马来西亚房间租赁
法律、合约与权益（2026）

本指南仅提供一般法律资讯，并非法律意见。如有具体纠纷，请咨询合格的马来西亚律师，或联系KPKT消费者索偿仲裁庭。需要房间装修报价？WhatsApp联系ClickBina。

马来西亚房间租赁的法律架构

在马来西亚出租房间——无论是把自己家中的一间卧室出租，还是出租投资单位中的主人房——都受以下规范：

• 房东与租客签署的租赁合约。这是主要文件；只要内容不违法，合约中所写的一切都对双方具约束力。
• 《1950年合约法令》（第136号法令）——使马来西亚合约具备可执行性的总体法律。
• 《1951年扣押法令》——赋予房东扣押租客动产以追讨欠租的权利，但住宅租赁须先取得法院命令。
• 《1950年具体济助法令》——规范具体履行合约义务的法律。
• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——若房间位于分层地契物业，管理机构（JMB/MC）的附则与房规将叠加于租赁合约之上适用。

为什么马来西亚没有《住宅租赁法》

马来西亚目前没有专门的《住宅租赁法》。相关法案曾经起草并讨论——最近一次大约在2020至2021年间——但截至2026年，尚未有此类法案完成宪报颁布并生效。这意味着：

• 法定上没有强制规定的最低通知期（完全取决于您的合约怎么写）。
• 法律上没有对保证金金额设定上限。
• 除了民事法庭或消费者索偿仲裁庭之外，没有政府主导的保证金纠纷处理程序。
• 只要条款不违反其他法律（例如不能以合约方式放弃某人的基本权利），双方可以自行约定条件。

实际的意涵是：一份撰写完善的租赁合约，是马来西亚房东与租客双方最重要的保障。参见我们的马来西亚租赁合约完整指南 →以及免费租赁合约范本。

每份房间租赁合约必须具备的内容

一份房间租赁合约（也称为房间租约或房间租赁协议）至少应涵盖：

可以先使用我们的免费租赁合约范本作为起点，再依房间租赁的特殊条款调整。

保证金与预付租金规则

马来西亚对保证金没有法定上限。房间租赁的市场惯例为：

• 保证金：相当于1个月租金。部分房东针对附家具房间收取2个月。
• 预付租金：通常在保证金之外，额外预付0.5至1个月租金。
• 水电保证金：一笔较小的固定金额（RM100–RM300），用于支付最后的水电账单。

保证金退还：合约应载明交还空置单位后多少天内退还保证金。常见做法是14至30天。若无书面合约，房东须依《1950年合约法令》在“合理时间”内退还——但“合理时间”并无明确定义，容易引发争议。房东可扣除有据可查、超出正常磨损范围的损坏费用。若房东无理由扣留保证金，租客可向消费者索偿仲裁庭申诉，受理金额上限为RM50,000。

完整指南参见：马来西亚保证金规则 →。

房规：房东能与不能强制执行的事项

附加或纳入租赁合约的书面房规，作为合约条款具有可执行性。常见且可执行的房规包括：

• 安静时段（例如晚上11点至早上7点）
• 未经事先通知不得留宿访客
• 单位内禁止吸烟
• 垃圾处理排程
• 禁养宠物（或允许特定宠物）
• 若共用厨房则房内禁止煮食

即使合约中写明，房东在法律上仍不能做的事：

• 未给予合理通知（非紧急情况至少24小时）就进入房间
• 切断水电以逼迫租客搬离——这属于非法的自力驱逐
• 未经法院命令更换门锁或移走租客物品
• 违反联邦宪法原则，基于种族、宗教或性别进行歧视

马来西亚房间租赁类型

2026年巴生谷房间租金行情

以下为2026年巴生谷市场情况的参考区间。租金会因地点、装修程度与建筑物年龄而异：

想提高租金收益并降低空置率，请参阅我们的订定合理租金指南 →与附家具vs无家具出租 → →。

租客筛选清单

房间出租的租客更替风险高于整套单位出租。基本筛选流程：

• NRIC或护照副本（必要）
• 工作证明或学生在学证明信
• 前房东推荐（请致电确认，而不只是收集姓名）
• 受雇租客最近1至2个月的银行月结单或薪资单
• 面对面或视讯面谈——评估沟通方式与期望
• 一开始就明确说明：不得转租房间，最高居住人数为一人

完整指南参见租客筛选指南 →。

房东义务与可居住标准

即使没有《住宅租赁法》，马来西亚法院仍认可房东负有提供适合居住之住所的隐含义务。最低义务包括：

• 租期开始时供水与供电正常
• 管路功能正常（无活跃漏水或堵塞）
• 结构安全——天花板、地板、墙壁须安全无虞
• 出租房间具备充足通风与自然采光
• 交房时无虫害

巴生谷的出租单位房东应为定期保养预留预算。ClickBina可协助准备并维护您的出租单位 →

租客义务与许可用途

• 按时并以约定方式缴纳租金
• 保持房间整洁并妥善维护（正常磨损可接受）
• 仅按约定用途使用房间（住宅用途；未经同意不得作商业用途）
• 未经书面同意不得改动、钻孔或修改房间
• 及时通知房东任何缺陷或损坏
• 未经书面同意不得转租房间
• 归还房间时须维持与接收时大致相同的状态（扣除正常磨损）

马来西亚房间租赁纠纷的解决方式

相关指南：追讨欠租 → · 马来西亚驱逐流程 → →。

出租前准备房间

整洁美观的房间可多收取15–25%租金，也能吸引更可靠的租客。上架前的基本清单：

• 重新粉刷（浅色中性色调——让空间感觉更大）
• 检查并修复任何水渍、潮湿斑点或霉迹
• 门窗锁功能正常（备有钥匙副本）
• 清洁的天花吊扇或冷气机
• 充足照明（至少一盏天花灯+床头灯预留插座）
• 至少两面墙有可用电源插座
• 附家具房间的基本家具：床架+床垫、衣柜、书桌、椅子

完整的出租翻新方案，请参阅我们的出租单位翻新费用指南 →，或WhatsApp联系ClickBina获取报价。

资料来源与官方参考

• 《1950年合约法令》（第136号法令）——马来西亚总检察署，agc.gov.my
• 《1951年扣押法令》——马来西亚总检察署
• 《1950年具体济助法令》——马来西亚总检察署
• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——KPKT，kpkt.gov.my
• 消费者索偿仲裁庭——KPDNHEP，kpdnhep.gov.my