房东不退还押金
马来西亚：您的法律选择

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。如有具体纠纷，请咨询持牌马来西亚律师。向ClickBina提问 →

法律框架：没有《住宅租赁法令》，也没有押金保护计划

每位追讨押金纠纷的马来西亚租客，都必须先了解以下两项事实：

1. 马来西亚截至2026年并无生效的《住宅租赁法令》（RTA）。没有单一成文法能自动保护租客，或规范押金的持有、扣除或退还方式。您的权利来自您的租赁协议（《1950年合约法令》下的合约）与普通法。
2. 马来西亚并无法定押金保护计划。不同于英国（房东须在30天内将押金存入政府核准的计划），马来西亚房东自行持有押金。没有政府托管、没有逾期退还的自动罚则，也没有计划管理机构进行裁决。您唯一的救济途径是仲裁庭或法院系统。

这使得迁入与迁出时妥善的记录变得至关重要——您的证据，正是押金纠纷胜负的关键。

押金何时必须退还？

退还时间由租赁协议规范。巴生谷的常见做法是：

• 在交还空置单位（钥匙归还且水电费结清）后14至30天，为典型的合约期限。
• 若协议未就时间作出规定，须依一般合约法在合理时间内退还押金。
• 超出约定期限的无理拖延，使租客有权依《1950年合约法令》提出违约索偿。

房东可在此期间暂扣押金（或部分押金）以评估损坏并取得维修报价——但须提供逐项扣除说明，而非无故整笔扣留。

扣除项目：允许与不允许

房东只能就以下项目合法扣除保证金：

• 超出正常损耗的物业或装置损坏。
• 未付租金。
• 不合理的清洁费用（单位以不合理的脏乱状态归还）。
• 更换或维修交楼时清单列明、于退租时损坏或遗失的物品。
• 未由水电押金涵盖的未清水电费。

允许与不允许扣除对照表

第1步：记录您的立场

在发出催告信之前，先收集您的证据：

• 迁入与迁出时附日期的照片，显示每个房间、墙壁、装置与电器的状况。WhatsApp的时间戳可作为日期证据。
• 已签署的物品清单（理想上在迁入与迁出时均由双方共同签署）。
• 已盖印花税的租赁协议副本，显示押金金额、退还期限与扣除条款。
• 与房东就押金往来的任何书面通讯（WhatsApp、电邮）。
• 您在退租时自行进行的任何维修或清洁的收据。

第2步：发出正式催告信

发出书面催告（电邮或挂号信），给予房东一个明确的期限——通常为14天——要求全额退还押金，或提供逐项扣除说明。您的信函应：

• 说明租赁物业地址、租期与已付押金金额。
• 说明钥匙归还与水电结清的日期（退还期限的起算点）。
• 引用租赁协议中关于押金退还期限的条款。
• 说明若未在期限内退还，将向消费人索偿仲裁庭正式提出申索。

保留所有已发送内容的副本。WhatsApp讯息可作为证据——请截图并保留聊天记录。一封正式催告信，往往足以在无需提出申索的情况下解决纠纷。

第3步：向消费人索偿仲裁庭（TCC）申索

消费人索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia，TTPM）是马来西亚租赁押金纠纷的主要低成本申诉途径。它依据《1999年消费人保护法令》（第599号法令）运作。

• 管辖权：因消费合约（住宅租赁协议符合资格）产生、上限RM50,000的金钱纠纷。
• 申请费：RM10,000以下的申索为RM5，随申索金额上升，上限为RM50,000。
• 无需律师：双方均自行出庭；仲裁庭聆讯由主审官主持。
• 时间：聆讯通常在申请后60天内排期。
• 结果：裁决具约束力；不遵守裁决可作为法庭命令强制执行。

可在物业最近的TTPM办事处，或透过kpdnhep.gov.my提出申索。请携带所有文件：租赁协议、押金收据、照片、催告信，以及房东的任何回复。

各纠纷解决途径对照

第4步：推事庭小额索偿（RM5,000以下）

若争议金额低于RM5,000且您倾向法院途径，依据1987年小额索偿规则的推事庭小额索偿程序，允许您无需律师提出申索。此程序设计上便于个人自行代表出庭。申请费不高（视申索金额约为RM50至RM80）。

推事庭一般对上限RM100,000的申索具管辖权，而小额索偿途径专门用于个人提出的RM5,000以下申索。对此金额范围的押金纠纷而言，消费人索偿仲裁庭通常更快、更便宜——但法院途径仍然可用。

第5步：金额较大或较复杂的纠纷——地庭或高庭

对于超出RM50,000（超出TTC管辖权）的纠纷，或涉及欺诈、失实陈述或重大法律复杂性的案件，应向地庭（上限RM100万）或高庭提出诉讼。此层级强烈建议聘请律师代理。对于绝大多数住宅押金纠纷——通常为2至3个月租金——TTPM才是合适且最有效率的途径。

如何从一开始就预防押金纠纷

最可靠的保障，是在每个阶段留存记录：

• 迁入时的已签署物品清单：逐房间附照片的清单，由房东与租客共同签署，是日后若发生纠纷时最有力的证据。
• 已盖印花税的租赁协议，明确列明押金退还条款、期限（例如14天）与扣除规则。未盖印花税的协议可能不被采纳为证据。
• 联合退租检查：在租期结束时共同巡视单位，并以书面方式（WhatsApp亦可）就任何应收费项目达成一致意见。
• 归还钥匙前结清所有水电费：在检查时携带零结欠账单或截图。
• 使用来自我们的免费范本 →的租赁协议范本，其中包含清楚的押金与扣除条款。

关于可扣除与不可扣除项目的更广泛规则，参见我们押金规则指南 →。关于您作为租客的完整权利，参见马来西亚租客权利 →。

资料来源与官方参考

• 《1999年消费人保护法令》（第599号法令）——设立消费人索偿仲裁庭（TTPM）并规定其对消费合约纠纷、上限RM50,000的管辖权。kpdnhep.gov.my。
• 《1950年合约法令》（第136号法令）——租赁协议属合约；违约使受损一方有权索取损害赔偿。agc.gov.my。
• 1987年小额索偿规则——推事庭就RM5,000以下无需法律代理申索的程序。
• 《1951年扣押法令》（第255号法令）——规范房东追讨欠租的权利；不规范押金退还。马来西亚法律，总检察署。
• 《1949年印花税法令》（第378号法令）——已盖印花税的协议可作为证据；未盖印花税的协议可能不被采纳。hasil.gov.my。
• 马来西亚律师公会——房东与租客纠纷指引。malaysianbar.org.my。