转租规则
马来西亚（2026年指南）

本指南仅供一般参考，不构成法律意见。如有具体疑问，请咨询马来西亚执业律师。在WhatsApp咨询ClickBina →

法律框架：马来西亚的转租

截至2026年，马来西亚并没有生效的《住宅租赁法令》，因此没有任何成文法赋予租客转租的权利。转租完全受以下各项规范：

标准的禁止转租条款

一份典型的马来西亚住宅租赁协议，会有类似以下的条款：

“未经房东事先书面同意（房东不得无理拒绝同意），租客不得将上述物业或其任何部分转租、转让或交出管有权。”

有些协议限制得更严，只简单写明：“租客不得转租或转让物业或其任何部分。”这属于绝对禁止，完全没有取得同意的途径。无论哪一种写法，默认规则都是：未经房东批准，不得转租。

如果您的协议对转租只字未提，您也不会因此自动获得转租的权利。按马来西亚普通法，没有明文赋予的权利，并不等于就有权转租。无论如何，都应取得房东的书面同意。

各种转租情况：可以还是不可以？

房东为何要求转租须经同意

房东对转租的顾虑并不只是繁文缛节——它有实际的法律与现实影响：

• 损坏的责任：房东要原租客为物业状况负责。若转租客造成损坏，房东与转租客之间并无直接的合约关系，只能向原租客追讨费用。
• 追讨困难：房东可能根本不知道有转租客存在，因此更难检查物业、发出通知或追讨索赔。
• 保险：许多房东保险保单规定，若物业在保险公司不知情的情况下被转租，将不予承保。
• 遵守分层规则：在分层地契发展项目中，房东仍须向管理机构负责，确保住户遵守附属条例。
• 房贷契约条款：有些房贷协议限制业主允许转租；房东必须确保原租约及任何转租都不违反房贷条款。

如何申请转租许可

如果您的租赁协议允许在取得同意后转租，以下是正确申请的方法：

1. 先细读您的租赁协议。协议是允许经同意后转租，还是绝对禁止？若是绝对禁止，除非重新议定协议，否则转租并不可行。
2. 以书面提出申请。写明：(a) 拟议的转租客是谁；(b) 拟议的转租期限；(c) 拟议的租金；以及 (d) 您在原租约下仍须向房东负全部责任。
3. 提供转租客的资料。大多数房东会想知道对方是谁——身份（身份证／护照）、工作与推荐人。不妨想想，若您是挑选租客的房东，您会想知道哪些资料。
4. 记录同意。若房东同意，要以书面确认——WhatsApp回复可作为证据，但一份签署的租约附加协议效力更强。同意书应涵盖：转租客的身份、转租期间，以及原租客仍须负责。
5. 签署转租协议。转租协议规范您（主租客）与转租客之间的关系，它不能赋予转租客多于您在主租约下所享有的权利。

转租整个单位与出租一个房间的区别

转租整个单位与在单位内出租一个房间，在实务上有重要的分别：

即使只是出租一个空房间，严格来说也属于转租。虽然许多房东非正式地接受这种做法（尤其是面积较大的物业），但正确的做法仍是告知房东并取得书面确认。

Airbnb与短期转租

在马来西亚，用租来的物业经营Airbnb或短租，属于一种转租形式，必须具备：

• 房东的书面同意——没有书面同意，无论房东是否知情，您都已违反租赁协议。
• 分层管理层的批准（适用于公寓单位）——巴生谷大多数分层大楼都有规范或禁止短租的附属条例。完整规则请参阅我们的公寓Airbnb指南 →。
• 税务考量——在马来西亚，短租收入须缴纳所得税（LHDN）。房东本身的租金所得税义务是独立的，不会因您是否转租而受影响。

在未取得房东与分层管理层双方同意的情况下经营Airbnb，您将面临租约被终止、订金被没收，以及每个违规日最高RM200的分层附属条例罚款。

未经同意转租的后果

未经房东同意而转租，属于违反租赁协议的重要条款。可能的后果包括：

• 纠正通知：房东可发出通知，要求您让转租客搬走并停止转租安排。
• 终止租约：若违约行为未获纠正，房东可终止租约并要求您搬离。
• 没收订金：房东可扣留保证金，以弥补违约所造成的损失（损坏、失去对物业的掌控、您从转租中赚取的收入）。
• 索取赔偿：若房东蒙受额外损失（例如转租客造成的损坏超出订金金额），房东可起诉您追讨差额。
• 分层罚款：在分层物业中，管理机构可因违反有关转租或短租的分层附属条例，向业主施加附属条例罚款（业主可能把这笔责任转嫁给您）。

转租客的权利

在马来西亚，转租客的权利源自主租约，也受主租约所限：

• 转租客不能拥有多于主租客的权利。例如，若主租约6个月后到期，一份12个月的转租协议就不能完整有效12个月。
• 若主租约被终止（例如因主租客违约），转租也随之失效。转租客或可向主租客索偿损失，但不能向房东索偿。
• 若主租约有效地结束（正常到期），除非房东同意与转租客直接订立租约，否则转租客须同时搬离。
• 已向主租客缴付订金的转租客，必须向主租客而非原房东追讨订金。

一份妥当的转租许可应包含什么

若房东同意转租，书面同意书（或租约附加协议）应涵盖：

• 获批转租客的全名与身份证／护照号码。
• 转租期间（不得超过主租约的剩余期限）。
• 确认原租客在主租约下仍须向房东负全部责任。
• 任何具体条件（例如住户人数、不得再转租）。
• 原租客的订金是否需要调整（通常不变——主租客与转租客之间另有各自的保证金安排）。

免费范本请参阅我们的租赁协议范本工具 →。关于房东在管理租约方面更广泛的权利，请参阅我们的房东权利指南 →。关于租约提前结束的情况，请参阅提前解约 →。

有关转租的额外分层规则

对于分层地契发展项目内的物业（公寓、服务式公寓、封闭式社区），转租还须遵守《2013年分层管理法令》（第757号法令）及大楼附属条例这一层额外规则：

转租分层单位之前，务必查看大楼的住户守则（附属条例）。管理机构或联合管理机构（JMB）才是权力所在——请联络大楼管理处了解现行规则。

资料来源与官方参考

• 《1950年合约法令》（第136号法令）——规范作为有约束力合约的租赁协议；除非协议允许，租客未经房东同意不得转让或转租。agc.gov.my。
• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——授权管理机构与联合管理机构制定附属条例，规范分层发展项目内的租赁、转租与短租。可在总检察署（AGC）的马来西亚法律网站查阅。
• 《1999年消费者保护法令》（第599号法令）——消费人索偿仲裁庭（TTPM）处理最高RM50,000的房东与租客金钱纠纷。www.kpdn.gov.my。
• 《1951年扣押法令》（第255号法令）——房东追讨欠租的法定救济途径，若转租导致欠租则相关。agc.gov.my。
• 马来西亚律师公会（Malaysian Bar）——提供租赁法方面的指引与律师转介。malaysianbar.org.my。
• 建筑物专员（COB）／房屋及地方政府部（KPKT）——分层管理与附属条例执行的监管机构。kpkt.gov.my。