租房保证金规则
马来西亚（2026年）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。如遇具体纠纷，请咨询律师或消费人索偿仲裁庭。WhatsApp联络ClickBina。

法律架构：为何没有法定保证金规则

与英格兰及威尔士（设有租赁保证金计划）或澳洲多个州份不同，马来西亚并没有《住宅租赁法令》。《住宅租赁法令》草案已研议辩论数十年，但截至2026年仍未立法通过。因此，马来西亚的租赁关系完全由以下几项规范：

• 租赁协议（属于《1950年合约法令》下的合约）——只要条款不违反一般合约法，双方可自由约定任何条款，包括保证金金额、扣除权利与退还期限。
• 普通法的合约、违约与损害赔偿原则——在双方无法私下解决纠纷时，由法院适用。
• 《1951年扣押法令》（第255号法令）——赋予房东就欠租向租客财物申请扣押令的权利，但并不规范保证金事宜。
• 《1950年具体济助法令》——与合约权利的强制执行相关。

实务上，这意味着您租赁协议中的保证金条款，正是规范双方关系的唯一准则。若协议对扣除条款未作规定或含糊不清，纠纷就会依当时情况下何谓“合理”来裁定。

马来西亚标准保证金金额

并没有法定的上限或下限。以下反映的是巴生谷住宅租赁市场长期以来的惯例做法：

也存在一些变化：较短的固定租期，有时接受1个月保证金；商用租赁则常要求2至3个月。若是纯租房间，1个月保证金也很常见。请务必把金额、用途与退还条件明确写入租赁协议。

押金比较：带家具单位对比无家具单位

押金结构本身不会因为带不带家具而改变——标准的2＋半＋1组合两者通用。但带家具的单位，损坏索赔的风险较高，也更需要附上详细的物品清单。

带家具的单位，务必在入住时附上详细、经签署并附照片的物品清单。若没有交接当时状况的证据，扣除索赔将难以成立。参见我们（英文版）带家具对比无家具出租指南 →。

房东可从保证金中合法扣除的项目

扣除必须公平、合理并有证据支持。房东一般可就以下项目扣除：

• 超出合理磨损范围的实质损坏——损坏的固定装置、破裂的瓷砖、受损的门，或物品清单上遗失的物品。
• 未付租金——若租客离开时仍欠租，保证金可用来抵扣。
• 清洁费用——若单位归还时脏污程度超出合理预期。可以专业清洁RM300–RM800作为基准；只有在状况超出正常预期时才应扣除。
• 物品清单上受损或遗失物品的更换费用——以合理市价计算，而非全新更换的价格。
• 水电押金阶段未结清的水电费——尚未缴清的水、电或其他公用事业账单。

房东不可就正常磨损、或非因租客损坏所引起的翻新、重新油漆或升级工程扣除费用。

正常磨损与损坏的差别是什么？

这项区分，比任何其他问题都更容易引发保证金纠纷。基本原则是：正常使用下随时间产生的一般老化，属于房东的责任；因粗心或不当使用造成的损坏，则属于租客的责任。

租期长短也是重要因素：以3年租期而言，房东通常不会仅因墙面单纯老化就扣除重新油漆费用；但若是1年租期，墙面出现污渍或痕迹，扣除部分油漆费用则属合理。

保证金退还时间与流程

租赁协议应明确列明退还期限。巴生谷常见的业界惯例为：

• 交还空置管有权（钥匙归还且水电结清）后14–30天，退还保证金。
• 7–14天，在最终水电账单确认结清后，退还水电押金。

若协议未作规定，房东应在“合理时间内”依一般合约法退还押金。若无正当扣除理由却无理拖延退还，租客可就违约提出诉求。消费人索偿仲裁庭（TCC）可受理最高RM50,000的索偿案件，若押金被不当扣留，是一条具成本效益的申诉途径。

水电押金的运作方式

水电押金（通常为半个月租金）是一笔独立款项，用来抵扣租期结束时未清的电费（TNB）、水费（SYABAS／air）或其他公用事业欠款。退租时：

• 租客提供最终水电表读数与最终账单的付款证明。
• 若账单已全数结清，全额退还水电押金。
• 若有未结清余额（例如最终账单尚未发出），房东可保留押金，待余额确认后再退还余款。

房东应确保租赁协议明确列明水电户口登记在房东名下或租客名下，以及入住与退租时由谁负责办理过户。

房东与租客如何保护保证金

对双方而言，最好的保障就是完善记录的租赁关系，加上入住与退租检查。最佳做法包括：

• 书面租赁协议（须向内陆税收局盖印花税——适用《1949年印花税法令》），明确列明保证金金额、扣除权利与退还期限。参见我们（英文版）租赁协议范本 →。
• 经签署的物品清单，列出每一件家具、家电与固定装置的状况。
• 标注日期的照片与／或影片，记录入住时每个房间的状况，并与租客确认无误。
• 联合退租检查，与租客一同进行，并在归还钥匙前签署退租确认表。
• 为押金资金设独立银行账户或清楚的记账方式——法律上非强制要求，但能避免资金混淆引发的纠纷。

保证金纠纷与法律救济

若房东无理扣留押金，或租客对扣除有异议：

• 先直接协商——大多数纠纷在双方看到有据可查的证据后就能解决。
• 消费人索偿仲裁庭（TCC）——受理最高RM50,000的房东与租客金钱纠纷。申请费为RM10–RM50，无需律师。裁决具有如法庭命令般的强制力。
• 推事庭——适用于超过RM50,000或TCC无法受理的案件。
• 民事诉讼——适用于金额更大或涉及违约的复杂纠纷。

对于金额介于RM500至RM50,000之间的押金纠纷，消费人索偿仲裁庭通常是最方便、最具成本效益的途径。

房东保证金检查清单

• ☑ 租赁协议已签署、已盖印花税（内陆税收局LHDN），双方各持一份
• ☑ 押金金额、用途与退还时间已在协议中明确列明
• ☑ 已附上经签署、注明日期的物品清单
• ☑ 已拍摄入住照片／影片并获租客确认
• ☑ 已确认入住时的水电户口过户（TNB、水费）
• ☑ 已与租客一同进行退租检查
• ☑ 在扣留任何款项前，已提供书面扣除明细
• ☑ 已在约定或合理期限内退还押金（或余款）

出租前准备单位

单位状况良好，能在租期结束时减少押金纠纷，因为交接基准状况高且有清楚记录。在空置期结束、重新出租前，可考虑专业重新油漆（把墙面恢复为中性色）、为所有冷气机做保养，并更换任何磨损的固定装置。ClickBina在巴生谷各地提供完整的出租前准备服务——WhatsApp联络我们获取报价 →。

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