房东与租客权利
马来西亚（2026）

2026年一般性指引 — 并非法律建议。租赁与产权事务须视您的合约与具体情况而定，请咨询律师。正在准备出租单位？欢迎向我们咨询 →

由于马来西亚目前没有生效的住宅租赁法令，租赁协议是最重要的文件——它界定了绝大多数的权利与义务。协议未涵盖之处，则由普通法与《合约法令》1950来补充。一份清楚且已盖印花税的协议，能保障双方权益。由于没有专门法令，法庭在处理租赁纠纷时须套用一般合约原则，这也使得协议的用字措辞格外重要。协议应包含哪些内容，请参阅我们的租赁协议指南 →。

房东的权利

• 依照租约按时全额收取租金。
• 就欠租、未缴水电费，或超出正常损耗的损坏，从押金中扣除相应金额。
• 就违反租约的情况（例如欠租、未经同意转租）采取法律行动。
• 在租期届满，或依正当程序发出通知并合法终止租约后，收回物业。
• 透过法庭援引《扣押法令》1951，扣押租客的财物以追讨一定期限内的欠租。
• 依照协议规定，在合理通知后检查物业。

租客的权利

• 安宁使用物业，不受房东的非法干扰。
• 租期结束时，取回押金，扣除合理且有据可查的扣款。
• 依照入住时的清单与状况报告，获得约定状态的物业。
• 依照协议条款，在房东进入前获得合理的事先通知。
• 受保护免于非法驱逐——房东私自驱逐属于违法行为。
• 只要履行相关义务，便可在租期内持续占用物业。

房东不能合法做的事

• 更换门锁或以物理方式断锁，逼迫租客搬走。
• 断水或断电，以此向租客施压，逼其搬离或缴费。
• 未取得法庭根据《扣押法令》发出的命令，擅自扣押租客的财物。
• 未经合理通知或租客同意擅自进入单位（真正的紧急状况除外）。
• 骚扰或威胁租客，逼迫其在租期届满前搬离。

即使租客欠租，这些“自行采取行动”的做法仍属违法——房东必须循正当法律途径处理。若房东私自采取行动，可能面临租客就非法驱逐提出反诉，并须承担相应的损害赔偿。

合法驱逐的方式

若要驱逐拖欠租金或逾期不搬的租客，房东必须依循正当程序：先依照协议（及／或《合约法令》1950）发出书面通知，若租客仍拒绝搬离，则须取得法庭发出的收回物业令（依据《特定救济法令》1950或相关法令）。《扣押法令》1951则提供了透过法庭命令扣押财物以追讨欠租的机制。这个方式虽然比直接断锁来得慢，但合法途径能避免反诉，并让房东取得可由执达员执行的法庭命令。

谁负责支付维修费用？

这取决于协议内容，但依照惯例与普通法，一般由房东负责结构性与重大维修，以及固定装置（电路、水管、热水器、屋顶）的保养，而租客则负责日常小维护、消耗品，以及超出正常使用范围所造成的损坏。建议在协议中明确列明——例如，说明热水器若因老化损坏由房东负责更换，而灯泡与保险丝则由租客自行更换。有关租客更替期间的维修与翻新，请参阅出租翻新指南 →。

押金纠纷

这是房东与租客之间最常见的纠纷。房东可就欠租／欠水电费，以及超出正常损耗的损坏进行扣款，但不得因物业的正常老化而扣款。入住与退租时附有照片的清单与状况报告，是保障双方权益的最佳方式——它能消除损坏究竟是租前已存在，还是租客造成的争议。有关可扣款项目与退还押金的时间，详见押金规定指南 →。

权利一览：房东 vs 租客

《扣押法令》1951：追讨欠租

当租客拖欠租金时，《扣押法令》1951允许房东向法庭申请扣押令，授权扣押并出售租客的财物，金额以欠租额为上限。这是一个由法庭监督的程序；房东不能单方面扣押财物。该法令限定了可追讨的欠租期限，并订明了相关程序要求。这是与一般民事欠租索偿并行可用的法律工具之一。

给双方的建议

• 房东：使用详尽且已盖印花税的协议，附上照片编制清单，切勿采取断锁或断水断电的手段——合法途径虽然较慢，却是唯一安全的做法。
• 租客：入住时详细记录单位状况，按时以银行转账方式付款，并保留所有付款收据。
• 双方：保留所有书面沟通与付款记录——电邮或通讯软件的讯息能留下带有时间戳的记录。

出租前的准备工作

一个呈现良好、保养得宜的单位，能吸引素质更好的租客、争取更高的租金，并减少维修纠纷。有关耐用且适合出租的建材规格，请参阅我们的出租翻新指南 →；租约结束或租客更替时的清洁费用，则请参阅深层清洁指南 →。

资料来源与官方参考

本指南引用了马来西亚的相关法令。请务必向官方来源核实最新规定：

• 马来西亚法律（总检察署官网） — 《合约法令》1950与《扣押法令》1951 — 阅读官方原文。