Assent）的方式转让给受益人——若产业将被出售，则透过正式的买卖与转让办理。唯有在土地局完成登记后，受益人才拥有完整的法定地契，才能出售或抵押该产业。在此步骤之前，受益人只拥有实益权益，而非登记在册的法定地契。
许多人以为，以联名方式购买的产业，会在一方去世后自动转移给在世的共有人。对于《国家土地法典》地契下的一般联名买家——夫妻、父母与子女、兄弟姐妹或朋友——法律并非如此。根据《国家土地法典》第342条，登记在两人或以上名下的土地，由共有人以不分割股权持有；第343(1)(c)条规定，共有人去世时，其股权不会转移给其他共有人，而是归属其遗产代表人。因此，去世者的股权属于其遗产的一部分：依遗嘱（透过遗嘱认证书）转移；若无遗嘱，非穆斯林依《1958年分配法令》分配，穆斯林则依法拉依分配。
实务上，是遗嘱执行人或遗产管理人——而非在世的共有人——取得相关授予书（或小额遗产分配令），先登记为去世者股权的遗产代表人，再将股权转让给受益人。在世的共有人只有在遗嘱中被指定，或依法属于继承人时，才会取得该股权。由于每位共有人的股权属于其本人，每位共有人都可以透过遗嘱处分自己的股权——而遗嘱是决定由谁取得该股权的唯一方式。
只有在少数特定情况下，才适用生存者取得权：以受托人或遗产代表人身份登记的土地（《国家土地法典》第345(1)条与第347(3)条——仅限法定产权的生存者取得），以及遗留下来的槟城与马六甲临时地契。就槟城而言，据报道，槟城土地局于2023年5月5日发出的通令，现要求在注销去世业主的姓名前须先取得法院命令，即使是这类地契亦然。英式法律中的“联权共有（joint tenancy）”，并不是一般联名买家可选择的登记方式。其余情况，均依上述遗产程序处理。参见共同拥有权指南 →。
| 步骤 | 发生什么事 | 由谁执行 |
|---|---|---|
| 1. 取得死亡证明书 | 向国民登记局（JPN）登记死亡 | 家属 |
| 2. 确认遗产范围 | 收集地契文件、银行结单、贷款资料 | 执行人／管理人 |
| 3. 申请授予书 | 申请遗嘱认证书、遗产管理书，或小额遗产申请 | 律师或本人（小额遗产可自行办理） |
| 4. 清偿债务 | 清偿房贷、支付未清账单 | 执行人／管理人 |
| 5. 转让地契 | 在土地局办理转移登记 | 律师 |
| 6. 分配遗产 | 依遗嘱或相关法令转让或出售产业 | 执行人／管理人 |
地契转让完成后，许多继承人会为了自住、出租或出售而进行装修。继承来的房屋通常较为老旧，可能需要重新配线、防水与全面的室内更新。我们在巴生谷协助翻新继承与老旧房屋。参见装修费用 →，或与我们联系。
本指南援引马来西亚立法与官方机构。请务必向官方来源确认最新费率与规则：
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